Вопросы для контроля

1. Что представляет собой предприятие как объект гражданских прав?

2. В каких случаях термин «предприятие» используется законодателем для обозначения субъекта права?

3. Какие права передаются покупателю при продаже предприятия как единого имущественного комплекса? Какие права не подлежат отчуждению?

4. Как ограничивается круг долгов (обязательств), которые могут быть переданы покупателю в составе предприятия?

5. Каковы причины отнесения предприятия законодателем к особому виду недвижимого имущества?

6. Что представляют собой «шансы» предприятия, «клиентелла» предприятия и какое значение они оказывают на определение цены предприятия?

7. Может ли быть стороной договора купли-продажи физическое лицо?

8. Каковы этапы продажи предприятия?

9. Какова форма договора продажи предприятия?

10. С какого момента договор купли-продажи предприятия считается заключенным?

11. Как определяется в договоре состав и стоимость продаваемого предприятия?

12. Каковы права кредиторов предприятия при его продаже?

13. Каковы последствия неуведомления кредиторов о продаже предприятия?

14. Как оформляется передача предприятия от продавца к покупателю?

15. С какого момента предприятие считается переданным покупателю?

16. В какой момент право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю?

17. Как соотносятся во времени моменты возникновения права собственности на предприятие, момент государственной регистрации перехода права собственности на предприятие к покупателю и момент передачи предприятия продавцом покупателю?

18. С какого момента покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения предприятия? Почему именно так решен вопрос в законе?

19. Каковы последствия передачи и принятия предприятия с недостатками?

20. Каким документом оформляется передача предприятия покупателю?

21. В каких случаях покупатель может требовать уменьшения покупной цены?

22. В каких случаях покупатель вправе требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия?

23. Каковы особенности продажи предприятия в порядке конкурсного производства?

24. Может ли быть реализовано заложенное предприятие во внесудебном порядке?

25. Каков порядок реализации заложенного предприятия?

26. Каковы особенности продажи государственных предприятий-должников?

Лекция 6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений План лекции

1. Существенные условия договора.

2. Форма и государственная регистрация договора.

3. Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения.

4. Исполнение договора.

5. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений.

6. Проблема задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.

7. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение.

1. Существенные условия договора. Под жилым помещением жилищное законодательство ст. 15 ЖК РФ) понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим требованиям). При этом к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ относит: жилые дома, квартиры и их части, а также изолированные комнаты (т.е. имеющие прямой доступ к помещениям общего пользования (санузлы, коридоры, лестничные клетки и т.д.).

Договор купли-продажи жилого помещения относится к наиболее распространенным на практике сделкам с недвижимостью. Соответственно велико количество и разнообразие судебных споров, связанных с заключением и исполнением сделок с жилыми помещениями, и прежде всего – сделок купли-продажи.

Ст. 558 ГК РФ, единственная, специально посвященная особенностям купли-продажи жилых помещений, устанавливающая особенности продажи жилых помещений, находится в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в числе других норм, регулирующих продажу недвижимости. Поэтому сделки купли-продажи жилых помещений, за пределами особенностей их правового регулирования, установленных в ст. 558 ГК РФ, подчиняются и общим правилам продажи недвижимости – зданий и сооружений.

Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан – потребности в жилье, причем обычно не только самого собственника, но и иных лиц – членов и бывших членов его семьи, нанимателей.

В условиях сохраняющегося дефицита жилых помещений, отсутствия у государства возможности обеспечить всех нуждающихся «качественным» жильем и при высокой стоимости жилых помещений (можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан страны), при совершении сделок с жильем должны учитываться и интересы сторон, и интересы иных, социально не защищенных, граждан, проживающих в жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им, а также общественные интересы, выражающиеся, в частности, в том, чтобы любой собственник жилого помещения использовал его строго по назначению – для постоянного проживания граждан (п.1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст.288 ГК РФ). Следует отметить, что п. 2 ст. 17 ЖК РФ несколько смягчил это жесткое требование, разрешив то, что на практике всегда имело и имеет место: допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно жилое помещение. Здесь прослеживается некоторое несоответствие данной нормы правилам статьи 288 ГК РФ, требующей предварительного перевода жилого помещения в нежилое для использования его не в целях проживания граждан.

