- •Жилищное право
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 44
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан 69
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма 81
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд 125
- •Принятые сокращения
- •1. Нормативные правовые акты
- •2. Прочие сокращения
- •Глава 1. Введение в жилищное право
- •1.1. Жилищное право и потребность человека в жилище
- •1.1.1. Жилищное право: общие положения
- •1.1.2. Жилище: его потребительские и правовые аспекты
- •1.2. Конституционные и законодательные гарантии жилищных прав граждан
- •1.2.1. Право граждан на жилище
- •1.2.2. Другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением их права на жилище
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 2. Жилищное право как отрасль российского права
- •2.1. Понятие, принципы, предмет и метод жилищного права
- •2.1.1. Понятие жилищного права
- •2.1.2. Принципы жилищного права
- •2.1.3. Предмет и метод жилищного права
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 3 жилищные правоотношения
- •3.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений
- •3.1.1. Специфика жилищных отношений
- •3.1.2. Жилищные правоотношения
- •3.2. Субъекты жилищных правоотношений
- •3.2.1. Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений
- •3.3. Объекты жилищных правоотношений
- •3.3.1. Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений
- •3.3.2. Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования
- •3.3.4. Жилищный фонд: понятие и виды
- •3.3.7. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •4.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении
- •4.1.1. Общие положения о вещных правах
- •4.1.2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •4.1.3. Права и обязанности членов семьи и других граждан, проживающих совместно с собственником
- •4.1.4. Прекращение права собственности на жилое помещение при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- •4.1.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленным по завещательному отказу
- •4.1.6. Выселение граждан из жилых помещений
- •4.1.7. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.1.8. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан
- •5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
- •5.1.1. Общие положения
- •5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора' найма и договора социального найма жилого помещения
- •5.1.3. Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения
- •5.1.4. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 6. Обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма
- •6.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.1. Общие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
- •6.1.2. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся и предоставление им жилых помещений
- •6.2. Социальный наем
- •6.2.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения
- •6.2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения
- •6.2.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- •6.2.4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •Часть 3 ст. 72 жк рф регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 жк рсфср.)
- •6.2.5. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы
- •6.2.6. Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 7. Специализированный жилищный фонд
- •7.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- •7.1.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- •7.1.2. Назначение специализированных жилых помещений
- •7.2. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •7.2.1. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- •7.2.2. Порядок предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •8.1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •8.1.1. Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- •8.1.2. Органы управления жилищным кооперативом
- •8.1.3. Прием в члены жилищного кооператива. Реорганизация и ликвидация кооператива
- •8.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •8.2.1. Предоставление и использование жилого помещения в домах кооператива
- •8.2.2. Прекращение членства в кооперативе
- •Глава 9. Товарищество собственников жилья
- •9.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •9.1.1. Общие положения о товариществе собственников жилья
- •9.1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
- •9.2. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •9.2.1. Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления
- •9.2.2. Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.1. Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •10.2. Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Глава 11. Управление многоквартирными домами
- •11.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами
- •11.2. Договор управления многоквартирными домами
- •Вопросы и задания для самоконтроля
- •Примерная программа курса «жилищное право»
- •Тема 5. Жилищные правоотношения
- •Тема 6. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
- •Тема 7. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •Тема 8. Новые способы удовлетворения жилищных потребностей граждан
- •Тема 9. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •Тема 10. Социальный наем жилого помещения
- •Тема 11. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Тема 12. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Тема 13. Товарищество собственников жилья
- •Тема 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Иные платежи граждан и организаций
- •Тема 15. Управление многоквартирными домами
- •Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров
- •Перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу «жилищное право»
- •Литература
Вопросы и задания для самоконтроля
1. Какими правами и обязанностями обладает собственник жилого помещения?
2. Какими жилищными правами и обязанностями обладают члены семьи собственника и другие граждане, проживающие совместно с собственником жилого помещения?
3. Какими правами обладает бывший член семьи собственника жилого помещения?
4. В каком порядке и на каких условиях осуществляется принудительное отчуждение жилого помещения, принадлежащего гражданину?
5. Как осуществляется пользование жилыми помещениями, предоставленного по завещательному отказу?
6. Что относится к общему имуществу многоквартирного дома и каковы правомочия собственника по отношению к данному имуществу?
7. Расскажите об основаниях выселения граждан из жилых помещений (собственников и других лиц).
Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан
5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
5.1.1. Общие положения
Относительно прав и обязанностей собственника имущества ГК РФ установлено, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209). Применительно к жилым помещениям в ст. 288 ГК РФ конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан). В настоящее время данным вопросам посвящен разд. II ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 30—48). При этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками (физическими и юридическими лицами) другим лицам на основании договора. Основная форма такого гражданско-правового договора — договор найма жилого помещения. Он содержится в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Как указывалось выше, в юридический литературе и законодательстве субъектов РФ он получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». В жилищном законодательстве, в частности в ЖК РФ, речь идет о другом договоре найма жилого помещения — договоре социального найма жилого помещения. Первоначально такое понятие стало использоваться в ГК РФ (ст. 672), но в жилищное законодательство соответствующие изменения не были внесены, т.е. в период действия ЖК РСФСР этот договор назывался по-старому «договор найма жилого помещения», что создавало путаницу с точки зрения разграничения этих договоров.
Вначале познакомимся с основными положениями договора коммерческого найма и его содержанием.
Понятие договора (ст. 671 ГК РФ): собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1).
При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; использование жилого помещения разрешается только для проживания граждан и не допускается для иных целей, в том числе в качестве нежилого помещения (п. 2). Иначе говоря, данный договор предназначен только для граждан.
Объект договора (ст. 673 ГК РФ): изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством.
Форма договора (ст. 674 ГК РФ):
- договор заключается в письменной форме (простой письменной форме — не нотариальной);
- соблюдение указанного требования (о письменной форме) является обязательным как с теоретической, так и с практической точки зрения.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ):
а) наниматель:
- только гражданин может быть нанимателем;
- несет ответственность перед наимодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним, которые нарушают условия договора;
б) граждане, постоянно проживающие с нанимателем:
- имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением;
- должны быть указаны в договоре;
- могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наимодателем (т.е. являются сонанимателями).
Наймодатель (п. 1 ст. 671 ГК РФ):
- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;
- наимодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо (гражданин).
Срок договора (ст. 683 ГК РФ):
- договор заключается на срок не более пяти лет;
- если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет;
- договор может быть заключен на срок до одного года (краткосрочный наем).
Плата за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ):
- устанавливается соглашением сторон, кроме случаев, когда законодательством предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение;
- одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством или договором.
Права и обязанности сторон:
а) наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):
- передать нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;
предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ);
б) наймодателъ имеет право:
- требовать от нанимателя и других пользователей жилым помещением соблюдения условий договора;
- настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством;
- требовать расторжения договора (п. 2 ст. 687 ГК РФ);
в) наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):
- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за жилое помещение;
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;
- осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное (ст. 681 ГК РФ);
г) наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ);
д) наниматель имеет право:
- преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ);
- передать по договору поднайма жилого помещения часть или все нанятое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);
- с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с предварительного уведомления наймодателя разрешить проживать временным жильцам (ст. 680 ГК РФ);
- с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).
В гл. 35 ГК РФ дается общее определение договора найма жилого помещения коммерческого назначения (п. 1 ст. 671). Вместе с тем в указанной главе называется и другая разновидность найма жилья — договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Эта статья содержит основные положения о договоре социального найма, которые нашли развитие в жилищном законодательстве — ЖК РФ, введенном в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, договор социального найма — это прежде всего сфера правового регулирования жилищного законодательства.