Вопросы для контроля

1. Чем обусловлены особенности договоров аренды земельных участков по сравнению с арендой иных видов недвижимого имущества?

2. Ограничивается ли в законе количество и площадь земельных участков, которые могут находиться в аренде у одного и того же арендатора?

3. Каковы особенности предоставления в аренду земельных участков с целью осуществления на них строительства? Чем Вы объясните установление в законе этих особенностей?

4. Назовите особенности субъектного состава договоров аренды земельных участков. Какие лица, кроме собственников земельных участков, могут выступать в качестве арендодателей?

5. Применительно к каким договорам аренды земельных участков в законах установлены предельные сроки? Чем это объясняется?

6. Что собой представляет преимущественное право арендатора?

7. Каковы права арендатора земельного участка по распоряжению им? В каких случаях для этого не требуется согласия собственника земельного участка?

8. Перечислите обязанности арендатора земельного участка. Каковы правовые последствия нарушения таких обязанностей?

9. Назовите особенности заключения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора. При каких условиях такая множественность имеет место?

10. Особенности и основания прекращения договора аренды земельного участка.

Лекция 11. Договоры аренды зданий и сооружений План лекции

1. Понятие и предмет договора.

2. Субъектный состав договора.

3. Условия договора. Арендная плата.

4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда.

5. Основания и порядок прекращения договора аренды зданий и сооружений.

1. Понятие и предмет договора. ГК РФ выделяет в отдельные параграфы следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий и финансовую аренду.

Правовому регулированию аренды зданий и сооружений специально посвящен 4 главы 34 ГК. Однако к данному договору аренды применяются и нормы, регулирующие аренду любого недвижимого имущества, расположенные в § 1 главы 34 «Общие положения об аренде», например, касающиеся порядка отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), о переходе к наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти гражданина-арендатора (ст. 617 ГК РФ).

Действуют и общие нормы о любом договоре арены, например, об обязанностях по капитальному и текущему ремонту арендованной недвижимости (ст.616, 617 ГК РФ), о возможных формах арендной платы (ст. 614 ГК) и другие.

Представляется, что главной причиной выделения норм об аренде зданий и сооружений в отдельный параграф является необходимость правового регулирования правового режима земельных участков под зданиями и сооружениями при сдаче их в аренду.

Договор аренды здания или сооружения - это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооруже­ние одновременно с земельным участком (или его частью), занятым такой недвижимостью и необходимой для её использования.

Прежде всего, необходимо четко определиться с предметом этого договора, поскольку от этого зависит применение или неприменение к договору норм специального - четвертого – параграфа главы 34 ГК.

Предмет договора – здания и сооружения.

Чем отличаются здания от сооружений? В юридической литературе под зданиями понимаются объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Вообще в русском языке под зданием понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, под сооружением - всякая значительная постройка. Видимо, правильнее было бы употреблять выражение «здания и другие сооружения». Однако с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, гораздо важнее подчеркнуть разницу между жилыми (т.е. предназначенными для постоянного проживания граждан) и нежилыми зданиями, поскольку они имеют разный правовой режим.

Под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества – их неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений в частности не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.

Как объект гражданского права здание или сооружение возникает только после его государственной регистрации в качестве такого объекта, а сама регистрация в свою очередь возможна только после окончания его строительства, с представлением на регистрацию документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с действующей редакцией ФЗ «О государственной регистрации…» может быть зарегистрировано и незавершенное строительство. Но поскольку одним из условий договора аренды является использование предмета договора по назначению, «незавершенки» не могут быть предметом договора аренды, поскольку до государственной регистрации объекта он не может использоваться по назначению, а регистрация завершенного строительством объекта возможна только после окончания строительства.

Не могут быть предметом договора аренды и самовольно возведенные здания, сооружения – в полном соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, запрещающим сделки с таким имуществом.

От зданий и сооружений следует также отличать нежилые помещения, которые тоже могут быть предметом договора аренды. Это - тоже недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений.

Это - самостоятельные части в составе зданий, сооружений в виде одной или нескольких комнат или иначе выделенные. ГК не упоминает нежилые помещения как самостоятельный объект договора аренды, но Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости.