Юридические лица, равно как и публично-правовые образования могут иметь в собственности жилые помещения, в том числе приобретать их на основании договоров купли-продажи. Однако использовать жилые помещения и эти собственники могут только по прямому назначению – путем передачи гражданам для проживания по любому из предусмотренных законом оснований (коммерческий жилищный наем, последующая продажа, мена и т. д.).

Так, муниципальные образования могут выступать в качестве продавцов жилых помещений (в лице уполномоченных органов, в частности, департаментов недвижимости) при продаже по конкурсу или целевым назначением жилья во вновь построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах (кроме жилых помещений, предназначенных для заселения по договорам социального найма); жилья, не востребованного наследниками, перешедшего в порядке наследования к государству и переданного затем в муниципальную собственность (выморочное имущество – ст. 1151 ГК РФ), бесхозяйных жилых помещений (в случае признания судом права муниципальной собственности на них), освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах при соблюдении условий ст. 59 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику любого имущества принадлежат в составе права собственности правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Правомочие распоряжения является одним из самых "сильных" правомочий собственника и принадлежит в полном объеме, кроме некоторых исключений, только собственнику имущества, чем право собственности в первую очередь и отличается от других вещных прав (в том числе права аренды, найма, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом). Правомочие распоряже­ния означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения.

Только собственник жилого помещения (кроме предусмотренных в законе случаев принудительной продажи с торгов) вправе распорядиться им наиболее кардинальным образом - с отчуждением права собственности на него: продать, подарить, обменять на иное имущество (дачу, земельный участок, автомобиль, предприятие и др.), передать в собственность другого лица по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также передать в порядке наследования.

Как и в любых сделках по отчуждению недвижимости, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет и цена.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений может быть жилой дом, квартира, их части, одна или более изолированных комнат или иное жилое помещение, которое продавец обязуется передать в собственность поку­пателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В настоящее время параллельно существуют две системы цен, определяющих стоимость жилых помещений (равно как и иных объектов недвижимости). Каждое жилое помещение имеет, во-первых, так называемую инвентаризационную оценку, которую определяют органы технической инвентаризации, и, во-вторых, рыночную цену, которая зависит от состояния рынка жилья (соотношения спроса и предложения) и многих других факторов: этаж, престижность района, вид из окон, удаленность от общественного транспорта, экология, контингент соседей, состояние жилого помещения и даже срок, в течение которого желательно купить или продать жилое помещение. В общем и целом, рыночную цену любого товара, свободно обращающегося на рынке, рынок и определяет.

Особенности сделок по отчуждению жилых помещений, обусловленные социальной значимостью последних, определяют ещё одну особенность их правового регулирования, предусмотренную в п.1 ст. 558 ГК РФ.

В принципе по договору купли-продажи любого имущества продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключе­нием случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продав­цом этой обязанности дает покупателю право требовать умень­шения цены товара либо расторжения договора купли-про­дажи, если не будет доказано, что покупатель знал или дол­жен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст. 460 ГК РФ).

Применительно к договору купли-продажи жилого помещения (впрочем как и по отношению к любому основанию перехода жилья к другому собственнику – дарение, мена, рента, наследование) это правило преломляется в ст. 558 ГК РФ следующим образом: Существен­ным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупате­лем, - является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Что это за лица? В силу п. 5 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи, проживавшие вместе с собственником и в бытность их членами семьи имевшие право пользования занимаемым жилым помещением наравне с собственником этого помещения, после отчуждения жилого помещения по любым основаниям, в том числе в результате продажи, утрачивают право пользования этим жилым помещением одновременно с прекращением права собственности на это помещение его собственника (в том числе продавца).

Причем утрачивают право пользования (т.е. новый собственник вправе требовать их выселения что называется «на улицу») даже те бывшие члены семьи собственника отчужденного им жилого помещения, которые по закону (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) имеют право требовать по суду сохранения за ними права пользования жилым помещением на определенный срок – даже если суд закрепит это право, оно есть, пока есть право собственности самого собственника на это жилое помещение.

А ГК РФ (п.2 ст. 292 ГК РФ) пошел ещё дальше – предусматривает прекращение права пользования жилым помещением при переходе его к другому собственнику не только бывших, но и «действующих» членов семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом – а законом пока ничего иного не установлено, иное может быть установлено только договором продавца с покупателем).

