- •Жилищное право
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 44
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан 69
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма 81
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд 125
- •Принятые сокращения
- •1. Нормативные правовые акты
- •2. Прочие сокращения
- •Глава 1. Введение в жилищное право
- •1.1. Жилищное право и потребность человека в жилище
- •1.1.1. Жилищное право: общие положения
- •1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты
- •1.2. Конституционные и законодательные гарантии жилищных прав граждан
- •1.2.1. Право граждан на жилище
- •1.2.2. Другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением их права на жилище
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 2. Жилищное право как отрасль российского права
- •2.1. Понятие, принципы, предмет и метод жилищного права
- •2.1.1. Понятие жилищного права
- •2.1.2. Принципы жилищного права
- •2.1.3. Предмет и метод жилищного права
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 3 жилищные правоотношения
- •3.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений
- •3.1.1. Специфика жилищных отношений
- •3.1.2. Жилищные правоотношения
- •3.2. Субъекты жилищных правоотношений
- •3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений
- •3.3. Объекты жилищных правоотношений
- •3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений
- •3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования
- •3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды
- •3.3.7. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •4.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении
- •4.1.1. Общие положения о вещных правах
- •4.1.2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •4.1.3. Права и обязанности членов семьи и других граждан, проживающих совместно с собственником
- •4.1.4. Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- •4.1.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленным по завещательному отказу
- •4.1.6. Выселение граждан из жилых помещений
- •4.1.7. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан
- •5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
- •5.1.1. Общие положения
- •5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора' найма и договора социального найма жилого помещения
- •5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения
- •5.1.4. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма
- •6.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.1. Общие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.2. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся и предоставление им жилых помещений
- •6.2. Социальный наем
- •6.2.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения
- •6.2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
- •6.2.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- •6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •Часть 3 ст. 72 жк рф регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 жк рсфср.)
- •6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы
- •6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд
- •7.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- •7.1.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •7.1.2. Назначение специализированных жилых помещений
- •7.2. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •7.2.1. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- •7.2.2. Порядок предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- •8.1.2. Органы управления жилищным кооперативом
- •8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива. Реорганизация и ликвидация кооператива
- •8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива
- •8.2.2. Прекращение членства в кооперативе
- •Глава 9. Товарищество собственников жилья
- •9.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •9.1.1. Общие положения о товариществе собственников жилья
- •9.1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
- •9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления
- •9.2.2. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.1. Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 11. Управление многоквартирными домами
- •11.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами
- •11.2. Договор управления многоквартирными домами
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Примерная программа курса «жилищное право»
- •Тема 5. Жилищные правоотношения
- •Тема 6. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
- •Тема 7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Тема 8. Новые способы удовлетворения жилищных потребностей граждан
- •Тема 9. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •Тема 10. Социальный наем жилого помещения
- •Тема 11. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Тема 12. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 13. Товарищество собственников жилья
- •Тема 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Иные платежи граждан и организаций
- •Тема 15. Управление многоквартирными домами
- •Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров
- •Перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу «жилищное право»
- •Литература
Вопросы и задания для самоконтроля
1. Перечислите жилые помещения, относящиеся к специализированному жилищному фонду.
2. Каковы требования и порядок назначения специализированных жилых помещений?
3. Назовите нормы ЖК РФ, касающиеся назначения отдельных видов специализированных жилых помещений.
4. На каких основаниях предоставляются специализированные жилые помещения?
5. Расскажите о порядке предоставления и использовании отдельных видов специализированных жилых помещений.
Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах
Жилищным и жилищно-строительным кооперативам посвящен отдельный разд. V ЖК РФ (ст. 110—134) (в ЖК РСФСР данные вопросы были урегулированы гл. 5 (ст. 111-126)).
В ч. 1 ст. НО ЖК РФ установлено, что ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2 ст. НО ЖК РФ). Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110ЖКРФ).
ЖК и ЖСК являются потребительскими кооперативами (ч.4 ст. ИОЖКРФ).
Таким образом, в ст. 110 определены два вида потребительских кооперативов: ЖК и ЖСК, а также указывается на их различие. Члены ЖСК участвуют своими средствами уже на этапе строительства (реконструкции) многоквартирного дома, а члены ЖК начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (реконструкции). В дальнейшем (начиная со ст. 111 ЖК РФ) используется обобщенная норминология по отношению к ЖК и ЖСК — их называют «жилищные кооперативы».
Основной целью создания ЖК и ЖСК является удовлетворение потребности граждан в жилье. Целью данных объединений граждан и юридических лиц также является их совместное управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья, приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и другим сделкам).
Статистические данные свидетельствуют о том, что в настоящее время более половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита (заемных средств).
В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110—122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачно - и гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует дополнить, что на других членов потребительских кооперативов не распространяется действие и гл. 12 (ст. 124—134) разд. V ЖК РФ о правовом положении членов ЖК и ЖСК, поскольку у каждого кооператива имеются свои особенности.
Существует общее законодательство, касающееся некоммерческих организаций (ст. 50—65 гл. 4 ГК РФ), которое распространяется на все потребительские кооперативы. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 Закона о некоммерческих организациях названный Закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. Примером специализированного потребительского кооператива являются жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов — привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ст. 2).
В разд. V ЖК РФ предусмотрено членство в ЖК и ЖСК не только граждан, но и юридических лиц.
В соответствии со ст. 111 ЖК РФ право на вступление в ЖК имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ, обладают преимущественным правом на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Речь идет о малоимущих гражданах, а также иных гражданах, определенных в федеральных законах и законах субъектов РФ.
Однако из рассматриваемого раздела ЖК РФ неясно, для каких целей предоставляются юридическим лицам жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать их только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ. Также непонятно, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) назвать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131 ЖК РФ) и др. Кроме того, следовало бы указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.
В ст. 112 ЖК РФ установлено, что количество членов ЖК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации ЖК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение собрания учредителей об организации ЖК и утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали все лица, желающие вступить в ЖК (учредители). Членами ЖК с момента его государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ) в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию ЖК. Решение собрания его учредителей оформляется протоколом.
Учредительным документом ЖК и ЖСК является устав. В нем должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из него и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав ЖК может содержать иные, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам, положения (ст. 113 ЖК РФ).
Как указывалось выше, вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111—114 ЖК РФ. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане, достигшие 18-летнего возраста — ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК.
Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе ЖК, является факт государственной регистрации юридического лица (ст. 114 ЖК РФ), которое считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2002 № 319 Министерство РФ по налогам и сборам (в н/в — Федеральная налоговая служба) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов.
Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 14 Вводного закона ЖК и ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежали до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Данное положение не имело какого-либо обоснования и гарантий ее практической реализации, поэтому данная статья была исключена.
Первоначально членами кооператива становятся лица, проголосовавшие за его создание, т.е. учредители (ст. 112 ЖК РФ), а в дальнейшем прием в члены кооператива осуществляется в порядке, определенном ст. 121 ЖК РФ.