- •Жилищное право
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 44
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан 69
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма 81
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд 125
- •Принятые сокращения
- •1. Нормативные правовые акты
- •2. Прочие сокращения
- •Глава 1. Введение в жилищное право
- •1.1. Жилищное право и потребность человека в жилище
- •1.1.1. Жилищное право: общие положения
- •1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты
- •1.2. Конституционные и законодательные гарантии жилищных прав граждан
- •1.2.1. Право граждан на жилище
- •1.2.2. Другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением их права на жилище
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 2. Жилищное право как отрасль российского права
- •2.1. Понятие, принципы, предмет и метод жилищного права
- •2.1.1. Понятие жилищного права
- •2.1.2. Принципы жилищного права
- •2.1.3. Предмет и метод жилищного права
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 3 жилищные правоотношения
- •3.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений
- •3.1.1. Специфика жилищных отношений
- •3.1.2. Жилищные правоотношения
- •3.2. Субъекты жилищных правоотношений
- •3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений
- •3.3. Объекты жилищных правоотношений
- •3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений
- •3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования
- •3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды
- •3.3.7. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •4.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении
- •4.1.1. Общие положения о вещных правах
- •4.1.2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •4.1.3. Права и обязанности членов семьи и других граждан, проживающих совместно с собственником
- •4.1.4. Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- •4.1.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленным по завещательному отказу
- •4.1.6. Выселение граждан из жилых помещений
- •4.1.7. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан
- •5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
- •5.1.1. Общие положения
- •5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора' найма и договора социального найма жилого помещения
- •5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения
- •5.1.4. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма
- •6.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.1. Общие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.2. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся и предоставление им жилых помещений
- •6.2. Социальный наем
- •6.2.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения
- •6.2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
- •6.2.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- •6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •Часть 3 ст. 72 жк рф регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 жк рсфср.)
- •6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы
- •6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд
- •7.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- •7.1.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •7.1.2. Назначение специализированных жилых помещений
- •7.2. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •7.2.1. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- •7.2.2. Порядок предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- •8.1.2. Органы управления жилищным кооперативом
- •8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива. Реорганизация и ликвидация кооператива
- •8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива
- •8.2.2. Прекращение членства в кооперативе
- •Глава 9. Товарищество собственников жилья
- •9.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •9.1.1. Общие положения о товариществе собственников жилья
- •9.1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
- •9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления
- •9.2.2. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.1. Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 11. Управление многоквартирными домами
- •11.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами
- •11.2. Договор управления многоквартирными домами
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Примерная программа курса «жилищное право»
- •Тема 5. Жилищные правоотношения
- •Тема 6. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
- •Тема 7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Тема 8. Новые способы удовлетворения жилищных потребностей граждан
- •Тема 9. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •Тема 10. Социальный наем жилого помещения
- •Тема 11. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Тема 12. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 13. Товарищество собственников жилья
- •Тема 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Иные платежи граждан и организаций
- •Тема 15. Управление многоквартирными домами
- •Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров
- •Перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу «жилищное право»
- •Литература
3.3. Объекты жилищных правоотношений
3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений
Под объектом правоотношения обычно понимают то, на что направлено данное правоотношение. Иначе говоря, это материальные и нематериальные блага, в отношении которых возникают права и обязанности.
В ЖК РФ данному вопросу посвящена гл. 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» (ст. 15—21). В указанной главе дается правовая характеристика многих понятий; в их числе — объект жилищных прав, жилое помещение, жилищный фонд и др., касающиеся назначения жилого помещения и пределов его использования. В частности, в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Впервые о жилом помещении как объекте гражданских (жилищных) прав говорилось в ст. 673 ГК РФ (это жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры). В ст. 52 ЖК РСФСР также упоминалось о жилом помещении: «...предметом договора найма может быть лишь изолированное помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат». По сути, в ГК РФ, ЖК РСФСР и ЖК РФ говорится об одном и том же объекте жилищных прав (жилищных правоотношений) — жилом помещении, которое может быть в виде жилого дома, квартиры или их изолированных частей.
Как указывалось выше, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (ст. 18 ЖК РФ). Кроме того, оно должно отвечать установленным законодательством требованиям, которые содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ. Например, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть, как правило, благоустроенным (ст. 89 ЖК РФ).
Следует отметить, что отнесение жилого помещения к недвижимости не является новеллой. В ст. 1 Основ было дано понятие «недвижимость в жилищной сфере». Это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Иными словами, к недвижимому имуществу в жилищной сфере прежнее законодательство относило не только жилые помещения, но и другое имущество.
Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ и в развитие положений данной статьи в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Заметим, что недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая необязательна для объектов в других сферах народного хозяйства. Все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.
Правовой базой для признания помещения жилым и установления требований, которым должно оно отвечать, служат ЖК РФ и другие федеральные законы. Конкретную регламентацию эти вопросы находят в актах уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти. Основания и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания также устанавливаются данным федеральным органом (ст. 15 ЖК РФ).
В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Данное Положение устанавливает требования к жилому помещению и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от формы их собственности.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разд. II названного Положения, например, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электросвещением, отоплением и др.).
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
находящиеся в ветхом состоянии;
находящиеся в аварийном состоянии;
в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания;
в других случаях, предусмотренных указанным Положением.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются Межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти либо органами местного самоуправления (в зависимости от принадлежности жилищного фонда).
В состав Комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
К участию в работе привлекается собственник жилищного фонда или его представитель, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания (далее именуется — уполномоченный собственника), а в случае необходимости — представители проектно-изыскательских организаций, производивших обследование данного помещения.
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания или на основании заявления собственника или гражданина (нанимателя), или на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора.
Для рассмотрения вопроса о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания в Комиссию представляются соответствующие документы.
Комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:
- о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
- пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
- непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение Комиссии оформляется в виде заключения. На основании полученного заключения орган исполнительной власти, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Один экземпляр распоряжения и заключения в пятидневный срок, а в определенных случаях — не позднее дня, следующего за днем принятия решения, направляется заявителю.
В ч. 5 ст. 15 ЖК РФ уточняется, что балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. Иначе говоря, общая площадь жилого помещения состоит из жилых комнат и помещений вспомогательного использования (подсобных помещений): кухни, коридора и др. Соответственно к жилой площади в жилых домах и квартирах можно отнести только площадь жилой комнаты (комнат).
Мы рассмотрели жилое помещение как объект жилищных правоотношений (жилищных прав). Из ЖК РФ (в частности, ст. 15) следует, как было сказано выше, что в данных отношениях объектом является только жилое помещение (имущество, материальное благо). Вместе с тем жилые помещения с точки зрения гражданско-правовой классификации являются сложными вещами. Например, П. В. Крашенинников отмечает:
«По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома».
Полагаем, что объектом жилищных прав являются не только материальные (имущество, вещи), но и нематериальные блага. Например, право граждан на неприкосновенность жилища (ст. 3 ЖК РФ) имеет нематериальный характер.