Вопросы для контроля

1. Для чего нужна государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним?

2. Что понимается под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

3. Какие цели преследует государственная регистрация?

4. Что означает публичность государственной регистрации? Что дает такая публичность?

5. Какие органы осуществляют государственную регистрацию? Какова компетенция таких органов?

6. Какие документы должны представляться на государственную регистрацию?

7. Что является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество?

8. Каковы сроки государственной регистрации?

9. В каких случаях и на какой срок возможно приостановление государственной регистрации прав?

10. Каковы основания для отказа в государственной регистрации?

11. Каковы основания ответственности учреждений юстиции при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и каков объем такой ответственности?

12. Что представляет собой Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Каково его содержание (разделы)?

13. Какова последовательность (порядок) государственной регистрации прав?

14. Что подлежит государственной регистрации применительно к правам на имущество кондоминиума?

15. При каких условиях и на основании каких документов регистрируется право на объект незавершенного строительства?

16. Почему закон разделил моменты государственной регистрации сделки по отчуждению предприятия и вещного права приобретателя на предприятие?

17. В чем может выражаться гражданско-правовая ответственность органов государственной регистрации, при наличии каких условий она наступает?

Лекция 3. Договор купли-продажи земельного участка План лекции

1. Ограничения в распоряжении земельными участками.

2. Условия и порядок купли-продажи земельных участков.

3. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1. Ограничения в распоряжении земельными участками. Особенности земельного участка как вида недвижимого имущества были охарактеризованы на первой лекции, в связи с чем нет необходимости возвращаться к данному вопросу.

Напомним лишь, что в силу ст. 6 ЗК РФ, ст. 261 ГК РФ земельный участок как объект правоотношений – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный, т.е. почвенный слой, находящиеся на участке замкнутые водоемы, лес и растения), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Виды земельных участков (а вместе с тем и их правовой режим, возможность участия в гражданском обороте) определяются, во-первых, категорией земель. Во-вторых в силу ст. 6 ЗК РФ земельные участки бывают неделимые, которые могут находиться в обороте только в целом, и делимые, после раздела которых каждая часть образует самостоятельный земельный участок и самостоятельно участвует в обороте.

Договор купли-продажи земельного участка относится к договорам купли-продажи недвижимости и потому подчиняется всем правилам совершения сделок с недвижимым имуществом, установленным в ГК РФ и рассмотренным в лекции об отчуждении недвижимости.

Применительно к отчуждению зданий, сооружений уже были охарактеризованы особенности юридической судьбы земельного участка при отчуждении находящейся на нем недвижимости.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ собственники земельных участков могут по своему усмотрению распоряжаться своими земельными участками, в том числе продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, но – постольку, поскольку земли, к которым относится участок, не исключены из оборота или не ограничены в нем законом. Такие ограничения устанавливаются прежде всего Земельным кодексом РФ, а также иными законами, в том числе Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – с многочисленными последующими изменениями. При рассмотрении судебных споров, вытекающих из сделок с землей. Нужно учитывать и руководящее постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Ограничения и в использовании, и в распоряжении определенными видами земельных участков обусловлены тем, что земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом – составной частью окружающей среды, далеко не безразличной для общества в целом.

Ограничения в распоряжении земельными участками, и прежде всего путем их продажи, выражаются, в частности, в изъятии из оборота или в ограничении в обороте определенных земель, в запрете произвольного изменения целевого назначения земельного участка.

Ограничения касаются и субъектного состава сделок (например, иностранцев), и возможности приобретения земельных участков в пределах определенных размеров, и в установлении преимущественного права субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже и в установлении иных особых правил продажи такого рода земельных участков.

В силу п 2. ст. 27 Земельного кодекса РФ не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, в частности, перечисленным в п.4 той же статьи (занятие объектами атомной энергии, ФСБ, воинскими и гражданскими захоронениями – всего в этом п.4 ст. 27 ЗК РФ указано 12 видов земельных участков, изъятых из оборота).

