- •Жилищное право
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 44
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан 69
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма 81
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд 125
- •Принятые сокращения
- •1. Нормативные правовые акты
- •2. Прочие сокращения
- •Глава 1. Введение в жилищное право
- •1.1. Жилищное право и потребность человека в жилище
- •1.1.1. Жилищное право: общие положения
- •1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты
- •1.2. Конституционные и законодательные гарантии жилищных прав граждан
- •1.2.1. Право граждан на жилище
- •1.2.2. Другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением их права на жилище
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 2. Жилищное право как отрасль российского права
- •2.1. Понятие, принципы, предмет и метод жилищного права
- •2.1.1. Понятие жилищного права
- •2.1.2. Принципы жилищного права
- •2.1.3. Предмет и метод жилищного права
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 3 жилищные правоотношения
- •3.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений
- •3.1.1. Специфика жилищных отношений
- •3.1.2. Жилищные правоотношения
- •3.2. Субъекты жилищных правоотношений
- •3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений
- •3.3. Объекты жилищных правоотношений
- •3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений
- •3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования
- •3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды
- •3.3.7. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •4.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении
- •4.1.1. Общие положения о вещных правах
- •4.1.2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •4.1.3. Права и обязанности членов семьи и других граждан, проживающих совместно с собственником
- •4.1.4. Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- •4.1.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленным по завещательному отказу
- •4.1.6. Выселение граждан из жилых помещений
- •4.1.7. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан
- •5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
- •5.1.1. Общие положения
- •5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора' найма и договора социального найма жилого помещения
- •5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения
- •5.1.4. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма
- •6.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.1. Общие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.2. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся и предоставление им жилых помещений
- •6.2. Социальный наем
- •6.2.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения
- •6.2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
- •6.2.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- •6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •Часть 3 ст. 72 жк рф регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 жк рсфср.)
- •6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы
- •6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд
- •7.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- •7.1.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •7.1.2. Назначение специализированных жилых помещений
- •7.2. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •7.2.1. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- •7.2.2. Порядок предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- •8.1.2. Органы управления жилищным кооперативом
- •8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива. Реорганизация и ликвидация кооператива
- •8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива
- •8.2.2. Прекращение членства в кооперативе
- •Глава 9. Товарищество собственников жилья
- •9.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •9.1.1. Общие положения о товариществе собственников жилья
- •9.1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
- •9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления
- •9.2.2. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.1. Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 11. Управление многоквартирными домами
- •11.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами
- •11.2. Договор управления многоквартирными домами
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Примерная программа курса «жилищное право»
- •Тема 5. Жилищные правоотношения
- •Тема 6. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
- •Тема 7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Тема 8. Новые способы удовлетворения жилищных потребностей граждан
- •Тема 9. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •Тема 10. Социальный наем жилого помещения
- •Тема 11. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Тема 12. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 13. Товарищество собственников жилья
- •Тема 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Иные платежи граждан и организаций
- •Тема 15. Управление многоквартирными домами
- •Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров
- •Перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу «жилищное право»
- •Литература
8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива. Реорганизация и ликвидация кооператива
Из ст. 121 ЖК РФ следует, что членами ЖК и ЖСК J могут быть граждане и юридические лица. Указанные лица принимаются в кооператив на основании заявления и признаются членами ЖК или ЖСК с момента уплаты вступительного взноса. Решение по данному вопросу принимает общее собрание ЖК или ЖСК. Здесь говорится о лицах, которые вступают в кооператив после его организации (создания).
Как указывалось выше, ч. 2 ст. 111 ЖК РФ установлено преимущественное право на вступление в ЖК или ЖСК граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущих, а также иных граждан, названных в федеральном законе или законах субъектов РФ). Речь идет о ЖК и ЖСК, организованных при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления. Кроме того, преимущественное право вступления в члены кооператива в случае наследования имеют лица, перечисленные в ст. 131 ЖК РФ.
В ст. 122 предусмотрена возможность преобразования ЖК и ЖСК в ТСЖ. Преобразование — это форма реорганизации юридического лица. В ст. 57 ГК РФ установлено, что реорганизация юридического лица, в том числе путем его преобразования, может осуществляться по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (в данном случае — уставом).
При этом следует иметь в виду, что в ст. 14 Вводного закона в обязательном порядке была предусмотрена реорганизация уже созданных ЖК и ЖСК. Устанавливалось следующее:
«Жилищный и жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса».
ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ названная статья из Вводного закона исключена, поэтому в настоящее время ЖК и ЖСК могут быть преобразованы в товарищество только в добровольном порядке.
Согласно ст. 123 ЖК РФ кооперативы (ЖК и ЖСК) могут быть ликвидированы. Ликвидация юридического лица (в отличие от его реорганизации) означает его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Юридическое лицо может быть ликвидировано в добровольном порядке: по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В принудительном порядке может иметь место ликвидация юридического лица по решению суда (арбитражного суда).
Данные вопросы подробно регламентированы ст. 61—64 ГК РФ. Эти вопросы также нашли отражение в судебной практике (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.).
8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива
Правовому положению членов ЖК и ЖСК посвящены ст. 124—134 ЖК РФ. В них говорится об основных правомочиях члена кооператива. При этом основанием для осуществления владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является не право собственности на предоставленное жилое помещение, а членство в кооперативе.
В ст. 124 ЖК РФ установлено, что решение о предоставлении члену кооператива жилого помещения принимает общее собрание ЖК или ЖСК. Данное решение является и основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (квартиру). Однако в ЖК РФ не уточняется, что речь идет о предоставлении отдельной квартиры (следовательно, может быть предоставлена комната (комнаты) в коммунальной квартире).
Ограничений по площади, как ранее, не установлено. Размер жилого помещения зависит только от внесенного паевого взноса.
В ЖК РСФСР вопросы, касающиеся правового положения членов ЖСК, были отражены в ст. 112 и 118. При этом в ст. 112 было указанно, что право вступить в ЖСК и получить в нем квартиру имеют только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Вопросы, касающиеся преимущественного права вступления граждан в ЖК и ЖСК, нашли закрепление в ч. 2 ст. 111 (таким правом пользуются категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК РФ) и ст. 131 ЖК РФ (в ней говорится о правах наследников в случае смерти члена кооператива).
В ст. 125 установлено, что пай вносится в порядке, определенном уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член ЖК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение (решение данного вопроса не зависит от факта государственной регистрации жилого помещения в качестве недвижимого имущества). Став собственником, он вправе распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. В этих случаях на члена кооператива распространяется действие ст. 36—48 ЖК РФ, определяющих права и обязанности собственников помещений по отношению к общему имуществу жилого дома (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).
Член ЖК и ЖСК вправе вселять в жилое помещение временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ), производить его раздел (ст. 127 ЖК РФ) и сдавать внаем (ст. 128 ЖК РФ). Временные жильцы могут быть вселены в жилое помещение по взаимному согласию члена кооператива и членов его семьи, а также при условии предварительного уведомления правления кооператива. Наниматель может быть вселен в жилое помещение с письменного согласия правления и проживающих совместно с членом кооператива членов его семьи (если паевой взнос выплачен не полностью). Член кооператива, выплативший пай, и, следовательно, ставший собственником занимаемого жилого помещения, вправе самостоятельно решать вопрос о вселении в жилое помещение временных жильцов и нанимателей (ст. 30 и 129 ЖК РФ).
При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме Ж К продолжают действовать некоторые рекомендации, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами». При вынесении решения о разделе жилого помещения суд должен учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли накопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Если занимаемая жилая площадь состоит из двух и более смежных неизолированных комнат, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.
При невозможности раздела жилого помещения с члена ЖК взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение. По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за этим супругом право на определенную часть паенакопления, которое является их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть удовлетворено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
В ЖК РСФСР также имелись соответствующие статьи (ст. 120 касалась раздела жилого помещения, ст. 121 предусматривала сдачу внаем жилых помещений в домах ЖСК).
В соответствии со ст. 128 ЖК РФ член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме ЖК, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме кооператива внаем за плату. Кроме того, ЖК в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из ЖК, до приема в кооператив новых членов.
В гл. 12 ЖК РФ нет конкретных норм относительно сдачи жилых помещений в ЖК и ЖСК внаем и вселения временных жильцов, т.е. они имеют отсылочный характер. Такая сдача жилья внаем может осуществляться по правилам, установленным для поднайма (ст. 76—79 ЖК РФ). Временные жильцы вселяются и пользуются жилым помещением в соответствии с нормами ст. 80 ЖК РФ.
Однако необходимо иметь в виду, что в случае выплаты членом кооператива пая полностью и приобретения статуса собственника жилья он вправе сдавать жилое помещение, руководствуясь гл. 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671-688) ГК РФ.