Часть 3 ст. 72 жк рф регулирует вопросы принуди­тельного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 жк рсфср.)

В постановлении Пленума № 2 указано, что при рас­смотрении дел о принудительном обмене жилого помеще­ния судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внима­ния доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возрас­та, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляе­мым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между бывшими членами семьи, зани­мающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одно­го или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие нани­матели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, по­влекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В ст. 73 ЖК РФ установлено, что обмен жилыми поме­щениями между нанимателями данных помещений по до­говорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых поме­щений может быть признан недействительным. Это имеет место по основаниям, установленным ГК РФ для призна­ния сделки недействительной (ст. 166—181). В частности, в ст. 166 ГК РФ предусмотрено:

«1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействитель­ной может быть предъявлено лицам, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтере­сованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

В ст. 167 ГК РФ указаны последствия недействительно­сти сделки и предусмотрены общие положения по данному вопросу:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических послед­ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействи­тельностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обя­зана возвратить другой все полученное по сделке, а в слу­чае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, при­знавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время».

Из названных выше статей ГК РФ вытекает, что сдел­ки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).

Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представите­лей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен граж­данином, признанным недееспособным вследствие психи­ческого расстройства (ст. 171 ГК РФ). В соответствии со ст. 75 ЖК РФ:

«1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требо­ваний, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предо­ставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена».

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми поме­щениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформле­ния обмена без письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ) и т.п.

В ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки (сто­имость переезда, произведенного ремонта и др.). Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержатся в ст. 15 ГК РФ.