Вопрос 42. Договор коммерческого найма жилого помещения. Основные элементы договора, отграничение от смежных договоров.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок — 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанностями сторон по договору аренды.

Наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):

во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

во-вторых, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение);

в-третьих, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; своевременно вносить плату за жилое помещение — в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия — ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Кроме того, он должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя.

В случае нарушения условий договора найма жилого помещения со стороны граждан, постоянно проживающих совместно с ним, наниматель отвечает перед наймодателем за их действия как за свои собственные (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Однако наниматель и граждане, постоянно проживающие вместе с ним, могут заключить договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они будут являться сонанимателями. О заключении такого договора необходимо известить наймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Независимо от заключения такого договора граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие с ним в жилом помещении, вправе использовать данное помещение для проживания, а также вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре. Во время действия договора найма жилого помещения наниматель может вселить в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ). Для этого необходимо, во-первых, получение согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним в данном жилом помещении; во-вторых, соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Данные условия могут не соблюдаться в случае вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей.

Отношения, которые связаны с пользованием жилым фондом, не обязательно частным, за деньги.

Аренда жилого помещения не допускается, за исключением того случая, когда арендуется жилое помещение юридическое лицо, но это юридическое лицо также должно использовать для проживания в помещении – скажем, для своих работников.

Специфика договора.

Специфический предмет – жилое помещение, это отличие от аренда.

Во-вторых, специфичный субъектный состав. Одна сторона – наймодатель – собственник, причём любого фонда – частного, муниципального, государственного – главное, чтобы были фонды коммерческого использования.

Нанимателем может быть только гражданин. С юридическими лицами это будет аренда. Здесь также, как и в договоре социального найма, гражданин будет проживать не один, вероятнее всего. Здесь нет термина «члены семьи», а есть термин «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Они проживают там потому, что они указываются в договоре коммерческого найма как «лица, постоянно проживающие».

Можно вселить и после заключения договора – но для этого нужно получить согласие наймодателя – собственника или уполномоченные наймодателем. Исключение: несовершеннолетние дети и родители вселяются без обязательного согласия.

Зависит от наймодателя – хочет, селит, а хочет – нет. Но нужно соблюдать минимальный метраж на человека.

Договор срочный. Предельный срок договора – пять лет. Кодекс выделяет возможность заключения этого договора и на срок, естественно, меньше пяти лет. Особый случай – когда срок до года, так называемый «краткосрочный найм». Это важно для объёма прав и обязанностей – до года ли договор или свыше года и до пяти. Здесь отличается порядок расторжения договора.

Статья 683 ГК РФ – к краткосрочным договорам найма некоторый ряд статей не применяется.

Договор оформляется письменно, но не требует никакой регистрации и несоблюдение формы недействительности не влечёт. Статья 674, обычные правила несоблюдения формы.

Цена существенным условием не является.

Права и обязанности.

Обязанности нанимателя предусмотрены 678 статьёй ГК РФ. Они несложные, очевидные, и как у арендодателя – обеспечивать некую сохранность, вносить плату…

В краткосрочном найме нет права кого-то подселять, кроме уже указанных в договоре.

В договоре коммерческого найма можно вселять временных жильцов и поднанимателей.

Временные жильцы – 680 статья, поднанимателя – 685 статья ГК РФ.

Разница между этими понятиями: у них срок проживания несколько ограниченный, непостоянный. Временные жильцы – те, кто живёт бесплатно. Поднаниматели – те, кто за плату, субаренда, по факту.

Наниматель с согласия всех живущих там может подселить временных жильцов и поднанимателей. Если временных жильцов – надо известить, если поднанимателей – то согласие наймодателя.

При вселении временных жильцов наниматель, который должен их вселить, должен поставить в известность наймодателя, наймодатель может запретить, если не соблюдается нормоплощадь на одного человека.

Поднаниматель и временные жильцы мало чем отличаются, но у них разный срок проживания. Временные жильцы – не больше, чем полгода (6 месяцев), а поднаниматель – не больше, чем срок договора.

Право на подселение временных жильцов и поднанимателей отсутствует в краткосрочном договоре коммерческого найма (то есть договоре, заключённом на срок менее одного года).

Наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок. Статья 684 ГК РФ содержит этот порядок. Это право здесь похоже на то, что было в аренде. Смысл простой: за три месяца до окончания договора наймодатель должен предложить нанимателю либо остаться здесь же, либо уехать. Если же он этого не сделал, если он молчал а наниматель не против пожить дальше – тогда договор автоматически считается перезаключённым на тот же срок. Но это не совсем преимущественное право. А вот если его за три месяца до окончания уведомили об окончании договора, а потом в течение года наймодатель новый договор заключает, то наниматель может требовать перевода на себя обязанности нанимателя.

Здесь нет правила об аренде, тут не говорится, что может быть лишено преимущественное право, если он был недобросовестным нанимателем.

Ни продления, ни преимущественного права заключения в краткосрочном договоре нет.

Статья 687-688 ГК РФ. Расторжение и прекращение этого договора.

Досрочное прекращение. Если наниматель хочет прекратить – с согласия всех постоянно проживающих граждан заявляет об этом за 3 месяца до прекращения договора. Наймодатель может требовать расторжения договора только по определённым основаниям, чем-то похожим на основания расторжения социального найма (невнесения платы в течение более 6 месяцев, если помещение стало непригодно для проживания, если он его использует не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, если разрушает – а ещё наниматель отвечает за все действия постоянно проживающих с ним).

Процедура расторжения. Если он что-то делает из перечисленного, то наймодатель должен предупредить нанимателя, что он себя плохо ведёт. А если мы пойдём в суд, то суд может дать ему срок до года для того, чтобы устранить нарушение – чтобы исправиться. Если не исправился – тогда можно выселить. Исполнение этого решения суда по решению суда может быть отложено на год.

Это процедура для расторжения долгосрочного договора.