Поэтому лицами, сохраняющими право пользования жилым помещением после его отчуждения и подлежащими поэтому поименному включению в текст договора в качестве его существенного условия применительно к ст. 558 ГК РФ могут быть либо наниматели, либо отказополучатели (по завещанию при наследовании), либо любые пользователи, в том числе бывшие члены семьи собственника, при согласии на это покупателя. Причем в последнем случае целесообразно в самом договоре купли-продажи указать и условия, на которых эти бывшие члены семьи собственника будут пользоваться жилым помещением после его продажи. Если такого уточнения в договоре не будет, договор вполне действителен, а в случае спора пользователей с новым собственником их правовой статус не может быть определен иначе, как нанимателей по договору коммерческого найма с неопределенным сроком договора найма, т.е. на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ) с момента возникновения права собственности на это помещение у покупателя.

Несоблюдение этого условия (невключение, например, в текст договора нанимателей, т.е. утаивание от покупателя факта обременения продаваемого жилья договором найма) должно влечь последствия, вытекающие из смысла п.1 ст. 432 ГК РФ: договор купли-продажи не может считаться заключенным.

На практике, однако, в таких случаях договор обычно признается по суду недействительным (по иску заинтересованных лиц) с применением двухсторонней реституции – это общее для всех договоров купли-продажи правило ст. 460 ГК РФ – о последствиях несоблюдения продавцом обязанности передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц.

Причем можно только требовать признания недействительным договора купли-продажи, но не расторжения договора коммерческого найма, заключенного прежним собственником (продавцом). Закон не запрещает отчуждения по договору жилых помещений, обремененных договором коммерческого найма жилого помещения. Согласия нанимателей для отчуждения занимаемого ими жилого помещения не требуется. Но сам по себе переход права собствен­ности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).

2. Форма и государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Требования к форме сделки с жилыми помещениями определяются видом такой сделки. Для большинства сделок по отчуждению жилых помещений достаточно простой письменной формы. Лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют обязательного нотариального удостоверения. Зато все сделки с жилыми помещениями, направленные на распоряжение жильем путем его отчуждения (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением) требуют обязательной государственной регистрации (ст. 558, п.2 ст. 567, п.3 ст. 574, 584, п.2 ст. 601 ГК РФ).

При купле-прода­же жилья совершаются два регистрационных действия: регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю, т.е. погашение записи в реестре о праве собственности продавца и запись о праве собственности покупателя с выдачей ему свидетельства о праве собственности на купленное жилье при одновременном проставлении штампа о регистрации договора на тексте договора. Там же проставляется штамп о выдаче покупателю Свидетельства.

При продаже с рассрочкой платежа осуществляется также ре­гистрация залога проданного жилья в силу закона в пользу продавца – до полной выплаты покупателем покупной цены. Это отражается в соответствующей записи в Свидетельстве о праве собственности, выдаваемом покупателю.

Если же продавец подает заявление только о регистра­ции договора (сделки) и не ходатайствует о регистрации перехода права к покупателю, которое согласно договору перейдет к покупателю только после полного расчета по сделке, то Свидетельство о праве собственности на купленное жилье выдается покупателю только после полной оплаты купленного жилья.

Таким образом, если договор в части перехода права не исполнен, куп­ля-продажа является сделкой с отложенным ис­полнением (например, цена имущества не уплаче­на, имущество не передано), и до оплаты иму­щества право собственности на предмет договора сохраняется за про­давцом (ст.491 ГК РФ), то государственная реги­страция права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю по­дается обеими сторонами после исполнения ими обязательств, необходимых для перехода права.

Следовательно, момент заключения договора купли-продажи жилья (т.е. момент государственной регистрации этого договора) и момент возникновения у покупателя права собственности на купленное жилое помещение (т.е. момент государственной регистрации перехода к нему права собственности, что оформляется Свидетельством о праве собственности покупателя) – могут и не совпадать во времени.

Если по ранее действовавшему законодатель­ству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жи­лого дома в городской местности, по общему правилу, подлежал обязательному нотариальному удостоверению, под стра­хом признания договора недействительным, то ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариально­го оформления договора купли-продажи жилого помещения, равно как и иных сделок по отчуждению жилых помещений, кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В основу такого решения были положены нормы англосаксонской правовой системы, Но в странах, основу законодательства которых составляет эта система, уровень безопасности сделок иной. В этих странах у каждого гражданина (если он не бомж) обычно имеется свой «домашний» адвокат, который скрупулезно, квалифицированно предварительно оценит сделку с позиций её безопасности и целесообразности для клиента. Кроме того, в каждой сделке с недвижимостью там будет участвовать страховая компания, которая специализируется на проверке юридической чистоты сделки и которая будет возмещать убытки клиенту в случае возникновения их в связи со сделкой.

