16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж

метод парных продаж - это анализ данных о продаже двух объектов недвижимости, являющихся точной копией друг друга, за исключением только одного параметра.

Оценщик предполагает, что объекты имеют разницу в цене, объяснимую именно этим параметром.

17. Валовой рентный мультипликатор

Статистический метод для расчета и внесения поправок – основан на выявлении зависимости между ценой объекта и каким-либо еще параметром.

Он используется на основе соотношения цены и дохода приносимого объекта. В этом случае используются два показателя:

1. валовый рентный мультипликатор(ВРМ)

2. общий коэффициент капитализации(ОКК)

1)-это отношение цены объекта к потенциальному валовому доходу

ВРМ=Ц/ПВД

1. определение ПВДоо генерируемого объектом оценки

2. поиск объектов-аналогов и расчет усредненного Вал. рентн.мультипликатора по объектам аналога

ВРМа=(ΣЦ/ΣПВД)/n

n-кол-во аналогов

3. определение цены объекта оценки

Цоо=ПВДоо х ВРМа

18. Общий коэффициент капитализации

Статистический метод для расчета и внесения поправок – основан на выявлении зависимости между ценой объекта и каким-либо еще параметром.

Он используется на основе соотношения цены и дохода приносимого объекта. В этом случае используются два показателя:

1. валовый рентный мультипликатор(ВРМ)

2. общий коэффициент капитализации(ОКК)-это отношение чистого операционного дохода к цене объекта.

ОКК=ЧОД/Ц

1. ЧОДоо

2. поиск объектов-аналогов

ОККа=(ΣЧОДа/ΣЦа)/n

n-кол-во объектов

3. Цоо=ЧОДоо/ОККа

19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках на рынке недвижимости и сравнении объекта оценки с аналогами.

Применение сравнительного подхода становится целесообразным при наличии в стране развитого рынка недвижимости. При этом объект оценки не должен обладать какими-либо исключительными свойствами, и объект оценки должен иметь достаточное кол-во аналогов.

Преимущества:

1. метод достаточно прост в применении и дает надежные результаты

2. в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

3. в ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляция

Недостатки:

1. сложность сбора информации

2. зависимость от стабильности и активности рынка

3. проблематичность получения информации о специфических условиях сделки

20. Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

Доходный подход рассматривает стоимость объекта недвижимости как совокупность будущих доходов от его использования, приведенных к настоящему моменту времени, с учетом всех рисков, характерных для данного объекта.

1. ДОХОД

1. Потенциальный валовый доход(ПВД) – это доход, кот-й можно было бы получить от недвижимости , если бы она использовалась на 100% и не было бы никаких расходов и потерь.

ПВД=S x AC

S – площадь объекта

АС – арендная ставка

АС:

- контрактная – по договору

- рыночная – средн ставка по данному сегменту рынка

2. Действительный Валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь, связанных с неполной загрузкой арендных помещений и недосбором арендной платы, а также с добавлением прочих доходов от использования недвижимости.

ДВД=ПВД-П+Д

П-потери:

а)от недозагрузки помещений(Нз)

б)от недосбора арендной платы(Нс)

Д – прочие доходы(реклама, охрана и т.п.)

3. Чистый операционный доход(ЧОД) – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

ЧОД=ДВД-ОР

ОР – операционные расходы – это затраты на обеспечение нормативного функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода (ремонт, налоги)

ОР:

1. условно постоянные

-налоги

-страховка

-постоянные расходы на ЖКХ

2. условно переменные

-часть коммунальных платежей, зависящих от..

-на содержание территории

-з/п обслуживающего персонала

-налоги на з/п

расходы на управление

3. расходы на замещение

-расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов недвижимости

II) РИСК

Дисконтирование- это приведение будущих денежных потоков к текущему моменту времени.

Ставка дисконтирования – это коэффициент, применяемый для расчета текущей стоимости денежной стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Ставка дисконтирования рассчитывается с учетом двух основных факторов:

1)стоимости денег во времени

2)риска неполучения ожидаемых в будущем доходов

Расчет ставки дисконтирования

Метод кумулятивного построения

r=Rбр(ставка безрискового вложения)

r=Rбр+премии за риск

Безрисковая ставка – это ставка доходности при нулевом риске.

r=Rбр+Rнл+Rио+Rим

Rнл – премия за низкую ликвидность

Rио – премия за риск инвестирования в данный объект

Rим – премия за инвестиционный менеджемент

Rнл=Rбр х Тэкспозиции

Премия за риск инвестирования учитывает более высокую степень риска по сравнению с инвестированием в гос ценные бумаги.

В российской оценочной практике премия может определяться как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности(примерно 1,5%).

Rим учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость. Рассчитывается экспертным путем в зависимости от требуемого уровня управления объектом.(2-4%).

Стоимость недвижимости по доходному подходному подходу:

СНдп=ЧОД₁/(1+r)¹ +ЧОД₂ /(1+ r)² r + …

Метод дисконтирования денежных потоков(мддп) применяется, когда предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих, имеется возможность обосновать их размер.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Для расчета, поэтому методу необходимо определить:

прогнозный период

СН_мддп = ЧОД₁/(1+r)¹ +ЧОД₂/(1+r)² +ЧОД₃/(1+r)³ +ОС/(1+r)³

СН- стоим-ть недвижимости , ОС- остаточная стоимость объекта

Стоимость реверсии – та стоимость, по которому объект будет продан в конце прогнозного периода.