К договору аренды нежилого помещения должны прилагаться поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…», т.е. предмет договора аренды в виде нежилого или жилого помещения должен быть четко идентифицирован в договоре.

Договор аренды помещения регистрируются в ЕГРП как обременение права арендодателя (права собственности, права хозяйственного ведения) на данное помещение – ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…».

Жилые здания предназначены для проживания граждан, поэтому они в принципе могут быть предметом договора аренды и арендатором может выступать юридическое лицо, но только с тем условием, что затем эти арендованные кем бы то ни было жилые здания использовались для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).

Когда же в отношении жилого помещения заключается договор непосредственно с гражданином с целью его проживания в нем, то используется другая правовая конструкция – договора найма жилого помещения, т.е. заключение гражданами договоров аренды жилых домов и жилых помещений для проживания в них исключено.

Есть ещё понятие торгового места, расположенного в конкретном нежилом помещении. Закон не регулирует правовой режим торгового места. Следует признать, что торговое место не является самостоятельным объектом недвижимости, ибо невозможно в договоре достаточно индивидуализировать его как недвижимость – с отграничением и определением конкретной части помещения.

Поэтому передача в пользование оборудованного или необорудованного торгового места на время должна регулироваться не договором аренды вообще, и тем более – не договором аренды недвижимости, а иным договором, например, договором об оказании услуг.

2. Субъектный состав и форма договора. В качестве сторон договора - как арендатора, так и арендодателя - могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица. При этом на стороне арендодателя может выступать не только собственник сдаваемого в аренду здания или сооружения. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендодателей зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, могут выступать муниципальные и государственные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество, а также федеральные казенные предприятия, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество.

Но все они могут сдавать в аренду закрепленное за ними имущество только с согласия собственника этого имущества – создавшего их муниципального образования или субъекта Российской Федерации или РФ в целом (для казенных предприятий) в лице уполномоченного органа (ст. 295, 297 ГК РФ). Это согласие может быть выражено в отдельном документе или путем надписи на тексте договора аренды.

Доход от сдачи в аренду имущества должен поступать в хозяйственное ведение арендодателя (т.е. унитарного предприятия), поскольку это – вид его предпринимательской деятельности (хотя и не главной). Только доходы от сдачи в аренду имущества казенного предприятия должны зачисляться в бюджет РФ (что предусмотрено Бюджетным кодексом РФ – ст. 41, 42, 53 и др.).

Что касается учреждений, то они в силу ст. 298 ГК РФ могут самостоятельно распоряжаться и движимым, и недвижимым имуществом, в том числе и путем заключения в отношении его договоров аренды, если это имущество приобретено ими за счет доходов, полученных от разрешенной им деятельности, приносящей доходы (т.е. предпринимательской деятельности).

Такое имущество (не вдаваясь сейчас в анализ правовой природы такого права распоряжения) учреждение может сдавать в аренду без разрешения собственника, создавшего это учреждение, хотя и с учетом специальной правоспособности каждого учреждения.

В отношении же иного имущества, закрепленного за учреждением создавшим его собственником, в том числе недвижимого, по общему правилу, в случае необходимости договоры по отчуждению этого имущества и договоры об аренде его должен заключать сам собственник в лице уполномоченных органов, чаще – в лице Комитета по управлению имуществом или Департамента по управлению имуществом (государственным или муниципальным соответственно).

Возможны и иные модели.

Во-первых, собственник может изъять у созданного им учреждения излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и после этого распорядиться им по своему усмотрению, в том числе путем сдачи в аренду (п. 2 ст. 296 ГК).

Во-вторых, в полном соответствии со ст. 608 ГК РФ, которая в качестве арендодателей называет лиц, управомоченных законом, ряд федеральных законов предоставляет право определенным видам учреждений выступать в качестве арендодателей имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления. Речь идет об образовательных учреждениях, учреждениях культуры, научных учреждениях. Доходы от сдачи в аренду имущества в виде арендной платы идут на финансирование этих учреждений, на поддержание технического состояния недвижимого имущества.

Нормативные акты субъектов РФ и муниципальных образований нередко пытаются втиснуть в субъектный состав договора аренды недвижимого имущества, в том числе аренды зданий и сооружений, кроме арендатора и арендодателя, ещё и фигуру балансодержателя, у которого они находятся на балансе, а именно – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (т.е. предприятие или учреждение.

