Вопросы для контроля

1. Какие условия являются существенными для договора аренды зданий, сооружений? Является ли срок существенным условием договора аренды?

2. В чем состоят особые правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, по сравнению с правилами ГК, регулирующими иные договоры аренды?

3. Как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение»?

4. Какие правила применяются к договорам аренды нежилых помещений, в том числе относительно формы договора? Требуется ли государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений в зависимости от срока договора?

5. Может ли быть предметом договора аренды жилое помещение?

6. Возможно ли заключение договора аренды здания, сооружения без одновременной аренды земельного участка или его части, на котором находится арендуемая недвижимость?

7. В чем могут выражаться юридические последствия обнаружения арендодателем недостатков в арендованном имуществе после его принятия?

8. Если договор аренды здания заключен на неопределенный срок, требуется ли его государственная регистрация? Аргументируйте свой ответ.

9. Как распределяются обязанности между арендодателем и арендатором по производству ремонта арендованного здания, сооружения?

10. Какова судьба улучшений арендованного имущества при возврате этого имущества арендодателю?

11. Каковы правила заключения договора субаренды?

12. Какими способами может определяться в договоре аренды арендная плата?

13. Какие последствия предусмотрены в законе на случай нарушения сроков внесения арендных платежей?

14. Может ли меняться размер арендной платы в процессе действия договора: 1) по требованию арендатора, 2) по требованию арендодателя?

15. Как осуществляется передача арендованного здания, сооружения арендатору при заключении договора аренды и обратно – арендодателю – по окончании срока действия договора?

16. Какова судьба улучшений арендованного здания, нежилого помещения при возврате его арендодателю по окончании действия договора?

17. Что представляет собой перенаем имущества и каковы его правила? Каковы правила субаренды?

18. В чем состоит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок? Каковы условия реализации этого права?

19. Каковы основания и порядок досрочного расторжения договора аренды?

20. Какие варианты права арендатора на земельный участок при аренде недвижимости предусматривает Гражданский кодекс РФ?

Лекция 12. Договор аренды предприятия План лекции

1. Понятие и существенные условия договора.

2. Форма и государственная регистрация договора.

3. Права и обязанности арендатора и арендодателя.

1. Понятие и существенные условия договора. Среди отдельных видов договоров аренды ГК выделяет в главе 34 "Аренда" в отдельный § 5 правила об аренде предприятий. При этом за пределами, урегулированными правилами § 5, на аренду предприятий распространяются и нормы § 4 главы 34 ГК, регулирующие аренду зданий и сооружений. Применительно к договору аренды предприятия термин "предприятие" используется в значении объекта гражданских прав, вида недвижимого имущества. В соответствии со п.1 ст. 132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Наименование. В состав предприятия как имущественного комплекса включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию (т.е. вещи в гражданско-правовом значении этого слова), а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное ¹⁴, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 132 ГК).

Очевидно, что многие из объектов, входящих в состав предприятия, взятые отдельно, могут быть предметом различных сделок, в том числе договора аренды, но не могут при этом рассматриваться в качестве недвижимого имущества.

Специфический состав предприятия как объекта гражданских прав, который при нормальной работе предприятия постоянно меняется за счет выбытия одних компонентов, появления новых, изменения их количества и стоимости, обусловливает выделение его в ГК качестве договора отдельного вида имущества.

ГК (ст. 656) определяет аренду предприятия как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, оборотные средства, имущественные и исклю­чительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требова­ния и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию.

Таким образом, закон выделяет две группы объектов, входящих в имуществен­ный комплекс, предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

• основные средства, составляющие основу имущественного комплекса (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.). Эти объекты безоговорочно, в полном объеме, переходят к арендатору в составе арендуемого предприятия;

• оборотные средства и права. Они переходят к арендатору только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором аренды.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования имуществом иных лиц, их передача производится в особом порядке, установлен­ном законодательством.

Это означает, что при наличии в законодательстве запрета на передачу таких прав они не могут быть переданы арендатору. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государ­ственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полу­ченные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Хотя иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Но арендатор всегда может решить вопрос о самостоятельном получении необходимых лицензий.

В том случае, когда в состав предприятия входят обязательства, исполнение которых без наличия лицензии невозможно, следует исходить из того, что такие обязательства остаются у арендодателя, который не освобождается от ответственности перед кредиторами за невозможность их исполнения арендатором в связи с отсутствием у него лицензии на совершение соответствующих действий по исполнению таких обязательств.

Таким образом, состав предприятия как имущественного комплекса весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы арендатору, а те, которые передаются, могут иметь разный правовой режим и соответственно, передаются не на одинаковых основаниях.

Как было отмечено, в состав арендуемого предприятия включаются обязатель­ства (долги), относящиеся к предприятию. Такие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора. По общему правилу, установленному в ст. 391 ГК, перевод должни­ком своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Применительно к договору аренды предприятия это правило конкретизируется в ст. 657 ГК, устанавливающий особый порядок передачи в аренду в составе предприятия его долгов перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть ещё до передачи предприятия арендатору уведомлены о предстоящей передаче предприятия в аренду. Обязанность уведомления лежит на арендодателе. Срок уведомления в законе не установлен, поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК (т.е. это должен быть разумный срок).

Следует отметить, что последствия не уведомления кредитора или его несогласия на перевод долга, лежащего на предприятии, на арендатора, предусмотренные в ст. 657 ГК, не совпадают полностью с общими правилами перевода долга, установленными в ст. 391 ГК.

Анализ ст. 657 ГК позволяет сделать вывод о том, что перевод долгов предприятия на арендатора без уведомления или согласия кредитора в принципе возможен и не влечет недействительности договора аренды предприятия или его части, касающейся перевода долга.

