Земельное право

участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельную участка его арендатором.

2.При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ, когда граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на указанных земельных участках, имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков.

3.Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В данных случаях арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные для данных случаев законом и (или) договором аренды земельного участка.

Вопрос 59. Особенности аренды земельных участков

лГ "\?л)} ГТ if v f г 11 М ГтВкл г1 '

1.Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением тех случаев, которые установлены федеральным законодательством.

2.Во всех случаях размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. Общие начала определения арендной платы

62

при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены соответствующими актами Правительства РФ.

Вопрос 60. Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)

1. Сервитутом называется право ограниченного пользования чужими земельными участками, а лица, имеющие такое право, называются обладателями сервитута.

Сервитут может устанавливаться на неограниченный срок (постоянный), а также на определенный срок (срочный).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) может быть частным или публичным.

2.Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством РФ, в частности, согласно положениям ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения данным земельным участком.

3.Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установление сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации

63

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ (в ред. от 09.06.2003 № 69-ФЗ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установление сервитута.

На условиях и в порядке, предусмотренных ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть также установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Вопрос61*Публичныйсервитут

дополнительныеправа,преооставлу ^"^ШВШЩЩ^земельны^^пгков приустановлениипубличногосервитут

ЩщЖШщтМНощжщЩШния

при прав

1.Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативными правовыми актами органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

2.Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

•прохода или проезда через земельный участок;

•использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

•размещения на земельном участке межевых и геофизических знаков и подъездов к ним;

•проведения дренажных работ на земельном участке;

•забора воды и водопоя;

•прогона скота через земельный участок;

64

•сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

•использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы

врасположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки в установленном порядке;

•временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

•свободного доступа к прибрежной полосе.

Во всех перечисленных выше случаях осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого установлен сервитут.

3.В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у'него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Втех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

4.В соответствии с п. 1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом куплипродажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

5.Согласно, положениям ст. 276 Гражданского кодекса РФ сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Прекращение сервитута в подоб-

65

ных случаях осуществляется по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

В тех случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может быть использован в соответствии с назначением земельного участка, собственник вправе потребовать по суду прекращения сервитута.

Вопрос 62. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком

•^±^хё1кё^ьные\уна^щки^которыемогутбыт\-\\-\

3.Условия предоставления служебных наделов tj

1.В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельныеучастки:

•из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям). В таких случаях земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем один год;

•из состава земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

•из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, а также гражданам

ввиде служебного надела.

2, Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников организаций указанных отраслей экономики, которые имеют право на получение служебных наде-

66

лов, условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ, а также законодательством субъектов РФ.

3.Служебные наделы для работников организаций отдельных отраслей экономики предоставляются на время установления трудо-

вых отношений на основании заявлений работников по решению

соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Вопрос 63. Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы

1.В соответствии с положениями ст. 24 ЗК РФ лица, использующие служебные наделы, наделяются правами согласно правилам ст. 40

ЗКРФ,втомчисле.

•использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

•возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

•проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

•осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные действующим законодательством.

Кроме этого, указанные выше лица приобретают права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если они передают земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

67

2.Обязанности, которые возлагаются на лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии со следующими правилами:

•использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

•сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

•осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

•соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, са- нитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

•не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

•выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Вопрос 64. Возникновение прав на землю

1.Права на земельные участки, предусмотренные нормами глав III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной во всех случаях, установленных федеральными законами.

2.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (об-

68

ременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно норме ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Вопрос 65. Возникновение прав на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований

1.Право собственности на земельные участки у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государ-

ственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством РФ.

2.Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

3» Права на земельные участки, предусмотренные нормами глав III и IV Земельного кодекса РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

69

Согласно норме ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество й сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219.

Вопрос 66. Удостоверение прав на земельные участки посредством подтверждения прав на землю, предоставленных до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

1^ Документы, удостоверяющие права

~~Н государственной регистрации прая&\

^1 1 I 1 1 MJ 1 1 1 1,Ц|)К1 ,

ЬВ соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона "О введении

вдействие Земельного кодекса РФ" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю

ивыданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.Также признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре

70

прав свидетельства, выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по форме, утвержденной Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

3.Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые

были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков (п. 3 ст. 25 ЗК РФ).

4.Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.