В соответствии с п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не могут быть предметом сделок купли-продажи земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

А в соответствии с п.1 ст. 4 того же закона не допускается совершение никаких сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным в порядке, указанном в той же статье.

В силу п.2 той же статьи законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности гражданина одного гражданина и (или) одного юридического лица (но не менее 10% общей площади сельхозугодий в данном муниципальном районе на момент приобретения; верхний же предел устанавливает закон субъекта Федерации).

Особенности купли-продажи земельных участков, которые устанавливают Земельный кодекс РФ (ст. 37-38) и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в большинстве случаев направлены на конкретизацию норм ГК РФ о купле-продаже.

Следует отметить, что включение в ЗК РФ норм, регулирующих особенности сделок с земельными участками (купля-продажа, дарение. Рента, аренда, ипотека и др.), является отражением разграничения гражданского и земельного права. Сделки с землей совершаются по правилам ГК РФ относительно законности их содержания, правосубъектности сторон, соблюдения условий действительности сделок и их формы. Земельное же законодательство оказывает влияние на такие сделки путем установления определенных ограничений распоряжения земельной собственностью вообще и в зависимости от категории земель – в частности.

2. Условия и порядок купли-продажи земельных участков. Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Без кадастрового свидетельства сделка купли-продажи земельных участков (в том числе дачных) не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует иметь в виду, что, с одной стороны, Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время без ограничения какими-либо сроками по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать (бесплатно, а сельхозугодия – фермерам по льготным ценам) приобрести в собственность) такой земельный участок (п.5 ст. 20 Земельного кодекса РФ; п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».).

Однако до приобретения земельного участка, принадлежащего гражданину (как и юридическому лицу) на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не вправе распоряжаться таким участком, в частности, продать его (п.4 ст. 20 Земельного кодекса РФ). Те же правила установлены в ст. 21 Земельного кодекса РФ применительно к земельным участкам, находящимся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения: распоряжение ими до приобретения на них права собственности не допускается (за исключением перехода права на земельный участок по наследству).

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его пользования.

Следует отметить, что такое требование к продавцу в условиях, когда ещё нет единой госу­дарственной системы информации о земельных участках, где можно было бы такую ин­формацию получить, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собственнику, которое при продаже своих земель обязано передать покупателю всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реали­зации определенных проектов и мог эффективно его использовать.

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст.ст. 209, 260 ГК РФ, ст.ст. 27, 43 Земельного кодекса РФ), в том числе путем продажи этих участков.

Существенной правовой особенностью оборота земельных участков является то, что возможность владения (а соответственно, и приобретения) земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства определенным образом ограничена. Так, право собственности на земельный участок указанным категориям субъектов гражданского права ни при каких обстоятельствах не может передаваться безвозмездно (п.5 ст. 28 Земельного кодекса РФ), - тогда как граждане России, а иногда и юридические лица (например, религиозные организации п. 4 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения)) в оговоренных в законе случаях могут приобретатель право собственности на земельные участки и безвозмездно.

Те же субъекты гражданского права не могут приобретать в собственность земли в приграничных районах (перечень которых определяется Президентом РФ), а также в пределах иных особых территорий, устанавливаемых федеральным законом (п.3 ст. 15 Земельного кодекса РФ), а земли сельскохозяйственного назначения могут приобретать только на условиях аренды (ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости обусловил включение в Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 36) правила о том, что исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках – в порядке и на условиях, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме одновременно с правом собственности на эти помещения приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под этим домом в установленных размерах и границах ст. 36 ЖК РФ, ст. 36 ЗК РФ.

В одних случаях предоставляя гражданам или юридическим лицам исключительное или преимущественное право на приобретение земельных участков, в других случаях Земельный кодекс РФ принуждает их к заключению договоров купли-продажи в качестве продавцов или покупателей (в последнем случае с вариантом аренды).

