6. Основные этапы оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1.   График работ по оценке.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов оценки.

2.4.   Затраты на проведение оценки.

2.5.   Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6.   Составление договора на оценку. 

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3.   Физические характеристики и местоположение.

3.4.   Экономическая информация.

3.5.   Проверка достоверности собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1.   Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1.   Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2.   Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3.   Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2.   Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости. 7й этап. Составление отчета об оценке.

7. Информационное обеспечение при оценке недвижимости

Информация, используемая в оценочной деятельности должна отвечать следжующим требованиям:

1.достаточности

2.достоверности

3.объектвности

4.точности

5.комплексности

Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно по, дойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоймя сти.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение

работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информационный массив подразделяется на внешнюю информацию (которая включает макроэкономический анализ и анализ состояния рынка недвижимости) и внутреннюю информацию (микроэкономический анализ)

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая,

специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для

расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели( темпы экономического роста; уровень инфляции; индекс деловой активности; инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений)

2. Политические и социальные факторы(стабильность и прогнозируемость политической ситуации, Доверие правительству)

Основные источники внешней информации: Программы Правительства и прогнозы, данные государственных организаций, исследования международных финансовых организации, аналитические обзоры информационных агентств , периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости.

Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвжимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Внутренняя информация в данном контексте представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

• данные о юридическом положении объекта;

• данные о физических характеристиках объекта;

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем

оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении,

отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники дополнительной информации:

• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических

служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

• внутренняя документация;

•осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени

отвечает требованиям достоверности.