6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)

В ЖК РФ изменению договора социального найма по­священа ст. 82. Она касается лишь двух случаев:

- если жильцы коммунальной квартиры (соседи в этой квартире) объединяются в одну семью, то договор социального найма заключается на все занимаемые ими помещения (ч. 1);

- признания нанимателем (вместо первоначального нанимателя) дееспособного члена его семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя (ч. 2). При этом для признания члена семьи нанимателем необходимо согласие наймодателя. Однако неясно, чем он должен руководствоваться, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

В данной статье используется понятие (термин) «дее­способный» член семьи нанимателя. Речь идет о гражданах, имеющих дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять жилищные права) в полном объеме. Эта тенденция конкретизации правового статуса физического лица (гражданина) в законодательстве послед­них лет, на наш взгляд, не является оправданной. Прежде всего нужно иметь в виду, что гражданское и соответственно жилищное законодательство исходят из презумпции (пред­положения), что гражданин является дееспособным. Если он недееспособный или ограничен в дееспособности, то не может самостоятельно участвовать в сделке (в данном слу­чае совершать действия, касающиеся договора социального найма). Кроме того, ссылка в ст. 82 на «дееспособность» и ее отсутствие в других статьях (например, ст. 60 ЖК РФ) создает неопределенность (путаницу) в части реализации гражданами своих жилищных прав.

В ст. 82 ЖК РФ установлено следующее:

«1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора со­циального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать призна­ния себя нанимателем по ранее заключенному договору со­циального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя».

Новый порядок изменения договора социального найма вообще не предусматривает раздел занимаемого граждана­ми жилого помещения. Ранее в ЖК РСФСР содержалась ст. 86 «Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя», в которой было предусмотрено следующее:

«Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требо­вать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть вы­делено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.

Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в поряд­ке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдель­ного договора найма, разрешаются в судебном порядке».

Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях су­дебных органов. Так, постановлением Пленума № 5 было установлено, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помеще­ние, состоящее из одной или нескольких комнат.

В случае, когда одной из сторон в соответствии с при­ходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолиро­ванное помещение по размеру менее установленной нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство.

В постановлении Пленума № 2 было отмечено, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию на­нимателя или члена его семьи, суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о не­возможности заключения нескольких договоров найма.

Кроме того, было отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещени­ем нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно, либо в разное время, было достигнуто соглаше­ние, определяющее иной порядок пользования жилым по­мещением, суд может учесть это обстоятельство.

Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, существенно ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Они могут порождать для граждан различные проблемы и неудобства. В случае прекращения семейных отношений (например, между супругами) раздел жилого помещения (даже при наличии необходимой площади — изолирован­ных комнат), как указывалось выше, не допускается. Вы­ходом из данной ситуации может быть обмен, в том чис­ле принудительный, занимаемого жилого помещения или переезд одного из проживающих (бывшего члена семьи) в другое жилое помещение.

В ст. 83 ЖК РФ содержатся общие положения о расторжении и прекращении договора социального найма, в част­ности в ней определено, в каких случаях данный договор расторгается, а в каких случаях он прекращается. Во всех случаях речь идет об освобождении жилого помещения, за­нимаемого нанимателем и членами его семьи по договору социального найма.

Указанной статьей установлено, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, т.е. нанимателя и наймодателя. Наниматель жилого помещения с согласия в письмен­ной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть данный договор.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого поме­щения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекра­щается в связи с утратой (разрушением) жилого помеще­ния, смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Рассмотрим приведенные положения более подробно. Так, ст. 83 ЖК РФ предусмотрены разные случаи (осно­вания) расторжения договора социального найма:

- по соглашению сторон, т.е. нанимателя и наймодателя, без предварительного предупреждения об этом (ч. 1), а также по инициативе нанимателя (ч. 2);

- инициативе наймодателя (ч. 4).

В ч. 3 ст. 83 ЖК РФ установлена норма, предусматриваю­щая самостоятельное основание для расторжения договора социального найма — выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства. Конечно, имеется в виду их переезд в другое жилое помещение на постоянное проживание. В по­становлении Пленума № 2 разъяснено, что при разрешении таких споров суд обязан истребовать доказательства, сви­детельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечение жильем по новому месту работы и др. Касаясь данного вопроса в отношении бывшего члена семьи нанима­теля жилого помещения Верховный Суда РФ разъяснил, что этот гражданин может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоян­ное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором со­циального найма (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.). Прекращение договора социального найма законода­тельством увязывается с объективными обстоятельствами (событиями): утратой (разрушением) жилого помещения либо смертью одиноко проживающего нанимателя.

Таким образом, в ст. 83 применяются два близких по значению термина «расторжение» и «прекращение» дого­вора социального найма. При этом следует иметь в виду, что спорные вопросы, связанные с выселением из жилого помещения, разрешаются только в судебном порядке. Ра­нее допускалось выселение в административном порядке с санкцией прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР).

