3.3. Договор аренды. Состав арендной платы
Взаимоотношения субъектов аренды определяются договором аренды. От того, как он грамотно юридически составлен, зависит выгодность арендных отношений.
Право сдавать имущество в аренду по законодательству РФ есть у собственников и лиц, уполномоченных собственниками.
Договор аренды должен содержать:
Состав и стоимость передаваемого в аренду имущества.
Стоимость должна быть согласована: не должна быть меньше остаточной, но и не выше рыночной. Перед сдачей имущества в аренду оно должно быть переоценено.
Размер арендной платы и периодичность ее внесения.
Величина арендной платы согласуется сторонами и регулируется рынком. Состав арендной платы не может быть назначен произвольно. В общем случае арендная плата должна включать:
Эксплуатационные издержки предмета аренды - амортизационные отчисления, стоимость энергоресурсов и т.д.
Выкупная стоимость арендуемого имущества, часть которой может быть прибавлена к арендной плате.
Средства, передаваемые арендодателю для ремонта объекта по истечению срока аренды
Часть прибыли от эксплуатации арендуемого имущества, которая может быть установлена в различных формах (денежной, натуральной и т.д.); размер не ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент заключения договора. Верхняя граница регулируется соотношением спроса и предложения.
Сроки аренды.
В договоре должна быть указана конкретная дата, а не интервал времени. Если сроки не указаны, договор является бессрочным.
Права и обязанности сторон.
Согласно ст616 ГК РФ: текущие обслуживание и ремонт должны производиться за счет арендатора, капиталоемкие работы – за счет арендодателя; капиталоемкие затраты, выполненные за счет арендатора должны быть возмещены арендодателем, договором аренды может быть предусмотрено иное.
Условия возврата или выкупа арендуемого имущества.
Ответственность сторон за нарушение арендных обязательств.
До выполнения всех обязательств арендуемое имущество является собственностью арендодателя и следовательно должно учитываться на его балансовых счетах. Но в практике могут быть обстоятельства, когда это необходимо делать на счетах арендатора.
Условия, при которых имущество числится на счетах арендатора:
если арендованное имущество составляет основу предприятия, и при его исключении из баланса распадается имущественный комплекс;
если арендатор заключил договор по долгосрочной финансовой аренде с выкупом, при этом период аренды совпадает со сроком полезного использования имущества, а сумма арендной платы равна или превышает стоимость арендованного имущества.
3.4. Учет текущей аренды
Предметом аренды являются отдельные объекты основных средств.
Отражение аренды на балансе арендодателя
Для того, чтобы отделить арендуемое имущество от собственного имущества на счете 01 открывается специальный субсчет «Основные средства в аренде», на котором отражается балансовая, т.е. остаточная, стоимость.
Д01АК01П = первоначальная (восстановительная) оценка
Для начисления арендной платы применяется счет 76 «Расчеты с различными кредиторами и дебиторами». В данном случае он будет активным, т.к. выражает дебиторскую задолженность арендодателя.
Д76К91 = начисление суммы арендной платы (АП) с НДС,
Д91К68 = выделение НДС по предоставленной услуге аренды.
Возможно начисление арендной платы авансом с использованием счета 98 «Доходы будущих периодов»
Д76К98 = АП+НДС
Арендная плата поступает на расчетный счет арендодателя как плата за услуги по аренде. Получение суммы АП+НДС арендодателем отражается следующей проводкой:
Д51К76 = АП+НДС
Полученная сумма НДС вносится в бюджет в конце периода:
Д68К51
В конце периода определяется финансовый результат от сдачи имущества в аренду:
или
Арендодатель осуществляет ежемесячное начисление амортизации по сданному в аренду имуществу:
Д91К02