Однозначно можно утверждать, что с введением в действие части первой ГК РФ нормы, содержащиеся в ГК РФ, не оставляют места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.

Что касается другой стороны договора – арендатора, то это могут быть и юридические лица в пределах своей правоспособности, если она у них специальная, и граждане.

Договор аренды заключается на более или менее длительный срок, нередко исчисляемый годами, в связи с чем не исключена возможность смены собственника сданного в аренду имущества в силу любых предусмотренных в законе оснований возникновения и прекращения права собственности. Не исключена также возможность смерти гражданина-арендатора или прекращения арендатора-юридического лица в силу его ликвидации или реорганизации.

Как уже отмечалось, в этих ситуациях следует руководствоваться прежде всего правилами ст. 617 ГК РФ (хотя она и не решает все возможные проблемы): переход права собственности к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а лишь влечет за собой замену стороны в договоре - арендодателя, которым становится новый собственник, и для него обязательны все условия ранее заключенного договора.

В случае, если при продаже здания, сооружения продавец скрыл от покупателя наличие обременения продаваемого имущества в виде договора аренды, права покупателя защищены тем, что он вправе требовать либо уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи, но не аренды! (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В случае смерти гражданина-арендатора наступает правопреемство в правах и обязанностях арендатора на оставшийся срок действия договора, если иное не предусмотрено законом или договором аренды или не вытекает из существа договора (например, учитывавшего личные качества арендатора-гражданина).

В ст. 617 ГК РФ не урегулированы последствия прекращения юридического лица, являющегося стороной в договоре аренды. Представляется, что эти последствия должны определяться формой прекращения. В случае реорганизации юридического лица должно наступать правопреемство в правах и обязанностях, т.е. замена стороны в договоре в полном соответствии с правилами ст. 58 ГК РФ. Ликвидация же юридического лица по смыслу ст.ст. 61 и 419 ГК РФ является основанием прекращения договора аренды, кроме случаев, когда законом или иным правовым актом исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо.

Что касается формы договора аренды зданий и сооружений, то для данного договора ГК предусматривает (независимо от срока и субъектного состава) в качестве обязательной простую письменную форму, причем договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет недействительность сделки (п.1 ст. 651 ГК).

Нотариальное оформление договора аренды зданий и сооружений, независимо от длительности срока договора, необязательно , зато для договоров, заключенных на срок не менее года (т.е. на один год и более), необходима государственная регистрация (п.2 ст. 651 ГК).

Что касается договора аренды нежилого или жилого помещения (т.е. объекта, входящего в состав здания или сооружения, то этот договор тоже требует государственной регистрации, если заключен на срок один год и более – см. п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2002 г. № 53 (Хозяйство и право. 2000. № 8.)

На практике, чтобы избежать проблем с государственной регистрацией и лишних трат, стороны договора предпочитают заключать его на срок 11 месяцев или 350 дней, т.е. на срок «один год минус один день). По истечении срока действия договора аренды, заключенного, например, на 11 месяцев, стороны либо заключают новый договор со сроком опять же до одного года, либо (и на практике это встречается гораздо чаще) пролонгируют его дополнительным соглашением. Причем, как это ни странно, такой пролонгированный (и тот же самый договор) не требует по закону государственной регистрации.

Не требует государственной регистрации и договор аренды, заключенный на неопределенный срок (хотя этот срок может оказаться в десятки лет). Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 приводит (без комментариев) решение арбитражного суда первой инстанции, постановившего, что договор аренды здания, как заключенный на неопределенный срок, так и возобновленный на неопределенный срок, «не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок менее одного года».

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, если он подлежит государственной регистрации (т.е. если заключается на год и более), считается заключенным с момента государственной регистрации договора. С этого же момента возникает право аренды у арендатора и обременение права собственности на сданный в аренду объект. Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, действует с момента его подписания (т.е. заключения).

Если договор аренды недвижимости заключается с последующим выкупом арендатором предмета аренды, т.е. предусматривает впоследствии переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Следовательно, в этом случае независимо от срока действия договора в полном соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ "переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации".

