Вопрос 10. Права покупателя при продаже ему товара ненадлежащего качества. Право покупателя на обмен качественного товара в договоре розничной купли-продажи.

Статья 502. Обмен товара

1. Покупатель вправе в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

2. Перечень товаров, которые не подлежат обмену или возврату по указанным в настоящей статье основаниям, определяется в порядке, установленном законом или иными правовыми актами.

Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества

1. Покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать:

замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

соразмерного уменьшения покупной цены;

незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

возмещения расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

3. В отношении технически сложного товара покупатель вправе потребовать его замены или отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству (пункт 2 статьи 475).

4. Вместо предъявления указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

5. При отказе от исполнения договора розничной купли-продажи с требованием возврата уплаченной за товар суммы покупатель по требованию продавца и за его счет должен возвратить полученный товар ненадлежащего качества.

При возврате покупателю уплаченной за товар суммы продавец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась стоимость товара из-за полного или частичного использования товара, потери им товарного вида или подобных обстоятельств.

6. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если законами о защите прав потребителей не установлено иное.

Вопрос 11. Договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК).

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Определение содержится в статье 549 ГК РФ. Определение такое же, как и обычной купли-продажи, только конкретизируется предмет.

Но есть особенности. Особенности этого договора связаны с существенными условиями.

Существенных условий два:

1. Предмет договора (как и в любом другом).

2. Цена. Тут нельзя определять сравнимую цену, она обязательно должна быть установлена.

Что касается предмета – то это недвижимость. Недвижимость – всегда индивидуально-определённая вещь. Соответственно, описание предмета – необходимость указания его.

В договоре целесообразно указывать сведения, которые позволяют однозначно определить предмет.

Есть закон «О государственном кадастре недвижимости», рекомендуют указывать эти данные в договоре.

В законе говорится, что земля может продаваться, только если она прошла кадастровый учёт. Соответственно, и указываться должны кадастровый номер и так далее. В такой ситуации предмет будет однозначно определён и сомнения не возникнут.

Но бывают ситуации, когда у помещения меняется номер. Во избежание: «помещение такое-то, номера такого-то в литере такой-то, что подтверждается таким-то кадастровым паспортом».

При указании предмета целесообразно указывать данные кадастрового учёта, который эти данные подтверждают.

Если такого описания нет, то это не значит, что предмет не определён. Главное, чтобы понятно было и сомнений нет.

С существенными условиями всё.

Следующая особенность договора связана с его формой. Форма у него письменная, причём в виде одного документа. Один документ не значит одна бумажка, речь идёт о том, что не подойдёт обмен документами, должен быть документ, подписанный сторонами – с любым количеством экземпляров.

Больше требований к форме нет. Просто письменная форма.

Особенности обязанностей продавца:

2. У продавца есть обязанность передать недвижимость. Но её не возьмёшь и не принесёшь, поэтому оформляется она актом о приёме и передаче. Она должна подписываться и быть письменной. И это обязательно. С момента передачи возникает право на владение, а право собственности возникает с момента регистрации права собственности (договор не регистрируется, а регистрируется переход права). Высший Арбитражный Суд разъяснил, что с момента, когда вещь перешла во владение покупателю продавец этой вещью распоряжаться не может, потому что он утратил владение вещью, а значит, он никому это владение больше передать не может. А покупатель тоже не может, ибо он ещё не собственник. Это в том случае, когда ещё не оформили переход права собственности, то есть номинально собственник ещё продавец, но уже совершили передачу – покупатель уже владелец, но ещё не собственник. Это в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах, связанных с защитой вещных прав» свежее апрельское постановление 2010 года. Ещё Постановление Пленума ВАС от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В этом Пленуме нам важно, что к общему имуществу зданий относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также лифты, лестницы, крыши… Они находятся в общей долевой собственности (как и жилищные – раньше такого не было, теперь вот есть) и продать можно только с согласия всех собственников. Их прочитать обязательно, ибо будет спрашивать. Сейчас придерживаются принципа единства – если одно лицо собственник и земли, и находящегося на них объекта, то раздельное их отчуждение недопустимо и отчуждаться они могут только вместе. Возможна ситуация, когда здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним принадлежит другому лицу. В этом случае при продаже здания покупателю перейдёт то право на земельный участок под объектом недвижимости, которое имел продавец (статья 552; к примеру, было право аренды – оно и перешло).

3. Продавец обязан передать вещь надлежащего качества. Особенность в одном – в правах покупателя при обнаружении недостатков в вещи. Очевидно, что при продаже некачественной недвижимости он не имеет право замены. Он может требовать ремонтировать, возместить расходы… Но объект индивидуальный и замена практически невозможна.

Предметом может быть жильё – жилые дома и квартиры. Особенность продажи жилых помещений. Здесь две дополнительные особенные:

1. Первая особенность связана с существенным условием. Помимо предмета и цены добавляется ещё необходимость указания в договоре перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника.

В законе есть целый ряд лиц, которые имеют право пользоваться вне зависимости от того, кто является собственником жилого помещения. Скажем, наниматель (по факту – арендатор). Собственник сдал помещение в наём и продал это помещение. Но от этого право нанимателя не заканчивается. Ещё завещательный отказ.

Получилось для покупателя плохо, ибо наниматель максимум на 5 лет, придёт через два года – и договор не заключённый. И, соответственно, возврат сторон в первоначальное состояние. Покупатель сильно проигрывает в деньгах – ибо жильё дорожает. Единственный выход – включать в договор «правами третьих лиц жилое помещение не обременено».

2. Договор купли-продажи жилых помещений требует государственной регистрации. То есть при продаже жилья регистрируется и договор, и переход права собственности.