Рекомендуемый библиографический список ко всем темам лекций

Конституция РФ.

Гражданский кодекс РФ. Части 1,2,3².

Земельный кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ.

Градостроительный кодекс РФ.

Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. М. 2005.

Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. Ростов. 2002.

Брагинский И.М., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.

Волков Г. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 4.

Волков Г., Голиченков А., Козырь О. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2002. № 1-2.

Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества (Правовое регулирование оборота недвижимого имущества). Екатеринбург. 2002.

Гражданский кодекс Российской федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 2003.

Гражданское право. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Части первая и вторая. М. 2005.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М. 2004.

Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М. 2005.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А Боголюбова. М. 2005.

Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. Приложение 2002. № 1-2.

Костюк В. Земельное законодательство (проблемы, поиски путей их решения) // Хозяйство и право. 2005. № 8. Приложение.

Красов О.И. Право частной собственности на землю. М. 2000.

Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск. 2002.

Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Учебно-практическое пособие. М. 2000.

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М. 2005.

Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью. Омск. ОмГУ. 2004. (В библиотеке ОмГУ – 200 экз.).

Невзгодина Е.Л. Отчуждение недвижимого имущества. Омск. 2004 (В библиотеке ОмГУ – 3 экз.).

Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимого имущества. Омск. 2004. (В библиотеке – 3 экз.).

Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М. 2000.

Сделки с недвижимостью. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. Издание 3-е. М. 2003.

Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. 2004.

Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6-7.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 354-363.

Щенникова Л.В. Вещное право. Учебное пособие. Пермь. 2001.

Лекция 1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним План лекции

1. Понятие и виды недвижимого имущества.

2. Особенности сделок с недвижимым имуществом.

1. Понятие и виды недвижимого имущества.

Термин "недвижимое имущество" в России впервые был установлен Указом Петра Первого, в котором были устранены различия между вотчинами и поместьями и под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и всё то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Согласно Указу недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также деревья, плоды, иные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой.

В послереволюционное российское законодательство понятие недвижимости вошло сравнительно недавно.

Впервые легальное определение недвижимости, равно как и разграничение имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было дано в Основах законодательства Союза ССР и республик, т.е. в конце 1991 г. И затем - в ГК РФ (с 1 января 1995 г.). Гражданский кодекс РФ вместе с разграничением имущества на движимое и недвижимое в ст. 130 определил и особенности правового режима недвижимого имущества и, главным образом, сделок с ним.

Эти особенности обусловлены тем, что:

во-первых, недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений;

во-вторых, пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом;

в-третьих, - большинство объектов недвижимости (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, диктующую установление ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.

И, наконец, недвижимое имущество предназначено для длительного использования, срок которого может исчисляться веками, что требует значительных затрат на поддержание такого имущества в надлежащем состоянии, а также особого учета недвижимого имущества и фиксации в едином документе (общероссийском реестре) всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такого имущества.

Значение классификации вещей на движимые и недвижимые возросло после восстановления в гражданском законодательстве института приобретательной давности, закрепленного в ст. 234 ГК.

Лицо (гражданин или юри­дическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добро­совестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (а иным имуществом - в течение пяти лет), приобретает право собственности на это имуще­ство (приобретательная давность). Но приобретает не автоматически: право собственности на недви­жимое имущество, подлежащее государственной регистра­ции, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Причем течение срока приобретательной давности может начаться не ранее истечения срока исковой давности на истребование собственником или иным законным владельцем имущества у лица, у которого оно находится.

ГК РФ не дает общего понятия недвижимости, определяет круг имущества, относимого к недвижимости. Ст. 130 включила в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Перечисленное имущество представляет собой недвижимость по своей природе.

Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности ли неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.

Наряду с этим, та же статья 130 ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иного имущества, если для него специально вводится государственная регистрации, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но они регистрируются по особым правилам, предусмотренным не Законом о государственной регистрации, а транспортным законодательством, в котором содержится и само их определение.

Так, Воздушный кодекс России (ст. 32, 33) определяет воздушное судно как летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, и предусматривает ведение особого Государственного реестра гражданских воздушных судов. Под космическими объектами, согласно определениям, даваемым в международных конвенциях, понимаются любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют и не могут иметь неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие (хотя и далеко не все) особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Таким образом, законодатель разделил недвижимые вещи de jure на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т. п.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.