3. Условия договора аренды зданий и сооружений. Арендная плата. Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются предмет и цена. Предметом договора может быть одно или несколько зданий, это может быть комплекс, состоящий из зданий и сооружений одновременно. В аренду могут сдаваться и части зданий, сооружений, отдельные помещения в них.

Во избежание возможных споров в процессе действия договора при его заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какое конкретное имущество сдается в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой.

Поскольку аренда здания или сооружения невозможна без одноврменной передачи арендатору земельного участка или хотя бы той его части, которая занята недвижимостью и необходима для её использования (п.1 ст. 652 ГК РФ), порядок пользования земельным участком лучше определить непосредственно в договоре с приложением в необходимых случаях плана земельного участка с указанием на нем границ пользования им арендатором.

Право пользования арендатора таким земельным участком определяется тем, является ли арендодатель здания, сооружения собственником соответствующего зе­мельного участка или только пользуется им на ином правовом основании.

Если арендодатель - собственник земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору здания, сооружения предоставляется либо право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка – в зависимости от условий договора.

И если даже стороны не определят в договоре правовое основание пользования арендатором земельным участком, к арендатору всё равно в силу п.2 ст. 652 ГК РФ (без дополнительной оплаты!) переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Если же земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, не является собственностью арендодателя, то и в этом случае аренда здания, сооружения допускается, причем без согласия собственника земельного участка – при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, определенным законом или договором арендодателя с собственником земельного участка (п.3 ст. 652 ГК РФ). В таких случаях арендатор имеет право требовать от собственника земельного участка «перезаключения» договора аренды, т.е. заключения договора аренды земельного участка непосредственно с арендатором здания, сооружения – на срок основного договора.

К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате, распространяющиеся и на договор аренды зданий и сооружений, содержатся в ст. 614 ГК РФ.

Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества, например, производства реконструкции, капитального ремонта.

Главное – чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) и не влечет правовых последствий, в том числе обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы может и должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему, ибо дополнительное соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата "по умолчанию" включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.

Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренда и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт.

Поправочные коэффициенты могут быть повышающими или понижающими базовую ставку арендной платы. Так, размер повышающего коэффициента может зависеть от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, степени его благоустройства, этажности, капитальности и др. факторов, определяющих ценность, полезность предмета аренды.

Понижающий коэффициент может определяться назначением сдаваемого в аренду помещения (например, для вспомогательных площадей), фигурой арендатора (например, для правоохранительных или иных бюджетных органов, организаций инвалидов и др.).

Арендная плата включается в затраты, относимые на себестоимость продукции, работ, услуг и в связи с этим исключается из налогооблагаемой базы юридических лиц-арендаторов (при условии, конечно, соблюдения правил о форме договора и его государственной регистрации, когда это необходимо).

Размер арендной платы в силу п.3 ст. 614 ГК РФ может меняться в процессе действия договора. Эта норма изложена в ГК РФ очень неудачно, ибо допускает разное толкование. Видимо, наиболее правильным будет такое: стороны могут предусмотреть в договоре порядок и периодичность изменения арендной платы. Если этого в договоре не сделано, стороны могут менять арендную плату только по обоюдному соглашению и не чаще одного раза в год. Кроме того, возможность изменения арендной платы и минимальные сроки её пересмотра могут определяться для отдельных видов аренды специальным федеральным законом.

Закон предусматривает один случай возможности уменьшения арендной платы по одностороннему требованию арендатора (в случае несогласия на это арендодателя спор должен решаться в судебном порядке): если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) РФ, т.е. если не удастся достигнуть соглашения по этому вопросу, не предо­ставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК РФ не предусмотрены.

Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Одним из условий договора аренды является срок. Договор аренды - всегда срочный договор, поскольку предполагает возврат арендованного имущества арендодателю. Но если предмет и цена (арендная плата) относятся к существенным условиям договора, без включения которых в договор он не считается заключенным, то срок в договоре может быть не указан вовсе. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), причем ГК РФ отличие от ранее действовавшего законодательства, не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды недвижимости.

Если срок аренды в договоре не определен, каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив другую сторону об этом за три месяца, если иной срок не установлен в самом договоре.

Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Обязательность письменной формы договора аренды обусловливает обязательный письменный характер такого предупреждения, которое по своей юридической природе должно быть отнесено к односторонним сделкам.

На практике арендодатель, своевременно предупредивший арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, нередко затем обращается в суд с требованием о расторжении договора. Между тем такое предупреждение само по себе является достаточным основанием для прекращения договора, т.е. дополнительно судебного решения по этому вопросу не требуется. Необходимость обращения в суд у арендодателя возникает в случаях, когда, несмотря на своевременное предупреждение им арендатора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имущество не возвращает, продолжает им пользоваться и к тому же не платит арендную плату. В этом случае приходится предъявлять иск о возврате имущества в связи с прекращением права арендатора на владение и пользование имуществом.

4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда. Главная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору здания или сооружения в состоянии, обусловленном договором и назначением имущества, с одновременной передачей ему прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Срок, в течение которого арендованное имущество должно быть передано арендатору после заключения договора, обычно определяется в самом договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, имущество должно быть передано в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель уклоняется от выполнения обязанности по передаче сданного внаем имущества, арендатор вправе по своему выбору либо истребовать у него это имущество в принудительном (судебном) порядке в соответствии со ст. 398 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора и в любом случае потребовать возмещения причиненных убытков. Но и у арендатора есть обязанность принять имущество согласно договору.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения и принятие его арендатором осу­ществляется по передаточному акту или иному документу по передаче, подписываемому обеими сторонами. Соответственно, подписание такого документа является доказательством исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета аренды, а дата подписания документа определяет момент передачи (если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды).

Поскольку обязанности сторон по передаче-приемке имущества носят встречный характер, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора арендную плату с момента заключения договора. Если фактически имущество было передано ему в аренду позже, то с момента передачи и должна начисляться арендная плата (п.2 ст. 328 ГК РФ – о встречном исполнении обязательств).

С другой стороны, если имущество было передано в пользование арендатору до заключения договора, то он обязан платить арендную плату с момента передачи ему имущества, а не с момента заключения договора. Эту плату можно взыскать с него по нормам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (сбережении) имущества.

Обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной надлежащим образом лишь при условии, что имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендатор, обнаруживший недостатки в арендованном им здании, сооружении в процессе пользования им, вправе в силу ст. 612 ГК РФ по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

При этом во всех случаях арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных недостатками переданного имущества.

Арендатор не вправе предъявлять арендодателю требования, обусловленные недостатками арендованного имущества, в тех случаях, когда такие недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.3 ст. 612 ГК РФ).

Поэтому в интересах арендодателя все недостатки передаваемого в аренду здания, сооружения упомянуть в договоре либо в акте передачи.

А за недостатки арендованного имущества, которые возникнут после передачи имущества в аренду, арендодатель вообще ответственности не несет.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.- ч. 2 ст. 613 ГК).

При невыполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и в любом случае - возмещения убытков.

Договор аренды может заключаться на любой, в том числе достаточно длительный срок, в течение которого может потребоваться не только текущий, но и капитальный ремонт сданного в аренду здания, сооружения, требующий весьма значительных затрат.

Стороны могут уже при заключении договора включить в его текст обязанности по производству ремонта. Если этого не будет сделано, действуют правила, предусмотренные в ст. 616 ГК РФ: капитальный ремонт обязан производить арендодатель, а текущий - арендатор.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

В силу ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, предусмотренный в договоре аренды, а если такой срок не определен в договоре или вызван неотложной необходимостью, то - в разумный срок.

Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капиталь­ного ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести необходимый ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с усло­виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния причиненных ему убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Для этого нужно сначала уведомить об этом арендатора и потребовать прекращения неправомерных действий по отношению к имуществу. И лишь в том случае, если нарушения продолжаются, арендодатель вправе требовать расторжения договора (в судебном порядке). При этом независимо от того, заключен ли договор в процессе осуществления предпринимательской деятельности, ответственность арендатора за указанное нарушение в виде возмещения убытков возникает лишь при условии его вины, которая презюмируется.

Обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом не исключает возможности передачи им арендованного имущества третьим лицам с соблюдением определенных правил. Прежде всего на это во всех случаях необходимо согласие арендодателя, которому как собственнику отнюдь не безразлично, кто пользуется его имуществом и на каких правовых основаниях. Согласие арендодателя может зафиксировано в договоре аренды уже при его заключении либо дано позднее, например, в виде письменного ответа на соответствующий запрос арендатора либо в виде дополнительного соглашения к договору аренды.

С согласия арендодателя арендатор вправе заключать в отношении арендованного имущества договоры поднайма (субаренды), перенайма, залога, безвозмездного пользования имуществом. При заключении любых договоров, кроме перенайма, договор аренды сохраняет силу и ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме арендатор полностью передает все свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и выбывает из договора, т.е. перенаем с согласия арендодателя является основанием прекращения договора аренды для первоначального арендатора.

По договору субаренды возможна передача субарендатору всех прав арендатора на арендованное здание, сооружение либо части таких прав, т.е. субаренда может иметь место с передачей субарендатору права пользования всем зданием, сооружением, его частью либо с условием одновременного пользования имуществом арендатора и субарендатора.

К договору субаренды применяются те же правила, что и к договору аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Производный характер договора субаренды по отношению к основному договору аренды выражается в следующем.

во-первых, в случае недействительности договора аренды по любым основаниям недействителен и договор субаренды (п.2 ст. 618 ГК РФ);

во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В противном случае должно применяться правило ст. 168 и ст. 180 ГК РФ, т.е. договор субаренды будет считаться действительным, но только до истечения срока действия основного договора аренды;

в-третьих, досрочное прекращение договора аренды по любым основаниям влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Но у субарендатора в этом случае появляется право требовать заключения с ним самостоятельного договора аренды на то же имущество в пределах оставшегося срока субаренды и на тех же условиях, на которых был заключен прекращенный основной договор аренды - п.1 ст. 618 ГК РФ.

Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами.

Право арендатора на арендованное имущество может по различным основаниям прекратиться и до истечения срока аренды (в связи с гибелью предмета аренды или значительной утратой им своих полезных свойств, в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей и др.).

Очевидно, что с прекращением права арендатора на арендованное имущество это право перестает существовать и в составе складочного, уставного капитала или паевого фонда соответствующего юридического лица, если это право аренды было внесено туда в качестве вклада его учредителя (участника).

Последствия такой ситуации наиболее четко предусмотрены в ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью», в соответствии с п. 3 ст. 15 которого в случае прекращения у общества права пользования имуществом до истечения срока, на который такое имущество было передано в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, участник общества, передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока.

Денежная компенсация должна быть предоставлена единовременно в разумный срок с момента предъявления обществом требования о ее предоставлении, если иной порядок предоставления компенсации не установлен решением общего собрания участников общества.

Обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества (налоги, коммунальные платежи и др.).

Впрочем, эти обязанности арендатора носят диспозитивный характер (п.2 ст. 616 ГК РФ), т.е. законом или договором может быть предусмотрено возложение всех перечисленных обязанностей или некоторых из них на арендодателя.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом, размер, порядок, сроки и условия внесения которой определяются договором (п.1 ст. 614, ст. 654 ГК РФ).

При нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать уплаты неустойки (пени) за просрочку уплаты в размере, предусмотренном договором. Если санкции за просрочку внесения арендной платы в договоре не предусмотрены, арендатор всё-таки имеет право требовать уплаты процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ за нарушение денежных обязательств, и возмещения убытков в части, не покрытой суммой взысканных процентов.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе (если иное не предусмотрено договором аренды) потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 ГК).

Кроме того, при невнесении арендатором арендных платежей не менее, чем два раза подряд в установленный договором срок, арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Как уже отмечалось, в договоре аренды может быть предусмотрено либо то, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон, причем не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

При этом отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже по истечении года) не предо­ставляет другой стороне права ни понудить контрагента к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК не предусмотрены.

Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Поскольку арендодатель, по общему правилу, является собственником сданного в аренду имущества, и потому несет риск случайной его случайной (т.е. в силу обстоятельств, не связанных с виновным поведением арендатора) гибели, порчи или иного ухудшения, арендатор в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ вправе (если законом не установлено иное) потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия использования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Существенным же является такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю иму­щество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК). Договором может быть предусмотрен, например, возврат имущества после проведения арендатором капитального ремонта, его модернизации или реконструкции.

