3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды

Жилищный фонд состоит из отдельных жилых помеще­ний (жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир). Понятие «жилое помещение» дано в ст. 15 ЖК РФ, а виды жилых помещений перечислены в ст. 16 ЖК РФ. Жилищный фонд включает только жилые помеще­ние, и, следовательно, нежилые помещения (помещения, не предназначенные для проживания граждан) в состав жи­лищного фонда не входят.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на тер­ритории РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

- на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в соб­ственности юридических лиц;

- государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственно­сти РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

- муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

- на жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях без­ возмездного пользования, а также юридическими лицами —собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

- жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

С точки зрения сравнительно-правового анализа содер­жащихся в данной статье норм, следует отметить, что более развернутое определение понятия «жилищный фонд» ранее содержала ст. 1 Основ:

«Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жи­лья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, ко­торое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специ­альные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, при­годные для проживания.»

Статьей 4 ЖК РСФСР также было дано определение это­го понятия:

«Находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера».

В ст. 17 ЖК РФ дано очень лаконичное определение по­нятия «жилищный фонд», без какой-либо конкретизации. Жилищный фонд рассматривается как совокупность всех жилых помещений, находящихся в Российской Федерации. В отличие от определений данного понятия в ЖК РФ и Основах, это определение с правовой точки зрения не полно­стью отвечает своему содержанию. В нем говорится о всем жилищном фонде, расположенном на территории страны. Между тем жилищный фонд образуется из жилых помеще­ний разных видов, которые находятся в многоквартирных жилых домах и других строениях. При этом следует обратить внимание, что каждый субъект РФ и каждое муниципальное образование имеют свой жилищный фонд (как и другое иму­щество, принадлежащее на праве собственности).

Основная (традиционная) классификация жилищного фонда осуществляется на базе форм собственности, кото­рые предусмотрены ст. 8 Конституции и ст. 218 ГК РФ. Установлено, что в Российской Федерации признаются и гарантируются частная, государственная и муниципальная формы собственности.

Следовательно, весь жилищный фонд подразделяется в ЖК РФ в зависимости от формы собственности на три вида. Однако необходимо уточнить, какие жилые помеще­ния относятся к тому или иному жилищному фонду.

1) Частный жилищный фонд:

а) жилищный фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах ТСЖ, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

б) жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

2) Государственный жилищный фонд:

а) жилищный фонд, находящийся в государственной собственности РФ, в том числе находящийся в хозяйствен­ном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;

б) жилищный фонд, находящийся в собственности субъ­ектов РФ, в том числе находящийся в хозяйственном веде­нии или оперативном управлении предприятий или учреж­дений, относящихся к собственности субъектов РФ.

3) Муниципальный жилищный фонд:

жилищный фонд, находящийся в собственности город­ского, сельского поселения, иного муниципального образо­вания, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предпри­ятий или учреждений.

Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем со­ставе по два подвида.

Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его вида.

Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным фондом (жилыми помеще­ниями) сами собственники на основании соответствующих статей ГК РФ (ст. 209, 212-215, 288, 289 и др.). В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется иной порядок использования жилых помещений. Например, в этих домах определенная часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора социального найма жилого помеще­ния), что не предусмотрено в частном жилищном фонде.

Отметим, что владение и пользование жилыми помеще­ниями в жилищном фонде коммерческого использования, как правило, осуществляется в соответствии с нормами гл. 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671—688) ГК РФ. Если говорить об индивидуальном жилищном фонде, то в нем предполагается безвозмездное пользование гражданами жилыми помещениями. В прежнем законодательстве ин­дивидуальным жилищным фондом считались жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (ст. 5 ЖК РСФСР).

Частями 4 и 5 ст. 19 ЖК РФ предусмотрен государ­ственный учет жилищного фонда (в ЖК РСФСР этому во­просу была посвящена ст. 25). Учет жилищного фонда осу­ществляется наряду с государственной регистрацией жилья как недвижимого имущества. Если государственная реги­страция жилья в качестве недвижимости является разовым актом, то государственный учет имеет постоянный (повсе­дневный) характер.

По данному вопросу наряду с нормами ЖК РФ следует руководствоваться Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. постанов­лением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда — получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, тех­ническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для посто­янного проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из него про­изводится в соответствии с жилищным законодательством РФ. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический учет, официальный ста­тистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда со­ставляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической ин­вентаризации объектов капитального строительства (см. Положение об организации в Российской Федерации госу­дарственного технического учета и технической инвентари­зации объектов капитального строительства, утв. постанов­лением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921).

Технический учет жилищного фонда возлагается на спе­циализированные государственные и муниципальные орга­низации технической инвентаризации — унитарные пред­приятия, службы, управления, центры, бюро.