По законодательству большинства европейских стран понятие недвижимости включает в себя более широкий круг вещей, чем по ГК РФ. Так, в соответствии с законодательством Франции к недвижимым вещам, кроме тех, которые предусмотрены в ст. 130 ГК РФ, отнесены машины, инструменты, сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. В ГК РФ такое имущество охватывается понятием "предприятие", которое в целом как имущественный комплекс также отнесено к виду недвижимых вещей.

Среди "традиционного" недвижимого имущества к простым вещам можно отнести, пожалуй, только земельный участок, причем при условии, что на нем нет ни построек, ни сооружений, ни насаждений. По общему правилу, собственник недвижимости может распорядиться своей недвижимостью в целом, либо в части, либо в отношении любой из вещей, входящих в состав недвижимости. Но, если, например, собственник предприятия продает часть имущества предприятия в виде сырья, оборудования, техники, то здесь речь идет о продаже движимых вещей.

Исходя из действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости:

Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и квартиры, их части, жилые помещения к коммунальных квартирах (комнаты), дачи, садовые дома капитального типа, гаражи – тоже капитального типа, приусадебные хозяйственные постройки и сооружения, объекты незавершенного строительства, кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества применительно к многоквартирным жилым домам.

Устанавливая специфику правового режима для любого недвижимого имущества и сделок с ним, законодатель в то же время выделяет и устанавливает особенности правового регулирования некоторых отдельных видов недвижимого имущества.

Далее рассмотрим более подробно некоторые основные виды недвижимого имущества.

Здания и сооружения. В общем и целом, под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества – их неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений - в частности, не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.

Как объект гражданского права вновь созданное здание или сооружение возникает только после государственной регистрации права на него основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 219 ГК РФ). Поэтому правовой режим зданий и сооружений, в частности, связанный с их арендой, не распространяется на незавершенные строительством объекты. Они тоже могут признаваться объектами недвижимости с регистрацией на них права собственности их владельцев, но на такие сделки не распространяется действие специальных норм об аренде зданий и сооружений.

Чем отличаются здания от сооружений? Юридически – пожалуй, ничем, т.е. правовой режим одинаков. Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Иногда довольно сложно решить вопрос о том, имеет ли мы дело в том или ином случае с недвижимым имуществом. Так, например, разные арбитражные суды по-разному решали споры о понятии асфальтового покрытия: один суд признал его самостоятельным объектом недвижимости (Постановление ФАС ЗСО от 5 июля 2004 г. № 819/А46-2004 по делу № Ф04, и кассационная инстанция оставила решение суда, которым была признана действительной государственная регистрация права собственности на асфальтовое покрытие. В других случаях суды признавали асфальтовое покрытие как качество земельного участка, т.н. вообще не признавали его отдельной вещью, зато автомобильная дорога с асфальтовым покрытием признавалась недвижимым имуществом в целом – и это правильнее (см. об этом статью Н. Щербакова «Свойство или вещь?» в Эж-Юрист. 2005. № 17).

Толковые словари русского языка определяют здание как архитектурное сооружение, постройку, дом, а сооружение – как всякую значительную постройку. Видимо, правильнее было бы употреблять выражение «здания и другие сооружения». Однако, повторяю, с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, ибо правовой режим их одинаков.

Жилые помещения. Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено, главным образом, особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью. Под жилым помещением законодатель понимает дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (глава 18, ст. 673 ГК РФ). ЖК РФ пользуется как равнозначными понятиями жилище, жилое помещение (ст. 15) и относит к жилым помещениям жилой дом, квартиру, их части, а также комнаты (изолированные помещения) и дает их определения в ст. 16 ЖК РФ). Признак, отличающий жилое помещение от не­жилого, законодатель связывает с понятием " пригодное для постоянного прожива­ния", при этом пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством – ст. 673 ГК РФ. В ЖК РФ (ст. 15) пригодность определяется соответствием жилья санитарным, техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Есть специальный нормативный акт: Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 (РГ от 16 сентября 2003 г.).

Думается, однако, что признаком жилого помещения должна считаться не пригодность, а предназначенность для постоянного проживания людей (кстати, в ст. 17 ЖК РФ именно этот признак фигурирует). Ведь жилое поме­щение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием пожара, взрыва и тому подобных особых обстоятельств. Однако сама по себе не­пригодность жилого помещения для целей про­живания не отменяет классификации его как жилого помещения.