Наконец, в странах с англосаксонской правовой системой давно создан единый реестр недвижимости, по которому можно проследить юридическую судьбу каждого объекта недвижимости с момента его создания, законность его последующего перехода от одного владельца к другому.

В нашем же отечестве Единый общероссийский реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии создания, а размах мошенничества, недобросовестности не только сторон в сделке, но и отдельных должностных лиц, участвующих в оформлении сделки, не требует особых доказательств. Учитывая это, следует признать, что нотариус всё-таки не был пока лишним барьером на пути заключения недействительной сделки.

Необходимо отметить, что англосаксонская правовая система - не единственный пример для подражания. Ведь страны, входящие в другую правовую систему - в континентально-европейскую систему права, - не имеют норм о заключении сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения.

Нельзя не отметить и то, что в настоящее время нормы ГК РФ по вопросу необходимости нотариальной формы сделок не всегда достаточно логичны. Например, сложно ответить на вопрос, почему для сделок по отчуждению нажитой в браке любой недвижимости одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, а для самой сделки по отчуждению этой недвижимости нотариальная форма не требуется?

Целесообразность нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения до недавнего времени была обусловлена ещё и тем, что заявление о государственной регистрации нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого помещения могла подать только одна из сторон сделки, наиболее заинтересованная в такой регистрации. Иными словами, для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, по общему правилу, должны явиться в регистрирующий орган (учреждение юстиции) и подать заявление обе стороны сделки.

Однако при наличии нотариального удостоверения сделки купли-продажи жилого помещения покупатель был далее уже независим от продавца применительно к государственной регистрации сделки и перехода на него права собственности на предмет сделки. Покупателю не требовалось обращаться в суд с иском о принятии судом решения о регистрации сделки, если продавец, после нотариального удостоверения договора и получения денег, уклонялся от государственной регистрации договора.

Действующая же редакция ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписывает подачу заявления о государственной регистрации обеими сторонами договора (или их надлежащим образом уполномоченными представителями) независимо от того, имеет ли сделка нотариальное удостоверение. Следовательно, при уклонении продавца от государственной регистрации договора купли-продажи у покупателя теперь во всех случаях нет иного выхода, кроме обращения в суд с требованием о государственной регистрации. Очевидно, что такое нововведение сводит на-нет юридическое значение фигуры нотариуса в оформлении сделок купли-продажи жилых помещений. Но столь же очевидно, что новая редакция ст. 16 указанного закона не учитывает в должной мере интересы покупателей, которые ранее могли независимо от продавца зарегистрировать сделку и свое право собственности на купленное жилое помещение при условии нотариального удостоверения сделки.

Заключение договора купли-продажи жилого помещения (как и любой недвижимости – ст. 550 ГК РФ) должно осуществляться в письменной форме путем составления единого документа под страхом его недействительности (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В качестве последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения п.2 ст. 558 ГК РФ указывает на то, что договор до его государственной регистрации считается незаключенным.

Представляется, что формулировка закона в данном случае является неточной, ибо не соответствует содержанию ст. 165 ГК РФ, предусмотревшей общие для всех случаев несоблюдения требований о государственной регистрации сделки с недвижимостью последствия. Как следует из п.1 ст. 165 ГК РФ, таким последствием является недействительность сделки.

Однако разночтение в формулировках п.2 ст. 558 и п. 165 ГК РФ практически не отражается на юридических последствиях несоблюдения правила о государственной регистрации договора: и в том, и в другом случае не происходит перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю.

Как уже отмечалось, для регистрации сделки в орган Росрегистрации должны подать заявления обе стороны (или их представители, уполномоченные нотариально удостоверенной доверенностью – п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации…». При этом закон охраняет интересы добросовестной стороны в сделке на случай уклонения другой стороны от её государственной регистрации. В таких случаях суд в силу п. 2 ст. 165 ГК РФ по иску исполнившей сделку стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, и тогда сделка на основании решения суда регистрируется без участия ответчика. Сторона, необосно­ванно уклоняющаяся от государственной регистрации пере­хода права собственности, должна возместить другой сторо­не убытки, вызванные задержкой регистрации ( п. 4 ст. 165, ст. 551 ГК РФ).

