6. Рыночная стоимость активов и бизнеса. Проблемы и принципы определения рыночной стоимости.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в усло­виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная оценка основана на учете затрат, связанных с производством товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, экономического имиджа предприятия, макро-и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта. Для определения рыночной стоимости нельзя при­нять цены продаж аналогичных объектов без проведения до­полнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие ка­ких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость может быть определена только при наличии следующих условий рав­новесной сделки:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточ­ный выбор имущества для взаимодействия большого чис­ла покупателей и продавцов;

• покупатель и продавец свободны, независимы друг от дру­га, хорошо информированы о предмете сделки и действу­ют только в целях максимального удовлетворения собствен­ных интересов — увеличить доход или полнее удовлетво­рить потребности;

• срок экспозиции объекта оценки (период начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним) достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

• оплата сделки производится деньгами или денежным эк­вивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Понятие стоимости отличается от понятия цены. Стоимость и цена равны только в условиях совершенного рынка.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, т.е. от рыночной стоимости аналогов рассматри­ваемого объекта.

Таким образом, рыночная стоимость — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, кото­рую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

7. Нерыночные виды стоимости активов и бизнеса. Проблемы и принципы определения нерыночных видов стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рыком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах , существующих на дату проведения оценки на создание объекта идентичного объекту оценки ,с приведением идентичных материалов и технологий , с учетом износа объекта оценки.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки определяемая на основе существующих условий и целей его использования.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки, равная стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта.

Специальная стоимость объекта оценки - это стоимость, для определения которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведения оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимостей.

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

• принципы, основанные на представлениях собственника;

• принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

• принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принципы оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может исказить их действие. Например, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отноше¬ний, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причи¬нам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют опре¬деленного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полез¬ность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и ко¬личественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оце¬ночной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что, чем больше пред¬приятие способно удовлетворять потребность собственника, тем вы¬ше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость пред¬приятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не раз¬умно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности:

• если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещаю¬щий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» опре¬деляются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кон¬дитерское предприятие, производящее конфеты. При этом он срав¬нивает его цену с ценами на аналогичные предприятия, например, с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологи¬ческий принцип оценки стоимости предприятия — это принцип за-мещения. Он определяется следующим образом: максимальная сто¬имость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Конечно, прошлое и настоя¬щее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизне¬са, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его пере-продажи. При этом очень важны величина, качество и продолжи¬тельность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относи¬тельно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в оп¬ределении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется че¬тырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы оп¬ределяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привле¬чены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования зе¬мельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные до¬ходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие бу¬дет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет миними¬зировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения ус¬таревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учи¬тываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высоко¬квалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее пере-учить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила, должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличи¬вать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавле¬ния ресурсов к основным факторам производства чистая отдача име¬ет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако пос¬ле достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, од¬нако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предель¬ного дохода и называется принципом предельной производитель¬ности.

Предприятие — это система, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорци¬ональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в сис¬тему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно ко¬торому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения по¬требностей рынка, то его эффективность падает, особенно если за¬труднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием ры¬ночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются ста¬бильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных пред¬приятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток пред¬приятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реаль¬ной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относи¬тельно эффективными факторами в определении направления изме¬нения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и про¬странстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, харак¬терным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражает¬ся через более низкую цену на данное предприятие. С действием та¬кой закономерности связан другой принцип — принцип соответст-вия, согласно которому предприятия, не соответствующие требова¬ниям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и про¬грессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучше¬ниями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отра¬жать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функци¬онирования соседних объектов, например, объектов, обеспечиваю¬щих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного пред-приятия скорее всего окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в кото¬рой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские пред¬приятия получают сверхприбыли только в результате своего монопо¬листического положения, и по мере обострения конкуренции их до¬ходы будут заметно сокращаться. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурент¬ной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содер¬жание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожида¬ется обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании бу¬дущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факто¬рами, но во многом — внешними. Стоимость предприятия, его иму¬щества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать прин¬цип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприя¬тия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Поэтому для того, чтобы рассмот¬реть возможные способы использования данного предприятия, не¬обходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного пред-приятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на соб¬ственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе гово¬ря, определение направления использования собственности пред¬приятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает соб¬ственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка прово¬дится в целях реструктурирования. Если ее целью является определе¬ние стоимости действующего предприятия без учета возможных из¬мерений, то данный принцип не применяется.