Непригодность жилого помещения для постоянного проживания может стать основанием для его сноса, для исключения его из состава жилого фонда, для предоставления жильцам иного жилого помещения или компенсации его стоимости, но всё равно это - жилое помещение и будет считаться таковым до тех пор, пока оно не исключено из жилого фонда или не переведено в установленном порядке в нежилое.

Щитовые сборно-разборные дома, вагончики, ангары и т.п. сооружения относятся к помещениям непостоянного типа, они могут быть предназначены лишь для временного проживания, их нельзя относить к недвижимости. И то обстоятельство, что "они ис­пользуются как жилые" не имеет юриди­ческого значения. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характе­ром его фактического использования.

Более того, ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения проживающими в нем на законном основании гражданами для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение). Здесь обнаруживается определенное несоответствие этой нормы правилу ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

Применительно к жилым помещениям особый правовой режим установлен для оснований и способов приобретения права собственности на жилые помещения и права пользования ими как собственником, так и иными пользователями, а также для совершения сделок с жилыми помещениями.

Нежилые помещения. Что касается нежилых помещений, которые тоже могут быть самостоятельным предметом договоров купли-продажи, аренды, то их следует прежде всего отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением договоров, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

Если понятие «жилое помещение» используется в ГК РФ (глава 18) как родовое по отношению и к жилым домам, и к квартирам (а с появившейся возможностью приватизировать отдельные комнаты в коммунальной квартире – и применительно к таким комнатам), то термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФ лишь однажды (в п.3 ст. 288, согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством). При этом содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается.

Налицо ситуация, порождающая серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, ГК РФ не регулирует специальными нормами договоры, предметом которых являются нежилые помещения (и в первую очередь договоры аренды и купли продажи таковых), а с другой стороны сделки с нежилыми помещениями заключаются не реже, а скорей всего, чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый во времени позже ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 и др.), учитывая реалии практики, включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества.

Поскольку нежилые помещения внутри здания и само здание – это разные объекты, применение норм ГК РФ, предусматривающих правовое регулирование договоров купли-продажи, аренды зданий, к тем же договорам по поводу нежилых помещений как частей зданий возможно лишь по аналогии, в связи с необходимостью восполнить пробел правового регулирования данного договора при рассмотрении судом конкретного спора по конкретному договору, предметом которого является нежилое помещение.

Проблемы, возникающие в связи с заключением договоров, предметом которых являются нежилые помещения (и в первую очередь это касается договоров аренды), будут рассмотрены в соответствующих лекциях.

Во избежание возможных споров, связанных с договорами купли-продажи или аренды нежилого помещения, при их заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какие конкретное нежилые помещения являются предметом договора, их местонахождение относительно других частей здания, сооружения, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой с нумерацией, указанием этажности и других способов выделения в техническом паспорте здания.

Следует признать, что в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях в виде квартиры, части квартиры или части жилого дома, а также во всех случаях - о нежилых помещениях, такие помещения являются в известной мере условным объектом недвижимого имущества, т.е. «самостоятельной» недвижимостью в силу закона, поскольку находятся в составе другой недвижимости – жилых или нежилых зданий и сооружений, а потому у них отсутствует «самостоятельная» связь с землей.

Как жилые, так и нежилые помещения могут вступать в качестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Кроме того, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости также является наличие его как четко определенного в технической документации на здание.

В заключение следует ещё раз отметить, что вопросы правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработаны в недостаточно степени, что обусловливает применение к договорам купли-продажи и аренды нежилых помещений правовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий и сооружений по аналогии.

Предприятия. Термин «предприятие» используется в ГК РФ в двух значениях: как субъект права (государственное, муниципальное предприятие, малое предприятие), и как объект права - вид недвижимого имущества. Именно в этом значение сейчас идет речь о предприятии. Нужно отметить, что в дореволюционной России термин «предприятие» использовался только в значении имущества, т.е. как объект предпринимательской деятельности, как бизнес ведущую эту деятельность лица, как имущество, обособленное от личного имущества предпринимателя. Очевидно, что через сравнительно небольшой промежуток времени Россия к этому вернется, ибо в нормальной рыночной экономике не может быть места такой организационно-правовой форме, как предприятие, т.е. субъект права, не имеющий никакого имущества в собственности.

Предприятию как объекту гражданских прав и в ГК РФ, и в Законе о государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи. Законодатель от­носится к нему как к особому объекту.