В п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено расторжение до­говора социального найма по инициативе наймодателя за ис­пользование жилого помещения не по назначению. Однако непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. По-видимому, нужно говорить об использовании жилого помещения для иных целей, т.е. за пределами использования жилья, установлен­ными законодательством (ст. 17 ЖК РФ).

В ст. 84—91 ЖК РФ подробно регламентируются вопро­сы, касающиеся выселения граждан из жилых помещений (в основном сохранен ранее действовавший порядок, пред­усмотренный ст. 90-98 ЖК РСФСР).

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам соци­ального найма, производится в судебном порядке:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

- без предоставления других жилых помещений.

При этом граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помеще­ний по договорам социального найма в случае, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания;

- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).

Если дом, в котором находится жилое помещение, за­нимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социаль­ного найма (ст. 86 ЖК РФ).

Если жилое помещение, занимаемое по договору соци­ального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).

При проведении капитального ремонта или реконструк­ции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструк­ции другое жилое помещение без расторжения договора со­циального найма жилого помещения, находящегося в ука­занном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа на­нимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Взамен предоставле­ния жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоста­вить им в пользование другое благоустроенное жилое поме­щение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит рас­торжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нани­мателем и членами его семьи по договору социального най­ма, не может быть сохранено или его общая площадь умень­шится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или рекон­струкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капи­тального ремонта или реконструкции уменьшилась.

В ЖК РФ уточнено, что выселение может производить­ся с предоставлением другого благоустроенного жилого по­мещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилья. Какое конкретно жилое поме­щение предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда.

Относительно предоставления благоустроенного жилого помещения в связи с переселением граждан судебная практи­ка была ориентирована на следующие критерии. В случаях, когда выселение граждан в судебном порядке проводится с предоставлением им другого благоустроенного жилого поме­щения, суд обязан проверить, отвечает ли оно степени бла­гоустройства применительно к условиям данного населен­ного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Следует также учи­тывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением.

В постановлении Пленума № 5 также было обращено! внимание, что при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предо­ставления жилого помещения, не соответствующего требо­ваниям указанной нормы закона.

Предоставляемое другое жилое помещение должно отве­чать санитарным и техническим требованиям. Суд обязан ис­требовать доказательства, подтверждающие возможность по­селения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) прове­сти обследование жилого помещения и представить заклю­чение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 89 ЖК РФ:

«1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по осно­ваниям, которые предусмотрены статьями 86—88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к усло­виям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных фе­деральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее за­нимаемое жилое помещение.

2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение

я квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении».

Необходимо иметь в виду, что в ст. 89 ЖК РФ говорится о предоставлении гражданам, например, при сносе жилого дома равнозначного по общей площади жилого помещения. Ины­ми словами, одновременного улучшения жилищных усло­вий не происходит (т.е. жилое помещение может предостав­ляться без учета соответствующей нормы — ст. 50 ЖК РФ). При этом в указанной статье не предусмотрен учет каких-либо иных условий (например, гражданин проживал в кирпичном доме и желает получить квартиру именно в таком доме и т.п.).

Касаясь выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (т.е. менее комфортно), следует отме­тить, что данный вопрос регламентирован ст. 90 ЖК РФ. В ней установлено следующее. Если наниматель и прожи­вающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, уста­новленному для вселения граждан в общежитие.

Расторжение договора найма (и соответственно высе­ление из жилого помещения) за неуплату в течение шести месяцев за квартиру и коммунальные услуги было преду­смотрено и прежним законодательством. В ст. 15.5 Основ предусматривалось:

«В случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести меся­цев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требова­ниям, в пределах норм площади общежития».

Таким образом, речь идет о предоставлении пригодного для проживания жилья из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). При решении данных вопросов правоприменительная практика, в том числе судебная, исходит из того, что основанием для рас­торжения договора социального найма является факт не­внесения указанных платежей за шесть месяцев независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть меся­цев подряд или нет (могут учитываться отдельные месяцы). Судом принимаются во внимание уважительные причины: задержка выплаты заработной платы, нетрудоспособность гражданина и др. (письмо Госстроя России от 22.08.2000 № ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги»). Данный вопрос нашел отраже­ние в Обзоре практики Верховного Суда РФ от 21.07.2000 «О расторжении договора социального найма жилого поме­щения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев». В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г. разъяснено, что в случае невнесения без уважительной причины платы за жилое помещение и ком­мунальные услуги в течение более шести месяцев нанима­тель и проживающие совместно с ним члены его семьи мо­гут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального най­ма в черте того же населенного пункта, пригодного для по­стоянного проживания, соответствующее норме предостав­ления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения предусмотрено ст. 91 Ж К РФ:

«1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по на­значению, систематически нарушают права и законные ин­тересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти на­рушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные роди­тельских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным».

