- •Жилищное право
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 44
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан 69
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма 81
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд 125
- •Принятые сокращения
- •1. Нормативные правовые акты
- •2. Прочие сокращения
- •Глава 1. Введение в жилищное право
- •1.1. Жилищное право и потребность человека в жилище
- •1.1.1. Жилищное право: общие положения
- •1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты
- •1.2. Конституционные и законодательные гарантии жилищных прав граждан
- •1.2.1. Право граждан на жилище
- •1.2.2. Другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением их права на жилище
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 2. Жилищное право как отрасль российского права
- •2.1. Понятие, принципы, предмет и метод жилищного права
- •2.1.1. Понятие жилищного права
- •2.1.2. Принципы жилищного права
- •2.1.3. Предмет и метод жилищного права
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 3 жилищные правоотношения
- •3.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений
- •3.1.1. Специфика жилищных отношений
- •3.1.2. Жилищные правоотношения
- •3.2. Субъекты жилищных правоотношений
- •3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений
- •3.3. Объекты жилищных правоотношений
- •3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений
- •3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования
- •3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды
- •3.3.7. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •4.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении
- •4.1.1. Общие положения о вещных правах
- •4.1.2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •4.1.3. Права и обязанности членов семьи и других граждан, проживающих совместно с собственником
- •4.1.4. Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- •4.1.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленным по завещательному отказу
- •4.1.6. Выселение граждан из жилых помещений
- •4.1.7. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан
- •5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
- •5.1.1. Общие положения
- •5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора' найма и договора социального найма жилого помещения
- •5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения
- •5.1.4. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма
- •6.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.1. Общие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.2. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся и предоставление им жилых помещений
- •6.2. Социальный наем
- •6.2.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения
- •6.2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
- •6.2.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- •6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •Часть 3 ст. 72 жк рф регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 жк рсфср.)
- •6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы
- •6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд
- •7.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- •7.1.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •7.1.2. Назначение специализированных жилых помещений
- •7.2. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •7.2.1. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- •7.2.2. Порядок предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- •8.1.2. Органы управления жилищным кооперативом
- •8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива. Реорганизация и ликвидация кооператива
- •8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива
- •8.2.2. Прекращение членства в кооперативе
- •Глава 9. Товарищество собственников жилья
- •9.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •9.1.1. Общие положения о товариществе собственников жилья
- •9.1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
- •9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления
- •9.2.2. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.1. Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 11. Управление многоквартирными домами
- •11.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами
- •11.2. Договор управления многоквартирными домами
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Примерная программа курса «жилищное право»
- •Тема 5. Жилищные правоотношения
- •Тема 6. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
- •Тема 7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Тема 8. Новые способы удовлетворения жилищных потребностей граждан
- •Тема 9. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •Тема 10. Социальный наем жилого помещения
- •Тема 11. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Тема 12. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 13. Товарищество собственников жилья
- •Тема 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Иные платежи граждан и организаций
- •Тема 15. Управление многоквартирными домами
- •Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров
- •Перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу «жилищное право»
- •Литература
3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования
Жилое помещение — это обобщенное понятие, применяемое в законодательстве. В ст. 16 ЖК РФ жилые помещения подразделяются на отдельные виды. Так, к жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Из приведенной в указанной статье классификации жилых помещений следует, в частности, что жилым помещением является не только целое (отдельное) жилое помещение (жилой дом, квартира), но и изолированные части жилого дома или квартиры.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из ст. 15 ЖК РФ, на чем мы уже неоднократно акцентировали внимание, следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение о том, что других объектов в жилищных отношениях нет, представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя такое положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты. Например, в гл. 3 (ст. 22—24) ЖК РФ говорится о нежилых помещениях и условиях и порядке их перевода в жилые помещения.
В ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части данной статьи. Так, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время они признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4). Обратимся к ЖК РСФСР и ГК РФ в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ, согласно которому объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комнаты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).
На основании изложенного выше следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:
- жилой дом для индивидуального проживания (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
Касаясь потребительских качеств жилого помещения, необходимо отметить, что в соответствии с прежним и действующим законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан и, как правило, должно использоваться для этих целей, т.е. по назначению.
В ст. 17 ЖК РФ, содержащей конкретные нормы и положения по данному вопросу, предусмотрено следующее:
«1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти».
Указанная статья посвящена назначению жилого помещения и пределов его пользования. В ней подчеркивается, что жилое помещение прежде всего предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе).
До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательство вообще не предусматривало использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (здесь следует сделать уточнение — нормы ГК РФ продолжают действовать).
В мае 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 ФЗ от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудобства для соседей.
Теперь на основании ч. 2 ст. 17 ЖК РФ использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу, формулировка о возможности использования жилья для осуществления «профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности» вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой указанной выше части (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, ред. ч. 3 ст. 17 ЖК РФ является явно неудачной. Однако в ГК РФ сохранился такой запрет: согласно п. 3 ст. 288 размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В данном пункте также закреплено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
В ч. 2 ст. 17 ЖК РФ говорится о том, что при использовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В связи с этим следует отметить, что это пожелание имеет в большей степени декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.
В ч. 4 ст. 17 ЖК РФ установлена обязанность проживающих граждан соблюдать правила пользования жилым помещением. В соответствии с указанной статьей Кодекса постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.