40. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного российского рынка

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

• 1-й этап. Определение задачи оценки

  • Цель оценки

  • Вид определяемой стоимости

  • Установление оцениваемых имущественных прав

  • Дата оценки

• 2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

  • График работ по оценке

  • Источники информации

  • Выбор методов оценки

  • Затраты на проведение оценки

  • Денежное вознаграждение за проведение оценки

  • Составление договора на оценку

• 3-й этап. Сбор и анализ информации

  • Осмотр объекта и прилегающей территории

  • Юридическое описание объекта недвижимости

  • Физические характеристики и местоположение

  • Экономическая информация

  • Проверка достоверности собранной информации

  • Анализ и обработка информации

• 4-й этап. Анализ лучшего а наиболее эффективного использования

• 5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

  • Оценка стоимости на основе доходного подхода

  • Оценка стоимости на основе сравнительного подхода

  • Оценка стоимости на основе затратного подхода

• 6-й этап. Согласование подученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

  • Проверка полученных данных о величине стоимости

  • Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

  • Выведение итоговой величины стоимости

• 7-й этап. Составление отчета об оценке

Российский рынок недвижимости характеризуется небольшими объемами, высокой зависимостью от макроэкономических факторов, значительным региональным дифференцированием и концентрацией в крупных городах. Также следует отметить использование в рыночных отношениях уже существующих объектов недвижимости и низкую долю новых.

Кроме того, на рынок недвижимости значительное влияние оказывают такие факторы, как: 

1. Неравномерное развитие отдельных сегментов рынка: подавляющая часть представлена жилой недвижимостью, затем идет торговая и офисная, мало производственных зданий и практически отсутствует рынок земли;

2. Особая роль государства - одна из важнейших характеристик российского рынка: государство продолжает оставаться крупнейшим собственником недвижимости, прежде всего земли, выступая основным участником рынка и в то же время - основным регулятором рынка, формируя законы, нормы и правила поведения.

Для российского рынка характерны высокий уровень издержек и неопределенность относительно будущих правовых условий, например ожидаемое повышение ставки налога на имущество физических лиц, неопределенность правового режима оборота земельных участков и т.д. Оценочные фирмы, в существующих условиях, учитывают влияние отдельных факторов не только на качественном, но и на количественном уровне. Сложности оценки влияния этих факторов связаны как с непрозрачностью рынка и недостатком информации о ценах и объемах, так и с коротким сроком существования российского рынка недвижимости.

Помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако после проведения независимой оценки недвижимости ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких сооружений и объектов, как: 

• производственные комплексы (коммерческая недвижимость);

• здания промышленного, социального или культурного назначения;

• жилые дома, комнаты в них, иные жилые помещения (жилая недвижимость);

• складские, офисные и производственные помещения;

• земельные участки.

Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке: 

• спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;

• полезность;

• ограниченность предложений;

• отчуждаемость объектов недвижимости.