Так, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязывает собственника земельного участка произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок (часть участка) из земель сельскохозяйственного назначения, если они не могут принадлежать ему на праве собственности в силу ст.3 и п.2 ст.4 того же закона, причем отчуждение должно быть произведено в течение года со дня возникновения права собственности на такой участок (или долю в праве на него). Зато после отчуждения этих земельных участков их бывшие собственники получают преимущественное право на заключение в отношении этих участков договоров аренды в качестве арендаторов – ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Принудительная покупка - до 1 января 2006 года - земельных участков (с вариантом аренды) предусмотрена для юридических лиц (за некоторыми исключениями), которые до вступления в силу Земельного кодекса РФ владели ими на праве постоянного бессрочного) пользования (с вариантом аренды).

Представляется, что юридических лиц, особенно тех, которые в свое время были созданы путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, не устраивает ни вариант аренды, ни вариант покупки земельного участка, на котором находится их недвижимость. При приватизации предприятия продавались с правом бессрочного пользования землей, причем в стоимость большинства приватизируемых предприятий была заложена и цена земельных участков под ними.

Теперь же Земельный кодекс РФ фактически установил «конечный срок» этого «бессрочного» пользования и обязывает предприятия вновь платить за земельные участки – либо выкупную цену либо арендную плату. Однако многие юридические лица либо не заинтересованы, либо не в состоянии выполнить условия, предписанные Земельным кодексом РФ.

К тому же нельзя не учитывать, что законодательно установлены лишь верхние и нижние пределы ставок платы за землю в зависимости от величины населенного пункта, где расположено предприятие, а определение конечной цены за земельные участки находится в компетенции региональных властей и эти ставки могут колебаться от 3 до 30 ставок земельного налога (плюс многочисленные коэффициенты, (тоже устанавливаемые в регионах).

Поэтому на практике цена земельных участков может отличаться в тысячу раз и это ставит предприятия в абсолютно неравные условия, исключая тем самым принцип справедливой конкуренции. Максимальные ставки на выкуп земли для коммерческих организаций равнозначны увеличению налоговой нагрузки на предприятия до 50%, что в корне противоречит провозглашенному Правительством РФ курсу на снижение налогового бремени. Следствием может стать новая волна банкротств, безработицы, социальной напряженности.

Безусловно, передавать землю под недвижимостью её собственникам – юридическим лицам нужно. И. конечно, не даром. Однако прежде необходимо провести глубокий экономический анализ ситуации, оценить платежеспособность предприятий, выработать экономические обоснования и стратегический подход к обозначившейся проблеме. Видимо, наиболее оптимальным вариантом был бы не единовременный, а поэтапный выкуп земли, что не так болезненно сказалось бы на финансовом состоянии коммерческих организаций и в то же время обеспечивало бы регулярные поступления в соответствующие бюджеты.

Хотя по общему правилу, продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения торгов (аукционов или конкурсов – ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен им в собственность по договору купли-продажи вне конкурса по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого участка (п.1, 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В договор купли-продажи земельного участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника, а именно условия:

1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на проданный земельный участок третьими лицами.

Эти же правила применяются к договорам мены, предметом которых является земельный участок (земельные участки).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, которая может повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого участка, а следовательно, и оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков – п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Нетрудно заметить, что в этой статье преломляются положения ст. 475 и ст. 179 ГК РФ. В частности, речь идет, по сути дела, о продаже имущества ненадлежащего качества и о совершении сделки под влиянием обмана (либо заблуждения). Но в силу специфики предмета сделки при покупке земельного участка у покупателя возникает не любое на выбор из прав, предусмотренных в ст. 475 ГК РФ, а лишь право на расторжение договора либо на уменьшение покупной цены.

При введении покупателя продавцом в заблуждение относительно существенных качеств предмета сделки покупатель может требовать расторжения договора по ст. 37 Земельного кодекса РФ, однако эта статья не упоминает о применении судом односторонней реституции по такой сделке. Представляется, однако, что последствия, предусмотренные в ст. 37 Земельного кодекса, не исключают возможности удовлетворения иска покупателя о признании сделки недействительной с последствиями, указанными в ст. 179 ГК РФ в виде односторонней реституции.