В судебной, нотариальной практике и практике регистрирующих сделку учреждений юстиции возникает вопрос о том, могут ли стороны договора купли-продажи жилья по обоюдному согласию расторгнуть уже удостоверенный нотариусом или зарегистрированный учреждением юстиции договор купли-продажи жилого помещения.

Представляется, что после осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения расторжение его по обоюдному согласию сторон не может иметь место. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрел такой возможности, оговорив лишь в п.1 ст. 2 возможность оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке. До государственной же регистрации договора, удостоверенного по желанию сторон нотариусом, расторжение договора по обоюдному желанию сторон в принципе возможно.

Статья 20 Закона о государственной регистрации в действующей редакции предоставляет сторонам договора право уже после подачи заявлений в учреждение юстиции о государственной регистрации договора, но до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке отозвать эти заявления, что влечет прекращение рассмотрения заявлений, т.е. регистрация договора не состоится, а следовательно, не состоится и сама сделка купли-продажи жилого помещения. По смыслу ст. 20 заявление должно быть подано обеими сторонами.

В том случае, когда отчуждаемое жилое помещение на­жито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга в форме письменного заявления, заверенного нотариусом независимо от его регистрации (прописки) в данном помещении - кро­ме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Такой вывод вытекает из более общего правила п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в силу которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

По смыслу приведенной нормы нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо не только для отчуждения жилого помещения, являющегося общим имуществом супругов, но и для приобретения (купли) такого помещения как сделки, требующей государственной регистрации.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение такой сделки не было получено, вправе требовать признания её недействительной в судебном порядке (оспоримая сделка) в течение сокращенного срока исковой давности – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки (п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Полный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода права собственности на жилые помещения, а также порядок такой регистрации установлен в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Министерством юстиции РФ от 6 августа 2001 г. №233 (с последующими изменениями), и в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Министерством юстиции РФ 20 июля 2004 г. № 126 (с последующими изменениями).

Необходимо отметить, что при государственной регистрации сделок с недвижимостью согласно действующему законодательству теперь не требуется предъявления в регистрирующий орган копии лицевого счета жилища с указанием всех лиц. зарегистрированных в нем (т.е. покупатель вполне после покупки жилья может обнаружить зарегистрированных (прописанных) в нем членов семьи (или нанимателей) и вместо «почивания» на диване в купленной квартире вынужден будет бегать по судам с иском о выселении бывших членов семьи или о расторжении договора купли-продажи жилья, проданного ему «вместе с нанимателями (квартирантами)». Можно оказаться и ответчиком по притязаниям родственников продавца. При этом самого продавца (вместе с полученными за квартиру деньгами) вполне можно не обнаружить в достижимых пределах.

Не требуется теперь представления в регистрирующий орган и документов, свидетельствующих об отсутствии долгов бывшего собственника по коммунальным услугам, в связи с чем можно приобрести жилье с тысячными долгами.

Получается, что за юридической чистотой сделки предлагается следить самим партнерам по сделке, без предоставления им, однако, для этого никаких действенных легальных рычагов. Одна надежда – на добросовестную риэлторскую компанию, которая по своим, часто не совсем соответствующим закону, каналам проверяет юридическую чистоту сделки. Но ни одна из них никогда не даст действенных гарантий такой чистоты, потому что полностью гарантировать это в нынешних условиях невозможно.

Надо сказать, в условиях тотального жульничества проверять и подвергать сомнению приходится всё: паспорта и доверенности – на предмет подлинности, а доверенность – ещё и на предмет её действительности на момент сделки (т.е. не умерла ли уже бабушка, выдавшая доверенность, не выдана ли она недееспособным лицом или под влиянием обмана, принуждения, или не отменена ли она уже доверителем); юридическую историю квартиры – на предмет законности нахождения её у нынешнего собственника (продавца) и на предмет отсутствия притязаний других лиц (сособственников, сонаследников, не оформивших права на наследство, но и не утративших их безвозвратно); правоустанавливающие документы (а их насчитывается более 20 видов) – на предмет соответствия закону и подлинности; состав лиц, имеющих право пользования жилым помещением – нет ли среди них подопечных или нанимателей; не находится ли квартира под арестом или в залоге, не является предметом судебного спора (для этого берется «суточная» справка в регистрирующем органе об отсутствии обременений; справки из коммунальных органов об отсутствии долгов за газ, электричество, обслуживание жилья и др. Все эти проверки нормальному покупателю непосильны. Это могут сделать только «крепкие», юридически грамотные, имеющие разветвленные «приватные» связи и притом добросовестные по отношению к покупателю риэлторские фирмы.

