28. Стороны договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования: права и обязанности.
1. Наймодатель — юридическое или физическое лицо — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
2. Наниматель — только физическое лицо. Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.
29. Наемный дом.
НПА:
ЖК РФ: разд. III.2
Концепция долгосрочного соц.-экономического развития РФ на период до 2020 г. (утв. распоряжением Правительства РФ от 17.11. 2008 г, № 1662-р)
ФЗ «Тех. регламент о безопасности зданий и сооружений»
ГК РФ: гл. 35
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Наёмный дом - здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений
Признаки наёмного дома:
предназначение (цель использования) — предоставление помещений в данном доме гражданам по договорам найма
это здание, т. е. результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или)подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных
принадлежность на праве собственности одному лицу; законодательство не допускает возникновения общей собственности в отношении наемного дома
предоставление жилых помещений в наемных домах исключительно на основании договоров найма жилого помещения(гл. 35 ГК) и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК).
Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Условия отчуждения
1. передается наемный дом в целом (все помещения дома
2. сохраняется целевое назначение наемного дома
3. Наемный дом передается одному лицу
Регистрация права собственности возможна только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме.
Виды:
наемные дома социального использования, т. е. наемные дома, в которых доля жил. помещений, предоставленных по договорам найма жил. помещений жил. фонда соц.использования, в общем количестве жил. помещений в доме не может быть менее чем 50 % и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений дома также не может быть менее чем 50 %
наемные дома коммерческого использования, т. е. наемные дома, жилые помещения в которых предоставляются на основании договора найма жилого помещения (коммерческого найма)
Наемные дома как коммерческого, так и социального использования могут создаваться на базе любой формы собственности — государственной, муниципальной, частной. Создание наемных домов социального назначения на базе частной собственности стимулируется государством путем предоставления государственной (муниципальной поддержки). Государственная (муниципальная) поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего поддержку.
Гос., муниципальная поддержка за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ/путем предоставления находящегося в гос./муниципальной собственности имущества
поддержка за счет средств иных лиц/путем предоставления принадлежащего им имущества
Условия предоставления поддержки
предоставление жил. помещений по договорам найма жил. помещений жил. фонда социального использования гражданам, относящимся к одной категории или нескольким категориям граждан из числа граждан, указанных в ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ (макс. доход гражданина и членов его семьи и стоимости всего имущества не позволяет ему приобрести жил. помещение в собственность + гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим)
срок заключения договора не менее чем один год, но не более чем десять лет (договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования)
заключение договор найма на новых срок с гражданами категорий из п.1
соблюдение условия о размере долей жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
Цель использования наемного дома изменяется
решением ОГВ/органа МСУ, уполномоченных выступать соответственно от имени РФ, sb РФ, МО в качестве собственника здания или всех помещений в здании, либо иного лица, являющегося собственником здания или помещений в нем
в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования/договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
решением собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования
Изменение цели использования здания в качестве наемного дома соц. использования/наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случаях:
— когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам
— если не были возмещены средства или возвращено имущество, предоставленное в качестве мер поддержки в соответствии со ст. 91.19 ЖК
Цель использования здания в качестве наемного дома может определяться в:
решении уполномоченных гос./мун. органов
договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома
решении ОГВ, органа МСУ о предоставлении гос., мун. поддержки/решении иного лица о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома и (или) в договоре о предоставлении поддержки
решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельному частке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования
Учет наёмных домов
Наемные дома соц. использования и ЗУ, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в мун. реестре наемных домов соц. использования органами МСУ МО на территориях, которых расположены такие дома и земельные участки. Порядок учета наемных домов соц. использования и ЗУ, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается НПА субъекта РФ (в КО - Постановление Правительства Кировской области от 14.09.2017 № 466-П "Об утверждении Порядка учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства«)
Управление наёмным домом
Управление наемным домом осуществляется наймодателем жил. помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление домом осуществляется управляющей организацией