В указанном выше Обзоре судебной практики Верхов­ного Суда РФ по вопросу применения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ разъяснено, что с иском о выселении названных в этой ча­сти граждан, в том числе бывших членов семьи нанимате­ля, может обратиться в суд любое заинтересованное лицо, например житель дома, а также органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилым помещением. Данные вопросы разъяснены в п. 35—40 постановления Пленума № 14, где сказано, что судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жило­го помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и орга­нов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85—91).

Применение положений ГК РФ к отношениям по рас­торжению и прекращению договора социального найма ис­ходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается.

При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору соци­ального найма, с предоставлением другого благоустроенно­го жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договорам социального най­ма судья должен проверить, указано ли в заявлении кон­кретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движе­ния, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неис­полнения требования судьи заявление считается неподан-ным и возвращается истцу.

По делам о выселении граждан в другое благоустроен­ное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86—88 ЖК РФ, т.е. в связи с невозможностью исполь­зования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое по­мещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в ре­зультате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающи­мися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), или увеличива­ется, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предо­ставления (ст. 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального най­ма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным приме­нительно к условиям соответствующего населенного пун­кта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или ком­нату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставля­ется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоу­строенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений госу­дарственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные усло­вия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражда­нин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого по­мещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоу­строенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого по­мещения непригодным для проживания и многоквартирно­го дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муни­ципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселе­нии граждан из жилых помещений по основаниям, перечис­ленным в ст. 86—88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в каче­стве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое поме­щение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуж­дающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении граждани­на из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 86—88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального най­ма выселяемому гражданину.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении до­говора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его се­мьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким при­чинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, обстоя­тельством, имеющим юридическое значение, является не­внесение нанимателем и членами его семьи названных пла­тежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и комму­нальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспо­собных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предприни­маемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершенно­летних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помеще­ние и коммунальные услуги более чем шесть месяцев под­ряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении до­говора социального найма и выселении нанимателя и чле­нов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое поме­щение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести ква­дратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использо­вания.

В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помеще­нием, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого по­мещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государ­ственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) про­живающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помеще­ния по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение яв­ляется крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходи­мости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назна­чению исходя из положений ч. 1—3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. факти­ческое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (напри­мер, научной, творческой, адвокатской и др.) или индиви­дуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на закон­ных основаниях (в том числе по договору социального най­ма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасно­сти, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных ин­тересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся дей­ствия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, эколо­гических и иных требований законодательства, правил поль­зования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей ху­лиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фак­тически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого по­мещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие по­вреждение либо уничтожение структурных элементов квар­тиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назна­чить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жило­го помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли та­кой срок наймодателем и были ли предприняты нанимате­лем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состоя­ние, пригодное для постоянного проживания).

По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им дру­гого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетво­рению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены роди­тельских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или прием­ный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не ли­шенный родительских прав.

В ст. 81 ЖК РФ предусмотрено право нанимателя жи­лого помещения по договору социального найма на предо­ставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанима­теля о замене жилого помещения обязан предоставить последнему по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Кроме того, федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых поме­щений.

Таким образом, данной статьей предусмотрено право на­нимателя жилого помещения, занимающего данное поме­щение по договору социального найма, на предоставление ему жилого помещения меньшего размера путем обращения в соответствующие органы или организации. Для решения данного вопроса законодательством установлен трехмесяч­ный срок. Также установлено, что законодательством (фе­деральным и региональным) могут быть предусмотрены другие условия замены имеющегося жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Например, в ст. 40 За­кона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» предусмо­трено право жителей города на замену жилого помещения по состоянию здоровья.

В ст. 81 ЖК РФ предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую такую замену увя­зывают с трудностями граждан по оплате жилья. Однако, на наш взгляд, эта статья на практике вряд ли будет широко применяться. В современных условиях она нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос о за­мене больших квартир на меньшие путем оформления дого­вора обмена, а в случае приватизации жилого помещения — договора купли-продажи, мены и т.п., получив от этого су­щественную материальную выгоду.

Хотелось бы обратить внимание на неудачную, по на­шему мнению, формулировку рассматриваемой статьи. Не­ясно, какое жилое помещение должен получить гражданин, имеющий площадь «сверх нормы предоставления». По-видимому, в таких случаях необходимо руководствоваться именно нормой предоставления, а не учетной нормой, по­скольку гражданин станет нуждаться в получении жилого помещения.

В юридической литературе высказано мнение, что заме­ну жилого помещения в порядке, установленном ст. 81 ЖК РФ, можно рассматривать как «особую форму предоставле­ния жилых помещений».