Возврат здания или сооружения арендодателю по окончании срока действия договора должен производиться по тем же правилам, что и предоставление такого имущества в аренду (ст. 655 ГК), т.е. с составлением и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа (это может быть протокол, соглашение т.д.).

Уклонение любой стороны от подписания передаточного акта при возврате имущества должно расцениваться как уклонение от исполнения своих обязанностей по договору. Если от подписания передаточного акта необоснованно уклоняется арендодатель, арендатор вправе не платить за соответствующий период просрочки передачи имущества арендную плату.

Если же арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра­тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч.2 ст. 622 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в договоре взыскание неустойки за нарушение арендатором своей обязанности по своевременному возврату имущества арендодателю. В этом случае взысканию подлежат неустойка и убытки в полной сумме без зачета неустойки, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в данном случае законодатель (ч. 3 ст. 622 ГК РФ) предусматривает штрафную неустойку, предоставляя, однако, сторонам в договоре изменить её вид по соотношению со взыскиваемыми убытками.

За время пользования имуществом арендатор мог произвести какие-либо его улучшения. Если они отделимы, арендатор оставит их себе при возврате имущества арендодателю по окончании срока договора. Если же улучшения неотделимы, то будет иметь значение - с согласия арендодателя они произведены или нет.

В первом случае арендатор имеет право требовать оплаты их стоимости, а во втором - не имеет и возвращает имущество арендодателю с этими неотделимыми улучшениями без всякой для себя компенсации произведенных вложений. (Исключение составляют улучшения, произведенные за счет амортизационных расходов - они всегда собственность арендодателя) - ст. 623 ГК РФ. Нередко между сторонами возникают судебные споры по поводу того, отделимые или неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя. Так, в одном случае арендатор по истечении срока договора сорвал сделанные им улучшения без согласия арендодателя: ковролин, двери, оставив развороченные дверные проемы с приткнутыми к ним прежними дверями, демонтировал подвесной потолок и др. Пользоваться зданием без капитального ремонта было невозможно, и суд удовлетворил требование арендодателя о возмещении арендатором капитального ремонта и упущенной выгоды из-за невозможности сдать здание в аренду новому арендатору. Таким образом, судебная практика такова: если отделение улучшений потребует последующего капитального ремонта, они считаются неотделимыми.

5. Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. В общем виде основания и порядок прекращения обязательств, к которым относится и арендное обязательство, урегулированы в главе 26 ГК РФ "Прекращение обязательств" и в главе 29 ГК РФ "Изменение и расторжение договора". Применительно к договору аренды эти общие для всех обязательств положения конкретизируются в ст. 619, 620 и 621 ГК РФ, содержащих некоторые отступления от общих правил.

Прежде всего с учетом обеспечения стабильности пользования арендованным имуществом в течение всего срока договора аренды ст.617 ГК РФ предусматривает сохранение договора в силе при изменении его собственника: переход права собственности (либо права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на переданное в аренду здание, сооружение, нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это правило применяется прежде всего при совершении сделок с имуществом, обремененным договором аренды. Кроме того, применительно к юридическим лицам-арендодателям это правило применяется при любой форме реорганизации юридического лица, а применительно к гражданам-арендодателям - в случае их смерти с переходом прав и обязанностей арендодателя по наследству.

Ликвидация же юридического лица, являющегося любой стороной в договоре - арендатором или арендодателем - прекращает действие договора аренды в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

По обоюдному согласию стороны могут досрочно прекратить действие договора аренды в любое время. По требованию же одной из сторон (против воли другой) договор расторгается в судебном порядке.

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, во-первых, указаны в законе (ст.619 и 620 ГК РФ), а во-вторых, могут быть дополнительно предусмотрены в договоре.

В ст. 619 ГК РФ установлены основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя, и все они связаны с упречным поведением арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора либо назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные, в том числе не связанные с виновным поведением арендатора, основания для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ), в частности, придать договору характер условной сделки под отменительным условием (п.2 ст. 157 ГК РФ).

По требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отве­чает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Первые три из предусмотренных в ст. 620 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора связаны с виновным неисполнением арендодателем своих обязанностей по договору, а четвертое не зависит от вины арендодателя. Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Итак, в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут при недостижении об этом согласия сторон только в судебном порядке по иску заинтересованной стороны договора.

Причем по общему правилу (п. 2 ст. 452 ГК РФ) стороны должны до обращения в суд использовать досудебный порядок расторжения договора: направить другой стороне предложение о расторжении договора и обращаться в суд только в случаях получения отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок.

Применительно к арендодателю это правило преломляется в ст. 619 ГК РФ таким образом, что арендодатель должен предварительно (т.е. до обращения в суд с иском о расторжении договора) направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить допущенные нарушения (при этом такое предложение и предложение расторгнуть договор могут быть заявлены в одном письме). Если арендатор в разумный срок устранит нарушения, у арендодателя отпадает право требовать по суду расторжения договора: нет оснований.

Обычным основанием прекращения договора является истечение срока его действия. Однако применительно к договору аренды в законе (ст. 621 ГК РФ) установлены некоторые особые правила. Арендатору по истечении срока действия договора предоставлено преимущественное (перед другими потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок.

Это право возникает у арендатора при условиях, что:

1)иное не предусмотрено законом или договором,

2)арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, срок действия которого истек,

3)арендатор письменно уведомил арендодателя о желании возобновить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

По смыслу п.1 ст. 621 ГК РФ при несоблюдении любого из этих условий арендатор теряет право на заключение договора на новый срок.

Поскольку норма о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок носит диспозитивный характер, арендодатель может лишить этого права арендатора, включив при заключении первоначального договора в качестве одного из его условий отсутствие у арендатора такого права.

Кроме того, арендодатель во всех случаях, даже без упоминания об этом в договоре аренды, может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора аренды с данным арендатором не заключает договора аренды того же имущества с другим лицом.

Несоблюдение этого условия арендодателем дает право арендатору по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору (т.е. по сути дела, заключения с ним договора аренды с одновременным расторжением этого договора с другим арендатором) и возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки могут быть связаны, например, с тем, что арендатор вынужден был свернуть какую-либо деятельность либо арендовать аналогичное имущество на гораздо менее выгодных для него условиях.

Преимущественное право арендатора на возобновление договора дает ему преимущество перед другими потенциальными арендаторами, но в соответствии с абзацем первым п.1 ст. 621 ГК РФ - на прочих равных с ними условиях, т.е. на тех условиях, на которых арендодатель собирается заключить вновь договор аренды того же имущества, Условия же эти в полном соответствии с принципом свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ, зависят от воли арендодателя.

Если предложенные арендодателем новые условия не устраивают арендатора, он не вправе настаивать на заключении договора на прежних условиях. Однако и арендодатель не вправе после отказа прежнего арендатора от заключения договора на неприемлемых для него условиях заключить договор аренды того же имущества с другим лицом на более выгодных для последнего условиях, чем те, которые были предложены прежнему арендатору.

Если арендатор не предупредил арендодателя о желании заключить договор на новый срок, но фактически продолжает пользоваться имуществом после исте­чения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендо­дателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В данном случае закон молчанию арендодателя и конклюдентным действиям арендатора по пользованию арендованным имуществом придает значение выражения обоюдной воли на совершение сделки (п.3 ст. 158 ГК РФ).

Прекращение возобновленного таким образом на неопределенный срок договора аренды здания или сооружения возможно в любое время по инициативе любой из сторон договора с условием предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п.2 ст. 610 ГК РФ).

При этом арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок и обязан вносить арендную плату за всё время фактического пользования арендованным имуществом.

Законом (федеральным!) могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в случаях, предусмотренных в законе или в договоре, договор аренды может быть прекращен по истечении его срока или даже досрочно путем выкупа арендатором предмета аренды, т.е. при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае арендованное имущество переходит в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) арендатора. В 90-е годы прошлого столетия это было одним из легальных способов приватизации государственного и муниципального имущества, т.е. перехода его в собственность отдельных граждан и юридических лиц.