Вопрос 32. Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон.

Содержание и исполнение договора аренды (смотри Вопрос 31).

Права и обязанности в договоре.

Обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору. Статья 611 ГК РФ. Аренда может предоставляться во владение и в пользование. Если в пользование – предоставляют, а если во владение – передают. Скажем, аренда рояля – мы им только пользуемся, а не владеем – приходим, поиграем и уходим. Или вот ещё в интернет салонах – пришли, попользовались компьютерами и ушли. Хотя в большинстве случае, конечно, во владение передают. Если арендодатель не передаёт имущество, то действует пункт 3 статьи 611 ГК РФ – можно истребовать это имущество и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан передать принадлежности и документы. Единственная особенность – принадлежности и документы в купле-продаже по общему правилу передаются по умолчанию и передаться должны в установленный покупателем срок, иначе могут расторгнуть договор. Арендатор же вправе требовать только те документы и принадлежности, пользование вещью без которых невозможно или в значительной степени это лишает его того, на что арендатор был вправе рассчитывать.

3. Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Статья 613 ГК РФ. Правила почти как в договоре купли-продажи.

4. Арендодатель обязан передать вещь надлежащего качества. Статья 611 пункт 1 ГК РФ. Если вы определили конкретное назначение – то вещь должна быть пригодна для использования. Если не установили – то для обычного применения. Ещё можно в договоре требования к качеству предъявить. Если же этого нет, то статья 612 ГК РФ устанавливает последствия. Арендатор может требовать почти всё – кроме замены, так как вещь индивидуальная.

Как и в купле-продаже, арендодатель не отвечает за те недостатки, о которых он предупредил. А также он не отвечает за те недостатки, о которых арендодатель знал. И третий случай – арендодатель не отвечает, если недостатки носят явный характер.

5. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества. Об этом говорится в 616 статье, в пункте 1.

6. Странная обязанность и право одновременно – взять вещь обратно после истечения договора аренды.

Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан вносить арендную плату. Статья 614, обратить внимание на пункты с 3 по 5. Здесь интересное ограничение – нельзя менять цену по соглашению сторон чаще, чем раз в год.

2. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с договором. То есть по тому назначению, которое в договоре определено. Если в договоре не указано, по какому назначению – то имущество должно использоваться по обычному назначению.

3. Арендатор обязан производить текущий ремонт имущества и нести расходы на его содержание. Статья 616 ГК РФ, пункт 2.

4. Арендатор не вправе распоряжаться арендованным имуществом. Он имеет правомочия либо владения и пользования, либо только пользования. Полномочия распоряжения остаются у собственника. Субаренда, перенайм, внесение в качестве вклада в уставный капитал – все эти действия допускаются только с согласия собственника. Это статья 615, часть 2.

5. Арендатор обязан возвратить вещь по окончанию срока аренды. Статья 622 ГК РФ говорит об этом – о том, что он возвращает вещь либо в конкретном виде, который определён договором. Если не указано состояние, то в прежнем состоянии с учётом нормального износа. Если арендатор возвратил вещь в худшем состоянии, то он должен возвратить убытки. В случае, когда вещь была улучшена и договором это не было предусмотрено. Здесь важно два момента: отделимые или неотделимые улучшения. Отделимые улучшения – если без ущерба для вещи, тогда арендатор оставляет себе. Если же улучшения неотделимые, то есть без вреда, ущерба для вещи их забрать нельзя. То тогда арендодатель обязан возместить стоимость этих улучшений, если он дал согласие на эти улучшения.

Если арендатор своевременно не возвращает имущество, то он за всё время просрочки обязан платить арендную плату.

Права арендатора – в случае, если меняется собственник на стороне арендодателя, то это на права арендатора никак не меняет (статья 617 ГК РФ).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.