В такого рода случаях наступают иные последствия, которые зависят от того, был ли предупрежден кредитор о передаче долгов в составе предприятия в аренду и было ли получено его согласие на такую передачу.

Дело в том, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта, и негативная позиция кредиторов не должна аннулировать сделку или не допускать её заключения.

Кредитор, уведомленный арендодателем о передаче предприятия в аренду, но не выразивший в письменной форме своего согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненного этим убытков (например, досрочно потребовать возврат выданного кредита, расторжения договора поставки и т.п.). При пропуске указанного срока долг подлежит возмещению в порядке, на условиях и в сроки, установленные первоначальным обязательством кредитора и арендодателя.

Если же кредитор вовсе не был уведомлен о передаче обремененного долгами предприятия в аренду, он может предъявить те же требования в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был по обстоятельствам дела узнать о передаче предприятия в аренду. Соответственно трехмесячный и годичный сроки здесь выступают как специальные (сокращенные) сроки исковой давности, возможность установления которых к отдельным видам требований предусмотрена в ст. 197 ГК.

После передачи предприятия в аренду стороны договора аренды не­сут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендато­ра без согласия кредитора.

Следовательно, кредитор приобретает право истребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору (ст. 323 ГК). При этом (повторяю!) в полном соответствии со сроками, предусмотренными в ст. 657 ГК, уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор вправе предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных ему убытков в пределах трехмесячного срока, а не уведомленный - в пределах годичного срока исковой давности.

Кроме предмета договора, которым является предприятие как имущественный комплекс, к числу существенных условий договора аренды предприятия относится также и цена (арендная плата). При отсутствии в договоре согласованной цены договор не считается заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает и плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость (здания, сооружения), входящая в состав передаваемого в аренду предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654 ГК).

Срок договора аренды предприятия не отнесен к числу обязательных, т.е. существенных условий договора. Если срок не будет указан в договоре, договор всё-таки будет считаться заключенным - на неопределенный срок (ст.610 ГК). Каждая сторона будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В случае возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве юридического лица или индивидуального предпринимателя передача ими недвижимого имущества, в том числе предприятия, в аренду возможна, но уже с момента введения первой процедуры банкротства -процедуры наблюдения - не иначе как при условии предварительного согласия на это временного управляющего ( п.1 ст. 58 Федерального закона от 10 декабря 1997 г. о несостоятельности (банкротстве).

2. Форма договора аренды предприятия. Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится к не­движимому имуществу (ст. 132 ГК), при сдаче его в аренду следует в пол­ной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законо­дательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью и прежде всего Федеральный закон от 24 июня 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор аренды совершается в простой письменной форме (хотя по желанию сторон не исключено его нотариальное удостоверение) путем составления одного докумен­та и считается заключенным с момента государственной регистрации (ст. 658 ГК). Несоблюдение требуемой законом формы договора, в том числе его государственной регистрации, влечет недействительность (ничтожность) договора аренды предприятия.

Практически государственная регистрация сделок с предприятиями (в том числе аренды предприятия) стала возможной лишь после принятия (и вступления в силу) ФЗ № 69 от 24 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента предприятия как объекты гражданских прав нигде не регистрировались, соответственно невозможна была и государственная регистрация сделок с ними.

Названный закон в полном соответствии со ст. 132 ГК относит предприятия как имущественные комплексы к недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации, но с особенностями, указанными в этом законе - в ст. 22 Закона, тогда как государственной регистрации права аренды недвижимого имущества посвящена ст. 26 этого Закона.

Законодатель разграничивает совершение сделок с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 22), и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Первые подлежат государственной регистрации по месту нахождения соот­ветствующих объектов и регистрируются по правилам, предусмотренным для регистрации договоров аренды недвижимого имущества – ст. 22, 26 ФЗ № 69. Вто­рые (т.е. когда заключается договор аренды предприятия как имущественного комплекса, регистрация договора проводится федеральным органом в области государственной регистрации – Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), т.е. в централизованном порядке.

Затем – уже по месту нахождения каждого из объектов недвижимого имущества, входящего в состав арендованного предприятия, - регистрируется обременение арендой права собственности на эти объекты их собственника (арендодателя) – с внесением соответствующих записей в ЕГРП. В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» для регистрации достаточно обращения с заявлением об этом в регистрирующий орган одной из сторон договора аренды.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК), указанные правила должны быть распространены и на оформление взаимоотноше­ний между арендатором и субарендатором.

Следует также учитывать, что, когда в состав арендуемого имущества входят объекты, аренда которых требует специальной регистрации, она должна быть со­вершена наряду с государственной регистрацией предприятия как имущественного комплекса. Например, сдача речных судов в аренду (в том числе в составе аренды предприятия) на срок свыше одного года от­ражается в судовом реестре и в судовом свидетельстве.

Если сравнить требования, предъявляемые в ГК РФ к заключению договора купли-продажи и договора аренды предприятия, то нельзя не заметить, что применительно к договору аренды предприятия закон не требует предварительного обязательного удостоверения состава предприятия, как это имеет место при купле-продаже предприятия. Договор купли-продажи предприятия в качестве обязательных приложений (по сути, имеющих значение условий договора) должен содержать акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования (п.2 ст. 561 ГК РФ).

Представляется, однако, что те же документы должны фигурировать в качестве приложения к договору аренды предприятия. Ведь без предварительной полной инвентаризации предприятия невозможно выполнить предусмотренное законом условие о передаче арендатору как основных, так и оборотных средств, а также имущественных прав, связанных с предприятием. Кроме того, без составления арендодателем полного перечня долгов, включаемых в состав сдаваемого в аренду предприятия, невозможно выполнить требование закона о переводе таких долгов на арендатора. Невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия – условие о предмете без вышеуказанных документов, равно как и без бухгалтерского баланса.