33. Сравнительная характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости (Интернет)

1). Сущность:

Затратный (ЗП)- это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа

Сравнительный (СП) - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

Доходный (ДП) – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов

2). Области применения

ЗП- 1. для оценки нового или недавно построенного объекта;

2. для оценки объекта незавершенного строительства;

3. при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

4. для технико-экономического обоснования инвестиционных решений;

5. для переоценки основных фондов предприятия;

6. для объектов недвижимости на малоактивных рынках;

7. для уникальных и недоходных объектов;

8. в целях налогообложения и страхования

СП- для оценки объектов недвижимости, относящихся к активному финансовому рынку, на котором имеется открытая и доступная информация по аналогичным объектам

ДП- для оценки доходоприносящей недвижимости

3). Основные принципы, на которых базируется подход

ЗП- замещения

СП- замещения;вклада;спроса и предложения

ДП-ожидания, замещения

4). Преимущества

ЗП-является наиболее надежным при оценке новых объектов; является целесообразным или единственно возможным во многих случаях (см. п. 2)

СП- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;достаточно прост в применении и дает надежные результаты

ДП- в большей степени отражает интересы инвестора

5). Недостатки

ЗП- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; несоответствие затрат на приобретение объекта оценки затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; отдельная оценка земельного участка от строений

СП- сложность сбора информации о практических ценах продаж; проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; зависимость от активности рынка; зависимость от стабильности рынка; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

ДП-применяется только для доходной недвижимости; основан на прогнозных данных; сложности в определении ставки дисконтирования

34. Итоговое согласование результатов оценки объекта недвижимости (Интернет)

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. При расчете весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их обработки.

Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При экспертном определении весовых коэффициентов, должна быть представлена информация о профессиональном уровне и опыте привлеченных экспертов и их контактная информация. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Кроме того, в Отчете должны быть отражены форма и результаты анкетирования экспертов, а также алгоритм обработки экспертной информации.

В Отчете явным образом должно быть указано, включает ли итоговая величина стоимости налог на добавленную стоимость.