И ещё: ЖК РФ (ст. 29) ужесточил (впрочем, и ранее существующие последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения: продать его теперь будет невозможно без предварительного получения решения суда о сохранении его в существующем виде или без возвращения его в первозданное состояние.

На практике немало случаев, когда жилое помещение отчуждается не собственником, а иным лицом. Если это лицо должным образом уполномочено (законом или доверенностью), то проблемы нет. Но нередки случаи, когда жилое помещение отчуждается по подложной доверенности или по подложным документам о праве собственности на жилое помещение. При этом покупатель может знать или не знать об этом (т.е. быть недобросовестным или добросовестным приобретателем). Причем к тому времени, когда подлинный собственник обратится в суд с иском о возврате ему жилища (виндикации), оно может быть уже перепродано (и не один раз) абсолютно добросовестному приобретателю.

В связи с этим нужно иметь в виду следующее. Жилое помещение в таких случаях всегда отчуждается не самим собственником, а иным лицом. По правилам ст. 302 ГК РФ, если собственник сам передал жилье другому лицу (например, нанимателю), а тот произвел его отчуждение (т.е. жилое помещение выбыло из владения собственника по его воле), при этом приобретатель добросовестный и жилье приобрел по возмездной сделке (купля-продажа), то виндицировать это жилье (отобрать у него) нельзя. И он становится собственником купленного жилья уже с момента государственной регистрации его права собственности в связи со сделкой (а не через 15 лет приобретательной давности, предусмотренной, как общее правило, в ст. 234 ГК РФ).

И ещё: есть два руководящих судебных постановления практически по одному и тому же вопросу и решающих вопрос одинаково – в пользу тех добросовестных покупателей, которым имущество. Сначала - 25 февраля 1998 г. было принято Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оно предусматривает, что если собственником имущества предъявляется иск о признании сделки недействительной и возврате ему имущества, переданного покупателю по сделке лицом, которое не имело право её отчуждать, т.е. собственник имущества в сделке не участвовал, в удовлетворении иска должно быть оказано, и судебное решение является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на приобретенное имущество. Собственнику же остается только требовать возмещения убытков с недобросовестного отчуждателя его имущества.

Но, во-первых, эта позиция ВАС могла применяться только применительно к арбитражным спорам (тогда как проблема чаще возникала именно по спорам между гражданами относительно проданного жилья), а во-вторых, она противоречила ст. 302 ГК РФ, по которой собственник вправе виндицировать свое имущество даже от добросовестного приобретателя по возмездной сделке, если оно выбыло из владения собственника по его воле.

Позже, 21 апреля 2003 г. было принято Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П (РГ от 26 апреля 2003 г.), распространяющееся на любые гражданские правоотношения, с любым субъектным составом и имеющее силу закона. Согласно этому постановлению собственник, чье имущество неправомерно отчуждено иным лицом, вправе виндицировать это имущество при наличии оснований, указанных в ст. 302 ГК РФ, но не может предъявлять иной иск – о признании недействительной сделки по отчуждению его имущества неуправомоченным на то лицо с применением двусторонней реституции.

И, наконец, следует иметь в виду и ст. 31-прим ФЗ «О государственной регистрации…», по которому собственник жилого помещения, который не вправе истречбовать его от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ, - но лишь в пределах миллиона рублей из суммы реального ущерба и при условии, что по независящим от истца причинам после вступления в силу соответствующего судебного решения о взыскании денег с ответчика взыскание по исполнительному документу не производилось в течение года со дня исчисления срока для предъявления этого документа к взысканию.

2. Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений. Прежде всего следует учитывать, идет ли речь о защите таких категорий лиц – собственников (или сособственников) отчуждаемого жилого помещения или лишь о пользователях (членах семьи собственника или бывших членах).

Продажа жилого помещения, принадлежащего на праве собственности (в том числе доли в праве собственности) несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным гражданам, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Это правило является частным случаем другого, установленного в более общем виде в ст. 37 ГК РФ: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечитель­ства совершать, а попечитель давать согласие на совер­шение сделок по отчуждению имущества подопечного. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключае­мые родителями (усыновителями) в качестве опекунов своих малолетних детей, когда отчуждается жилье, собственниками или сособственниками которого являются дети. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор по отчуждению жилья, собственником или сособственником которого является, но с согласия родителей (попечителя) и разрешения органа опеки и попечительства.