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в це­лях введения его в гражданский оборот в качестве еди­ного объекта – как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Прежде всего нужно отметить, что здесь одно неизвестное определяется через другое неизвестное (предприятие – это имущественный комплекс). Понятие имущественного комплекса в гражданско-правовых нормах не раскрывается. Очевидно, что имущественный комплекс - это особый вид недвижимого имущества, особый вид объектов гражданских прав, который вообще не может считаться вещью и отличается от вещи тем. Что в его состав включается не только вещи, но и иные виды объектов гражданских прав. Состав предприятия как единого имущественного комплекса может включать как соб­ственно имущество - недвижимое (здания, сооружения, возможно, земельный участок) и движимое - оборудование, инвентарь, готова продукция), так и имущественные права требования, долги и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания. Очевидно, что права и обязанности (долги) имеет не само предприятие как объект права, а его владелец – (субъект права собственности или права аренды) на предприятие.

Более четко в свое время определял понятие предприятия Г. Шершеневич - как совокупность личных и имущественных средств, соединенных для достижения известной торгово-хозяйственной цели по определенному плану».

Многие из элементов предприятия как имущественного комплекса - такие, как права требо­вания, долги, исключительные права, сырье, оборудование, технические средства, - сами по себе к недвижимости отнесены никак быть не могут. Таким образом, предприятие является объ­ектом, который «выпадает» из классификации недви­жимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, да­же сложной, не является.

Поэтому предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя рас­пространить на этот специфический объект особенно­сти правового режима, устанавливаемого для недвижи­мого имущества. Насколько это целесообразно – вопрос достаточно спорный.

Следует признать, что предприятие – это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может вообще не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.

В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не предназначенные для предпринимательской деятельности, например, жилье, спортивные сооружения и т.п.

Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества, является его главное предназначение - для осуществления предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве предприятие приобретает свойство оборотоспособности, т.е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены.

В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами земельными участками, природными ресурсами, если всё это связано с деятельность данного предприятия.

Имущественными обязанностями (долгами предприятия) являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг, опять же связанных с деятельностью данного предприятия. В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т.е. возникшие до сделки по передаче предприятия) сохраняются за прежним собственником.

Таким образом, в состав предприятия следует включать только те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия.

К исключительным правам в составе предприятия относятся указанные в ГК РФ право на обозначения, права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги, - фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия.

Это могут быть и иные исключительные права, например, на интеллектуальную собственность, возникшие из заключенных ранее авторских, лицензионных и иных договоров.

Особыми нематериальными элементами предприятия следует признать его деловую репутацию, деловые связи, положение на рынке тех или иных товаров.

Хотя эти элементы не названы в ст. 132 ГК РФ при определении состава предприятия, очевидно, что они имеют большое значение при реализации предприятием своих экономических интересов, связанных с получением прибыли. Эти элементы поддаются рыночной оценке, и стоимость этих элементов может составлять существенную часть в общей стоимости предприятия.

В каче­стве особой разновидности нематериальных элементов в составе предприятия обычно выделяются так называемые «шансы предприятия», под которыми понимается «возможность благоприятных результатов торгово-промышленной деятельности пред­приятия в будущем, реальное положение его на рынке.

Эти шансы основаны на фактическом отношении предприятия к клиентуре, репутации и известности. Без шансов предприятие является нежизнеспособным

Таким образом, ценность предприятия определяется не только входящими в его состав движимыми и недвижимыми вещами, не только наличием в его составе имущественных и неимущественных прав и обязанностей, но и его шансами, т.е. потенциалом, силой его рыночного положения, а также возможностью соответству­ющей экспортации при перемене собственника, то есть сохранением клиентуры прежнего предприятия ("клиентелла" предприятия).

Ведь при отсутствии сохранения клиентов предприятия при его отчуждении оно уже не будет иметь прежнюю ценность.

Недаром Гражданское право Франции относит шансы, деловую репутацию, "раскрученность" предприятия на рынке сбыта товаров к разряду «бестелесных движимых имуществ», подчеркивая тем самым, что экономическая ценность предприятия определяется более постоянным образом входящими в его состав пра­вовыми, нежели вещественными элементами.

Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (прежде всего - шансов).

Причем предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.

Часть предприятия может стать особым объектом в качестве предприятия (например, при продаже, аренде) лишь в случае отделения этой части от предприятия как целого, когда такая часть становится имущественным комплексом, самостоятельно используемым для предпринимательской деятельности. В противном случае можно вести речь о продаже или аренде отдельного имущества в составе предприятия, но не предприятия в целом.