Определенные особенности предусмотрены в ЗК РФ для продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах.

В принципе путем проведения торгов может отчуждаться любое имущество, в том числе земельные участки. Однако в установленных законом случаях земельные участки могут продаваться исключительно на торгах, проводимых в виде конкурсов или аукционов. Так, в силу п.2 ст. 30 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства в собственность осуществляется на торгах в виде аукциона (за некоторыми исключениями).

Например, в силу п. 27 ст. 38-прим ЗК РФ если окажется участник аукциона окажется единственным, с ним и должен быть заключен договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка. Исключения из общего правила предусмотрены и ФЗ № 117-ФЗ от 22 июля 2005 г. « Об особых экономических зонах в РФ» (РГ от 27 июля 2005 г.).

Приобретение земельных участков в частную собственность из земель, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности (или права на заключение дого­вора аренды такого земельного участка) на торгах (конкурсах, аукционах) - новый инсти­тут современного земельного законодательства, получивший остаточно широкое разви­тие в течение последних пяти лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муни­ципальных предприятий и с введением конкурсной и аукционной продажи государственно­го имущества.

При продаже участка с аукциона в отношении участка выдвигается единственное требование - соблюдение его основного целевого назначения и разрешенного использования. Победителем аукциона признается участник, предложив­ший максимальную цену.

При продаже участка по конкурсу конкурсные условия вклю­чаются затем в договор купли-продажи. В числе конкурсных условий могут быть: наиболее выгодное целевое использование участка, в том числе представление вариантов использования участка с учетом функционального зонирования территории города (поселка) по градостроительной документации (генплану, схемам, зонам охраны и т. д.); обеспечение максимальной емкости инвестиций; требова­ния к архитектурно-планировочному решению застройки участка и прилегающей террито­рии, проведение работ по благоустройству участка и др.

Победителем конкурса становится участник, чьи предложения в максимальной степе­ни соответствуют условиям конкурса (за исключением случаев, когда обязательным тре­бованием к участникам конкурса является согласие со всеми его условиями) и предло­живший в то же время наибольшую сумму по сравнению с участниками, в равной с ним степени признающими условия конкурса.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть лишь уже сформированный земель­ный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соот­ветствующих земельных участков в пределах своей компетенции.

Следует отметить, что Земельный кодекс РФ, достаточно подробно регулирующий оборот земельных участков, реально регулирует оборот всего 2% российских земель. Оборот земель сельскохозяйственного назначения (за некоторыми изъятиями) регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в действующей редакции).

В заключение рассмотрения данного вопроса следует остановиться на проблеме о судьбе недвижимости (зданий, сооружений) при продаже только земельного участка под ней и о самой возможности такой продажи. По теме «Договор купли-продажи зданий, сооружений» был рассмотрен вопрос о продаже недвижимости вместе с продажей земельного участка или без таковой. Сейчас речь идет, напротив, о возможности продажи только земельного участка с оставлением права собственности за продавцом на находящуюся на нем недвижимость – здания, сооружения.

Если участок может быть ничем не застроен, договор его купли-продажи ничем не осложнен (такой договор уже рассмотрен). Но может быть и иначе - на продаваемом земельном участке может находиться какое-либо здание, строение, сооружение, принадлежащее продавцу.

По вопросу о том, вправе ли собственник земельного участка продать его, не продавая принадлежащие ему же здания, строения, сооружения, находящиеся на этом участке, в действующем законодательстве нет должного единства. ГК РФ (ст. 553) не исключает возможности такого варианта и предусматривает, что условия пользования продавцом своей недвижимостью после продажи земли, на которой она находится, могут быть определены в договоре купли-продажи земельного участка (это может быть аренда, безвозмездное пользование, сервитут). Причем даже без включения этого условия в договор по смыслу ст. 553 ГК РФ договор продажи земельного участка действителен, а у продавца как бы автоматически возникнет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята его недвижимостью и необходима для её использования в соответствии с назначением. Это право ограниченного пользования по своей природе не что иное как сервитут, правовой режим которого установлен в ст. 274 – 276 ГК РФ.

