38. Анализ и оценка недвижимости как объекта девелопмента

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Возможные варианты анализа:

• При анализе девелопмента недвижимости на продажу учитывается только период девелопмента, длительность которого зависит от того, сколько времени потребуется для продажи земли, предназначенной для жилых зданий и других типов недвижимости.

• Финансовая целесообразность девелопмента доходной недвижимости зависит в первую очередь от оценки стоимости, построенной и полностью сданной в аренду недвижимости за период владения, с учетом и без учета налогов, включая долгосрочное финансирование.

Из двух возможных вариантов, наиболее сложным доходная недвижимость, что объясняется ее длительным периодом девелопмента за счет эксплуатации, а не мгновенной продажи после завершения строительства. Поэтому для более глубокого понимания всего процесса, основное внимание следует сконцентрировать на «проблемном» направлении и проработать все этапы его анализа.

39. Инструменты оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, вы деляемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

• определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

• рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности,

• оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлека тельности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

> ситуация на рынке инвестиций;

> состояние финансового рынка;

> профессиональные интересы и навыки инвестора;

> финансовая состоятельность проекта;

> геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

- Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

- Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска не­определенности достижения конечного результата .

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений преду­сматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений

2. Срок окупаемости

3. Показатель сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать.

• изменение стоимости денег во времени;

• инфляционные процессы;

• возможность альтернативного инвестирования;

• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы .

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.