Такой признак предприятия, как использование его в предпринимательской деятельности, позволяет сделать три вывода.

Во-первых, имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т.е. должен быть работающим, "на ходу" (даже если временно деятельность его приостановлена, но нет препятствий для её продолжения). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия.

Во-вторых, предприятие должно использоваться именно для предпринимательских целей - извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образует предприятия, - например, медицинский комплекс - оборудование, используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования.

В-третьих, состав предприятия всё время изменяется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причем они могут находиться в различных населенных пунктах и даже за границей, продается готовая продукция, реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия, амортизируется и списывается то или иное имущество и т.д.).

Однако надо отметить, что законодатель не установил никаких правовых последствий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного права на предприятие.

Заканчивая характеристику предприятия как вида недвижимого имущества, необходимо ещё раз отметить, что наличие в составе предприятия материальных объектов не является обязательным. Иными словами, будучи недвижимой вещью в силу закона, предприятие может вообще и не иметь "вещественных доказательств" своего существования, поскольку, к примеру, всё имущество предприятия могут составлять лишь имущественные права (обязательственные и вещные). Проявляется это, в частности, в том, что все необходимые для работы помещения и оборудование юридическое лицо - собственник предприятия может арендовать или пользоваться всем имуществом в силу иных соглашений с собственником этого имущества.

Признав предприятие недвижимостью, в дальней­шем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недви­жимости, а содержит ряд специальных правил. В част­ности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества.

В то же время предпри­ятие оказалось настолько сложным объектом и с точ­ки зрения государственной регистрации, что законода­тель был вынужден предусмотреть наряду с регистра­цией прав на предприятие и сделок с ним в целом, которая осуществляется только федеральным органом госрегистрации (Россгосрегистрацией), ещё и отдельную регистра­цию прав и перехода прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия, – уже по месту нахождения этих объектов

Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи.

Земельные участки. Понятия «земля» и «земельный участок», хотя нередко и используются как синонимы (в том числе в главе 17 ГК РФ), на самом деле с позиций права не совпадают.

Объектами земельного права являются и земля как природный объект и природный ресурс, и земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК РФ). Объектом же гражданских прав (и соответственно, предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки или их части, если речь идет о делимом земельном участке.

При этом земельный участок признается делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за некоторыми исключениями, предусмотренными федеральным законодательством) – ст. 6 ЗК РФ.

Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум три условия: решение компетентного органа об образовании земельного участка, вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ, государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера и выдачей собственнику соответствующего документа.

Земельный участок с позиций п.2 ст. 6 Земельного кодекса РФ – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данная редакция совпадает со смыслом ст. 261 ГК РФ.

Согласно ст. 261 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ право собственности на земельный участок рас­пространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общерас­пространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположен­ные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

Земли (соответственно, и земельные участки) разграничиваются по двум признакам: це­левому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности.

Особенности правового регулирования вещных и обязательственных прав на земельные участки и сделок с ними определяются значимостью земли, иными словами - категорией земельного участка.

При отчуждении земельных участков или находящейся на нем недвижимости должен соблюдаться установленный в ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В принципе земельные участки находятся в гражданском обороте, с ними можно совершать сделки, как и с другими вещами: продавать, дарить, сдавать в аренду, в залог и распоряжаться ими иным способом, в том числе передавать по наследству, - но лишь постольку, поскольку соответствующие земли, к которым относится тот или иной земельный участок, не исключены из гражданского оборота или не ограничены в нем – ст. 260 ГК РФ.

Кроме того, даже для тех земельных участков, которые допущены к обороту, гражданское и земельное законодательство устанавливают определенные особые правила оборота, обусловленные значимостью данного объекта гражданских прав, касающиеся субъектного состава сделок с земельными участками, их оформления, сохранения целевого использования, критериев определения цены земельных участков по таким сделкам и др. особенности.

Объекты незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в течение многих десятилетий не признавались недвижимостью в отечественном праве и считались, независимо от степени готовности объекта, по сути дела, набором строительных материалов. Впервые такие объекты были допущены в оборот ещё законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий, что привело к формированию судебной практики, признавшей эти объекты в качестве особого вида недвижимого имущества в тех случаях, когда “недострой” представляет собой нечто такое, что невозможно переместить в пространстве без его разрушения или причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Затем объекты незавершенного строительства были признаны недвижимым имуществом в ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в действующей редакции) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 196-ФЗ – названы объектами недвижимости и в ст. 130 ГК РФ.