Таким образом, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка с сохранением за продавцом этого участка права собственности на находящуюся на нем недвижимость (здания, строения, сооружения).

Земельный же кодекс РФ в п. 4 ст. 35 решает этот вопрос кардинально иначе, в категорической форме запрещая отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному и тому же лицу, исходя из закрепленного в ст. 1 этого кодекса принципа следования недвижимости судьбе земельного участка, на котором она находится.

Исходя из того же принципа, п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в противовес п. 2 ст. 552 ГК РФ) не допускает отчуждения недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности продавцу, без отчуждения этого земельного участка (или его части, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования).

Каков выход из этой коллизионной ситуации? Какой кодекс должно применять?

С одной стороны, есть общее правило, согласно которому ГК РФ обладает высшей юридической силой по отношению к любым иным законам, принятым как ранее, так и позже вступления в силу ГК РФ, в связи с чем как будто бы надо руководствоваться правилами ГК РФ (ст. 553), тем более, если учесть, что ст. 553 ГК РФ не предусматривает никаких возможных исключений из закрепленного в ней императивного правила о том, что возможна продажа земельного участка с оставлением в собственности продавца находящейся на ней недвижимости.

Но, с другой стороны, в соответствии со ст. 13 ФЗ от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» действие гражданского законодательства применительно к сделкам с землей ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством».

Поэтому должны применяться нормы ЗК РФ, предусматривающие единство судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости при их отчуждении, а ст. 553 ГК РФ подлежит приведению в соответствие с нормами ЗК РФ. Именно так решает вопрос и п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если и то, и другое принадлежат одному собственнику, не допускается (кроме случаев, предусмотренных в самом законе), и такие сделки являются ничтожными.

Итак, при совершении любых сделок с земельными участками должны соблюдаться требования, касающиеся ограничения субъектного состава сделок; требования, касающиеся сохранения целевого назначения и, соответственно, целевого использования земельного участка – предмета сделки; требование о наличии кадастрового плана участка в качестве обязательного приложения к сделке, и требование соблюдения установленных минимальных размеров для участков того или иного целевого назначения.

3. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8 вышеназванного закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора, в том числе срока, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет. Причем такой срок не может быть более 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 вышеназванного закона.

Сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки публичного образования – ничтожна.

Как уже отмечалось, при определенных условиях собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть принужден к продаже такого участка по решению суда.

Так, в соответствии со ст. 5 вышеназванного закона, в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок (часть земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статей 3 и (или) п.2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.

Если не окажется покупателя, этот земельный участок или долю в праве общей собственности на него (который не может находиться в собственности владельца и подлежит отчуждению: превышение максимальных размеров, собственность иностранцев и др.) - должен приобрести субъект РФ или в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, - муниципальное образование по рыночной цене, сложившейся в данной местности – п. 3 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом преимущественное право на заключение договоров аренды таких участков приобретают их бывшие собственники, осуществившие отчуждение.

Определенные особенности предусмотрены в ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки.

В принципе, любой участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Но в случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных земельным законодательством (ст. 12 13, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Здесь нужно различать случаи существования земельной доли без выделения в натуре земельного участка за счет этой доли и с выделением (и соответствующим оформлением). Без выделения земельной доли в натуре её собственник вправе продать её любому другому сособственнику либо сельхозорганизации или фермеру, использующим этот земельный участок (например, на праве аренды), причем извещать других сособственников о намерении продать долю не требуется. Распорядиться же земельной долей по своему усмотрению иным образом (например, продать постороннему лицу) можно только после выделения земельного участка в счет земельной доли и, конечно, с соблюдением преимущественного права покупки, с предварительной публикацией объявления о намерении продажи доли.