30. Виды износа объекта недвижимости

1)Физический износ –утрата объектом первоначальной технико-эксплутационных качеств в результате воздействия природно- климатических факторов и жизнедеятельности человека.Можно разделить на 2 группы: а)устранимый износ –износ поддающийся ремонту, физически возможно и эк-ки целесообразно; б) не устранимый- вызван естественными процессами старения и устранению не поддается.

2)Функциональный износ –износ возникающий в следствии того,что здание перестает соответствовать современным требованиям планировки,дизайну и технич. оснащению.а)устранимый функц.износ –определяется затратами на реконструкцию необходимую для эффективн. эксплуатац. объекта (требуется добавление элементов,требуется замена элем-в, требуется сверхулучшение) ,б)неустранимый- вызван устаревшими характеристиками объекта,устранение которых невозможно или экономически не целесообразно.

3)Внешний износ – обесценение объекта, обусловленная негативным влиянием внешней среды такой как рыночная ситуация,окружающ. инфраструктура, налоговое и иное законодательство (не устраним,но в ряде случаев может самостоятельно самоустраниться)

31. Определение физического износа объекта недвижимости (из лекции)

Физический износ – это утрата объектом первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ бывает:

- устранимый (возможен ремонт)

- неустранимый (вызван естественным процессом старения материалов)

Фактическая жизнь здания (ФЖ) – это период эксплуатации здания, в течение которого его состояние соответствует установленным критериям

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Элементы здания:

- долгоживущие (стены, фундамент) – cрок жизни=срок жизни здания

- короткоживущие (крыша, пол, окна) – срок жизни меньше срока жизни здания

Методы оценки физического износа:

1. метод срока жизни

2. экспертный метод

3. стоимостной метод

1.Метод срока жизни основан на расчете суммы износа объекта исходя из информации о том, какую часть из отведенного объекту срока жизни он уже отслужил

ФИ=(ХВ/ФЖ) *100%

Этапы:

1) оценка устранимого износа для короткоживущих элементов

2) оценка неустранимого износа короткоживущих элементов

Неустранимый износ определяется как разница между полной восстановительной стоимостью (ПВС) и устранимым износом, умноженным га соотношение хронологического возраста и физической жизни:

ПВС – Устр.износ * (ХВ/ФЖ)

3) оценка устранимого износа для долгоживущих элементов

4) оценка неустранимого износа для долгоживущих элементов.

Определяется как разница между ПВС элемента и Устранимым износом (УИ) умноженным на соотношение ХВ и ФЖ.

5) Оценка общего физического износа

Складываются суммы, полученные в пунктах 1)-4)

2. Экспертный метод – основан на создании дефектной ведомости и определении % износа всех конструктивных элементов здания.

3. Стоимостной метод – основан на предположении, что физический износ выражается соотношением стоимости необходимых ремонтных мероприятий и их восстановительной стоимости.

32. Условия применения, достоинства и недостатки затратного подхода (лекция +Интернет)

Затратный подход – это определение стоимости объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях сложившихся на дату оценки с учетом корректировки на уровень износа объекта.

РСНзп=ПВС-СИ+СЗУ

РСН-рын стоим-ть недвижмости

СИ-совокупный износ

CЗУ-стоим-ть земельного участка

Оптимальной сферой применения затратного подхода является определение стоимости следующих объектов:

1) относительно новых строений, имеющих незначительный износ

2) старых объектов при наличии надежной информации для расчета износа

3) стоимости объектов специального назначения(нежилые дома, дополнительные пристройки, котельные)

4) объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки

5) объектов, не поддающихся оценке доходным подходом.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§ оценка зданий специального назначения;

§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§ анализ эффективности использования земли;

§ решение задач страхования объекта;

§ решение задач налогообложения;

§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.