Объект незавершенно­го строительства (в отличие от строительных материалов) должен иметь все признаки недвижимого имущества: он нераз­рывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Для того, чтобы незавершенное строительство юридически представляло собой недвижимую вещь, иначе – могло бы стать объектом права собственности и предметом сделок, прежде его владельцу необходимо зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. В силу ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация такого объекта осуществляется региональным управлением федеральной регистрационной службы (например, Омской области) на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком, отведенным для строительства, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Классифицируя вещи как объекты гражданских прав на движимые и недвижимые, устанавливая особый правовой режим и незакрытый перечень недвижимых вещей, ст. 130 ГК РФ в то же время не дает понятия недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды, причем перечень дан неполный, а лишь примерный. А отсюда - не исключены проблемы, связанные с отнесением того или иного объекта к недвижимости и соответственно с определением его правового режима.

Так, в недалеком будущем может стать достаточно острой проблема, связанная с неопределенностью по поводу отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с землей, но отделить его от земельного участка, на котором оно находится, достаточно сложно, при этом перемещение такого имущества без нанесения ему значительного ущерба и без изменения его назначения вполне возможно, однако использование по назначению в отрыве от данного или иного земельного участка практически невозможно.

Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на блоках. Законодательство и судебная практика за рубежом, в частности, в США рассматривают такие объекты в качестве "постоянных принадлежностей", т.е. таких вещей, которые при условии прикрепления их к недвижимости или вследствие их неразрывной связи с недвижимостью (в частности, с землей) в процессе использования признаются недвижимым имуществом.

В целом ряде случаев описание объекта недвижимого имущества представляет собой сложную техническую задачу (например, если это электростанция, подземные хранилища газа, железные дороги, подземные переходы с помещениями магазинов и выходом в них метрополитена, лыжные трассы, аэродромы, водопроводы, линии электропередачи, газопроводы и др.).

Учитывая существенную качественную неоднородность различных объектов, отнесенных законом к недвижимости, и столь же существенные особенности их правового режима, можно предложить лишь наиболее общее, не учитывающие специфики отдельных объектов, понятие недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты, леса) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

2. Правовые особенности сделок с недвижимостью. Прежде чем определять особенности сделок с не­движимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически почти полностью, то в соответствии с действующим законо­дательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует, например, отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом и ряд других.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок).

При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки.

В редких случаях закон требует нотариального удостоверения сделки. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т.е. и в тех случаях, когда это по закону не требуется.

Вспомним, нотариальное удостоверение каких сделок обязательно в силу закона под страхом их недействительности?

Это: договоры ренты; пожизненного содержания с иждивением; договор уступки права и договор перевода долга по ранее нотариально удостоверенной сделке; соглашение об изменении или расторжении ранее нотариально удостоверенного договора; предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (по требованию закона или по желанию сторон); соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы; доверенность в порядке передоверия, доверенность на представительство при государственной регистрации прав или сделок в учреждении юстиции; завещание (кроме исключительных случаев); в семейном праве – брачный договор, соглашение об уплате алиментов, На таких сделках (письменных документах) делается удостоверительная надпись нотариуса.

Кроме того, нотариусы выдают свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, удостоверяют согласие супруга на распоряжение общим недвижимым имуществом супругов и на совершение с таким имуществом сделки, требующей нотариальной формы или государственной регистрации; печатью нотариуса также скрепляются листы закладной – ценной бумаги, удостоверяющей переход к другому лицу прав залогодателя по договору об ипотеке. Есть и другие документы, выдаваемые или удостоверяемые нотариусом, которые совершаются гораздо реже.

В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами.

При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом).

В других же случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц, и перехода права собственности в силу этой сделки (например, при продаже жилых помещений, предприятий). Более подробно вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут рассмотрены в дальнейшем.

К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то обстоятельство, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в собственность или в пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.). Непосредственно в ГК РФ (п. 1 ст. 558) для договора купли-продажи жилого помещения указано такое существенное условие, как включение в договор купли-продажи жилья поименно лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (если таковые имеются), причем с указанием вида их прав на пользование жилым помещением (например, по договору найма, в силу завещательного отказа и т.д.).

Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается прежде всего земельных участков и жилых помещений.

