26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода

Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:

метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;

метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;

метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.

27. Условия применения, достоинства и недостатки доходного подхода

К основным недостаткам доходного подхода можно отнести сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования. Расчет этих ставок зависит от многих факторов и условий, что существенно влияет на оценку в целом. Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

28. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

29. Методы расчёта восстановительной стоимости.

Метод расчёта восстановительной стоимости по цене однородного объекта - один из методов затратного подхода при расчете восстановительной стоимости. Согласно этому методу стоимость рассчитывается по цене однородного объекта при корректировке его себестоимости. Под однородным объектом в этому случае понимается объект, похожий на оцениваемый по конструкции, используемым материалам и технологиям изготовления. Это не аналог, он может иметь иное назначение и применяться в другой отрасли. Цену однородного объекта "очищают" от налогов, прибыли и других "накруток" и выходят тем самым на его полнуюсебестоимость. Ее подвергают корректировкам на различие производственно-технологических факторов и, таким образом, определяют полную себестоимость оцениваемого объекта. А затем по ней находят стоимость объекта. М.р.в.с.по ц.о.о. применяется на объектах, для которых невозможно подобрать аналог с известной ценой, но имеются однородные объекты.