1. Необходимость, объекты и цели оценки стоимости недвижимости

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ФСО№1)

Правовые признаки недвижимого имущества изложены в статье 130 Гражданского Кодекса РФ:

• К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

• К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

• Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Свойства недвижимости:

1-длительный срок производства

2- привязка к конкретному местоположению

3- уникальность

4-длительный срок службы

5-экономическая ценность

6-каждый объект недвижимости имеет свое функциональное назначение

7-низкая ликвидность

8-высиупает как объект долгосрочного инвестирования

9-некоторые виды недвижимости в движимое имущество (оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях, относящихся к движимому имуществу, но при оценке недвижимости также подлежит детальной описи и оценке).

Цели оценки недвижимости:

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. (ФСО №2)

Выявление стоимости объекта оценки необходимо для реализации след. Операций с недвижимостью:

• Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений;

• При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

• При привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

• При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости;

• При страховании объектов недвижимости;

• При кредитовании под залог объектов недвижимости;

• При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;

• При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов;

• При ликвидации объектов недвижимости;

• При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

• Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и безхозяйного для реализации в рамках исполнительного производства.

• При приватизации, национализации, при передаче в доверительное управление, переуступке долговых обязательств.

• При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

• При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

В настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

• Оценка земли

• Оценка имущественных комплексов

• Оценка недвижимого имущества специализированного назначения

• Оценка коммерческой недвижимости

• Оценка объектов недвижимости промышленного назначения

• Оценка незавершенного строительства

• Оценка загородной недвижимости

• Оценка помещений

• Оценка арендной платы

• Оценка сооружений

• Оценка гаража

• Оценка для целей залога и ипотечного кредитования

• Оценка квартир

• Оценка упущенной выгоды и компенсации собственнику в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

• Оценка недвижимого имущества для целей страхования и др.