2. Проблемы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.
|
Регулирование оценочной деятельности
В настоящее время необходимость оценки земель, зданий и сооружений, а, следовательно, и подготовки экспертов - оценщиков крайне актуальна. Сейчас начался новый этап развития оценочной деятельности - разработка и упорядочивание законодательства по оценочной деятельности. Несмотря на принятие новых нормативных актов в данной области, остаются проблемы существования пробелов и противоречий в федеральном законодательстве, а также законодательстве субъектов РФ. Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor - землемер). В Великобритании в середине XIX столетия , когда в 1861 году королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация - крупнейшая в мире профессиональная организация, объединяющая специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков...). В Российской Федерации официально профессия «оценщик» (эксперт по оценке) была введена Постановлением Министерства труда и развития РФ от 27.11.1996 года № 11 «Об утверждении квалификационных характеристик по должности «Оценщик» (эксперт по оценке имущества), где были указаны должностные обязанности и перечень документов, которые должен знать специалист в области оценочной деятельности, а также утверждены квалификационные характеристики к данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее одного года. Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемых государственными органами (государственное регулирование) или профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование). Следует отметить наличие развитой системы саморегулирования оценочной деятельности в США. С 30-х годов там существует Институт оценки, объединяющий более 15000 членов и имеющий собственную систему подготовки оценщиков.
Саморегулирование включает: 1. членство в профессиональной организации, выполнение требований устава, 2. систему профессиональных знаний (профессиональная подготовка, опыт работы), 3. стандарты, 4. кодекс этики.
Государственное регулирование включает: 1. разработка и принятие стандартов профессиональной деятельности, 2. лицензирование, сертификация, аттестация. В России при советской власти профессионального оценщика не было и не могло быть, так как стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда, а функции оценки выполняли государственные органы в основном в целях планировании и контроля. Современный рынок оценки начал формироваться примерно в 1991 г. В 1993 г. - 1998 годах начался массовый рост спроса на услуги оценщиков в связи с началом обязательных переоценок. Тысячи «оценщиков», не имеющих опыта работы, профессиональных знаний, хлынули на рынок с предложением своих услуг. «Бесконтрольность» позволяла зарабатывать огромные деньги на занижении стоимости фондов предприятий. Предприятия ради снижения налогов на основные фонды оплачивало такие услуги. На федеральном уровне закон «Об оценочной деятельности в РФ» принимается лишь в 1998 году (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 года), который определил оценочную деятельность как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки или иной стоимости. Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган госвласти РФ, субъекта РФ или орган местного самоуправления, при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление, при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или МО, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества и.т.д. Таким образом, Федеральный закон исключил произвольное назначение стоимости государственного имущества в вышеперечисленных случаях. В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые гражданами между собой, а также юридическими лицами. В то же время Федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением. В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. В нашей стране создано Профессиональное общественное объединение - РОО (Российское общество оценщиков). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также профессиональная система подготовки оценщиков при сотрудничестве с учебными заведениями. Однако развитие профессии «Оценщик» на волне переоценки фондов привело к негативным последствиям. Без соблюдения каких-либо стандартов оказывались услуги низкого качества по оценке. Федеральный закон «Об ОД» вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности, в том числе ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Основные требования для получения лицензии юридическими лицами приведены в ст. 24 закона. В период после принятия закона возникает своеобразный правовой вакуум, в результате чего чиновники многих субъектов РФ вводили временные порядки лицензирования на своей территории и принимали собственные стандарты оценки. Лишь в 2001 году (11.04) Постановлением Правительства РФ № 285 были утверждены Правила лицензирования оценщиков и лицензирующим органом назначено Министерство имущественных отношений (в настоящее время упразднено Указом Президента РФ от 09.03.204 года № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти». Правоприменительные функции и функции по оказанию государственных услуг и услуг пот управлению госимуществом переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом РФ). Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Лицензирование - одна из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности оценщика. Лицензия - разрешение, выдаваемое государством на занятие определенного вида деятельностью, обеспечивающая качество обслуживания граждан. Порядок выдачи лицензий регулируется Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности». Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на значительное число оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости оценивается как элитарная, так как в большинстве случаев к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессиональные брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие, которым необходима оценка предмета залога и т.д. Исторически сложилось, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519 утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объектов, подходов и методов оценки, а также при проведении оценки. В стандартах оценки содержатся основные положения по определению видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке(затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа,сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки) и методов оценки (метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке). Стандарты установили основные этапы проведения оценки (включающие заключение с заказчиком договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, анализ рынка, к которому относятся объекты оценки, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого их подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки, составление и передача заказчику отчета об оценке). В правовом регулировании оценочной деятельности по оценке собственности земельных участков следует отметить Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». Данные рекомендации могут быть использованы для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством, а также определили методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 года № 1102-р были утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», которые определили установление рыночной стоимости права аренды земельных участков исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Следует отметить, что правовое регулирование оценочной деятельности не ограничивается рядом нормативных актов специального назначения. Спектр регулирования довольно широк. К таковым нормативным актам относятся: - ФЗ от 08.12.1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»; - ФЗ от 08.05.1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах»; - ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; - ФЗ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».... |
