21. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков(мддп) применяется, когда предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих, имеется возможность обосновать их размер.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Для расчета, поэтому методу необходимо определить:

прогнозный период

СН_мддп = ЧОД₁/(1+r)¹ +ЧОД₂/(1+r)² +ЧОД₃/(1+r)³ +ОС/(1+r)³

СН- стоим-ть недвижимости , ОС- остаточная стоимость объекта

Стоимость реверсии – та стоимость, по которому объект будет продан в конце прогнозного периода.

22. Ставка дисконтирования и методы ее расчета

Дисконтирование – приведение будущих денежных потоков к текущему моменту времени.

FV= PV(1+альфа) ^T (наращение)

PV =FV * 1/(1+r)^T r-ставка дисконтирования , 1/(1+r)^T -множитель дисконтирования

Ставка дисконтирования – коэффициент, применяемый для расчета текущей стоимости денежной суммы получаемой в будущем.

В экономическом смысле, в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал, сопоставимое по уровню риска объекты инвестирования.

Ставка дисконтирования рассчитывается с учетом 2-ух основных факторов:

1)стоимости денег во времени

2)риска не получения ожидаемых в будущем доходов

При расчете ставки дисконтирования для собственного капитала используются - метод кумулятивного построения.( применяется при оценке закрытых компаний, для которых сложно найти сопоставимые открытые компании-аналоги )

r= Rбез.риск.+ Rпремия за низк.ликвидность

Rпрем за низк.ликвид= Rбез.риск.+Тэкс. ,Тэкс-срок экспозиции

r= Rбез.риск.+ Rпрем за низк.ликвид+ Rио +Rим

Rио (премия за риск инвестирования в данный объект) - учитывает более высокую степень риска по сравнению с инвестированием в гос. ценные бумаги.

В российской оценочной практике, премия может определяться как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости, в страховые компании высшей категории недвижимости.

Rим(премия за инвестиционный менеджмент) –учитывает риск связанный с управлением инвестиц. при вложениях в недвижимость, рассчитывается экспортным путем в зависимости от требован. уровня управлен. объектом.

Таким образом, в процессе применения кумулятивного метода расчета ставки дисконта необходимо выявление и количественная оценка максимально большего количества вида рисков, присущих данной компании.

23. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации дохода

Метод капитализации используется в одном из 2ух случаев:

1)либо если потоки доходов стабильны в длительный период времени

2)либо если потоки доходов возрастают устойчиво, умеренными темпами.

1)СНмк = ЧОД/(1+r)¹ +ЧОД /(1+r)² +ЧОД/(1+r)³

СНмк= ЧОД/ (1+r)ⁿ =ЧОД/rк

Ставка капитализации:

rк=rд+Rвк , rд –ставка дисконтирования, Rвк – отражает свои % ежегодного возврата капитала и рассчитывается по формуле:

Rвк(метод ринга )=1/Tвл. Твл- период владения имуществом

2) модель постоянного роста СН=ЧОД( 1+∆)ⁿ/(1+r)n= ЧОД( 1+∆)/r-∆=ЧОД1/r-∆

3)метод Хоскольда(фонд возмещения) , Используется в тех случаях, когда ставка дохода   первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно   реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке  Rнорм.возвр =Rбез риск.

Rкап =Rдох.кап+∆ Rбез риск.

4)метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть  коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям  Rк = R + Rбез риск. где   R - ставка дохода на инвестиции.