После внесения изменений в Закон об ипотеке (залоге недвижимости) не осталось сделок с недвижимостью, которые не могли бы быть заключены через посредство представителя. И, как показывает практика, такие сделки достаточно часто совершаются через посредство представителя, в связи с чем на этом аспекте совершения сделок с недвижимостью целесообразно остановиться более подробно.

Если сделка совершается от имени ребенка-собственника или сособственника недвижимости его законным представителем или его опекуном, назначенным ему в установленном законом порядке, для совершения сделки по распоряжению правом подопечного на недвижимое имущество необходимо разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). То же касается совершения сделок опекунами от имени недееспособных подопечных, признанных таковыми в силу решения суда.

Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, а также гражданин, ограниченный в дееспособности, совершает сделку по распоряжению своим правом на недвижимость сам, но с согласия попечителя и разрешения органа опеки и попечителя. Те же согласие и разрешение потребуются таким гражданам для выдачи доверенности на заключение сделки, связанной с распоряжением их правами на недвижимость.

Согласно действующей редакции ст. 292 ГК РФ, если отчуждается жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками (или сособственниками) этого жилого помещения, но находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения, либо совершеннолетние граждане, находящиеся под опекой или попечительством (т.е. недееспособные или ограниченно дееспособные) и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, для отчуждения жилого помещения тоже необходимо разрешение органа опеки и попечительства.

Зато в иных случаях (например, отчуждают жилое помещение родители малолетних детей в обычной семье) разрешения органа опеки и попечительства теперь не требуется. С учетом того, что по общему правилу право пользования жилым помещением члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение самого собственника (например, при продаже, дарении, мене этого помещения – п. 5 ст. 31), велика опасность, что дети могут оказаться без крыши над головой – в случаях, когда жильё продадут родители, хотя ещё и не «засветившиеся» в органе опеки и попечительства (который передает списки таких родителей в регистрационную службу) как не осуществляющие должного родительского попечения, но фактически таковыми являющиеся. Практика уже есть – имеются в виду тысячи беспризорных детей, ставшие таковыми из-за продажи их родителями приватизированных квартир в те годы. Когда приватизация и последующая продажа квартир разрешалась без участия детей, имеющих право пользования ими.

Дееспособные граждане и юридические лица могут совершать сделки с недвижимостью, пользуясь услугами представителей (поверенных), действующих в силу доверенности, выданной стороной с сделки. Доверенность может быть выдана как на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации, т.е. сделка может быть заключена не­посредственно сторонами, а представление ин­тересов при государственной регистрации сто­роны могут доверить другим лицам (или наоборот). В любом случае доверенность, по общему правилу, должна быть нотариально удостоверена - п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключение договора и представление инте­ресов при государственной регистрации возмож­но на основании генеральной (нотариально удостоверенной) доверенности, ко­торая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверите­ля во всех компетентных органах без прямого указания на государственную регистрацию.

Особые требования установлены п.5 ст.576 ГК РФ к доверенности на совершение дарения: в ней должен быть указан предмет дарения и назван одаряемый. Если на регистрацию пред­ставлен договор дарения, заключенный по дове­ренности, не соответствующей указанным тре­бованиям, то должно быть истребовано прямое одобрение сделки дарителем (ст.183 ГК РФ). Дан­ное требование ограничивает полномочия руко­водителей филиалов по безвозмездному распо­ряжению имуществом. В случае безвозмездного отчуждения недвижимости руководителем фи­лиала от имени юридического лица необходима либо специальная доверенность, либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица.

Определенные сложности может создать до­веренность, выданная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место слу­чаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собствен­ной женой.

В силу ст.35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собст­венностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель продавца выступал од­новременно приобретателем имущества, т.е. как бы заключал сделку и самим собой. Но п. З ст.182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поэтому продавцам не следует выдавать доверенность супругу покупателя, это чревато возможностью признания впоследствии такой сделки недействительной.

В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия. Правовые особенности участия указанных субъектов гражданского права в тех или иных сделках с недвижимостью определяются тем, что они могут распоряжаться недвижимостью лишь с предварительного согласия собственника, создавшего такое предприятие, – муниципального образования, субъекта РФ или РФ в целом в лице уполномоченных органов.

Совершать сделки по распоряжению недвижимостью могут и учреждения – в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности, и учитываемое на отдельном балансе – п. 2 ст. 298 ГК РФ).