Вопрос 36. Аренда зданий, сооружений.

Договор аренды здания или сооружения — это соглаше­ние, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязу­ется передать во временное владение и пользование или временное пользование другой стороне (арендатору) зда­ние или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения двусторон­ний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет, договора — здания и сооружения (недвижимое имущество).

Договор аренды здания или сооружения составляется в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недей­ствительность. В случае если договор заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации в со­ответствующих государственных учреждениях.

Существенными условиями договора выступают цена (т.е. арендная плата, размер которой устанавливается в до­говоре) и предмет договора.

В арендную плату за пользование зданиями и сооруже­ниями включается плата за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание или сооружение.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью пере­даются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях когда арендодатель является собственником зе­мельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответству­ющий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендато­ру право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответ­ствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земель­ном участке, не принадлежащем арендодателю на праве соб­ственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования та­ким участком, установленным законом или договором с соб­ственником земельного участка.

Передача зданий, сооружений по договору аренды про­изводится по передаточному акту. В случае прекращения договора арендованное имущество передается также по пе­редаточному акту или иному документу, подписанному сто­ронами.

Договор аренды здания сроком меньше года не требует регистрации.

В 2000 году появилось Информационное Письмо Высшего Арбитражного суда от 1 июля 2001 года, где начались вот эти вот изыски – «принимая во внимание, что здание и нежилые помещения в нём являются объектами, отличными друг от друга, но неразрыно связанными, к государственной регистрации договор аренды нежилых помещений применяются правила статьи 651 ГК РФ».

Для зданий и сооружений прямо написано, что не только предмет, но и цена являются существенными условиями.

В последнее время стали толковать несколько расширительно – сюда стали включать не только здания и сооружения, но и помещения.

Существенным условием договора аренды является её предмет. Информационное письмо ВАС от 2002 года, где были даны разъяснения относительно предмета договора аренды. Считалось недопустимым сдавать аренды, которые не имеют индивидуализации как таковых – крыши, лестничные пролёты, стены… Семь лет практика исходила из этого информационного письма.

Постановление Пленума 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственника на общее имущество здания», там пункт 7 есть – по соглашению сособственником общего имущества (собственников помещений здания) допускается договор пользования отдельной части здания – к примеру, несущей стены и т.д. Стороной такого договора являются все долевые сособственники, к таким договорам применяются нормы аренды.

Это мы всё о предмете говорили.

Существенные условия – добавляется ещё и цена.

В отношении всего остального, типа формы и сроки – всё тоже самое.

Регистрация.

Информационное письмо от 2001 года «О практике применении ФЗ «О регистрации помещений и сделок с ними».

Регистрируется всё, что конкретно год и более. Если неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на тот же срок – это заключение нового договора, так как норма 621 статьи императивна, поэтому, раз снова договор и снова меньше года – значит, не регистрируем.

Есть куча проблем: нет определений капитального и текущего ремонта, нет разграничения улучшений и ремонтов… Но считается, что капитальный обеспечивает сохранение объекта в целом – если его не производить, то объект исчезнет. А текущий – это какой-то косметический ремонт, поддержание в нормальном состоянии…