Столь же тщательно (в полном соответствии со ст. 37 ГК РФ) охраняются права членов семьи собственника жилого помещения при его отчуждении (т.е. в тех случаях, когда они не являются сособственниками, а только пользуются жильем или временно не пользуются, но сохраняют право пользования), когда речь идет о членах семьи, находящихся под опекой или попечительством (т.е. это могут быть не только несовершеннолетние, но и взрослые члены семьи, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными), а также о несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшимися без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства, который списки таких детей (и семей) должен передавать в регистрирующий орган (т.е. речь идет о детях, над которыми ещё не установлены опека или попечительство, но которые уже нуждаются в этом) – п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Если же отчуждается жилое помещение собственниками-родителями в условиях, когда эти родители не «засветились» в органах опеки и попечительства как неблагополучные, оставившие своих детей без родительского попечения, продажа жилого помещения, которым пользовались и дети, по действующему законодательству не требует разрешения органа опеки и попечительства.

Надо признать, что в условиях, когда, с одной стороны, в силу закона любые (в том числе дети) члены семьи собственника при отчуждении им жилого помещения утрачивают право пользования им, а с другой – количество неблагополучных родителей, ещё не выявленных на момент отчуждения жилья органами опеки и попечительства, никто не посчитал, такое решение вопроса в законе чревато нарушением прав несовершеннолетних (уже есть опыт приватизации и последующей продажи квартир бессовестными родителями с оставлением детей буквально на улице, когда это было разрешено законом).

Конечно, большинство родителей при совершении сделок с жильем учитывают интересы своих любимых детей, и действующая редакция закона ((п.2,4 ст. 292 ГК РФ уменьшает произвол органов опеки и попечительства, когда даже при улучшении жилищных условий путем купли-продажи жилья все родители должны были испрашивать разрешение органа опеки и попечительства. И покупатель оказывается более защищенным: меньше вероятность того, что у него «отсудят» купленное жилье по мотиву нарушения прав несовершеннолетних членов семьи продавца. Но какая-то часть детей (и, видимо, немалая) неизбежно будет оказываться лишенной «крыши над головой».

4. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным после достижения соглашения сторон, облеченного в письменную форму и зарегистрированного в учреждении юстиции (п.2 ст. 558 ГК РФ). Момент же исполнения данного договора, как и любой сделки с недвижимостью, приурочен (если иное не предусмотрено законом или договором) в ст. 556 ГК РФ к подписанию сторонами передаточного акта, который означает вручение предмета сделки покупателю. Подписание сторонами передаточного акта при передаче жилого помещения покупателю позволяет избежать в дальнейшем споры о том, были ли на месте межкомнатные двери, сантехника и вообще в каком состоянии находилось жилое помещение на момент перехода его во владение покупателя.

Таким образом, в подписании передаточного акта заинтересованы обе стороны, если они действуют добросовестно. В то же время отсутствие передаточного акта не является препятствием для государственной регистрации договора, поскольку до регистрации договора последнего не существует и, соответственно, обязанностей по передаче-приемке жилья тоже не может быть.

Иными словами, отсутствие передаточного акта не влияет на действительность договора купли-продажи жилого помещения, но может существенно осложнить доказывание состояния предмета сделки при впоследствии покупателем связанного с этим иска.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме. Законодатель не определил обязательные реквизиты этого документа, поэтому он составляется в произвольной форме

Очевидно, что поскольку договор купли-продажи жилого помещения заключается в основном между гражданами, для которых состояние жилого помещения, его принадлежностей обычно имеет весьма важное значение в силу существенной стоимости дверей, окон, сантехники и пр., наличие и состояние жилого помещения должно быть отражено в передаточном акте достаточно подробно.

Кроме того, учитывая общие требования, предъявляемые ГК РФ к обязательствам и их исполнению, в передаточном акте должны быть указаны стороны договора, их паспортные данные (наименование и реквизиты юридического лица, если оно является стороной сделки), ссылка на договор, во исполнение которого передается жилое помещение, отражены момент передачи («продавец передал», а «покупатель принял»), качество передаваемого помещения, обнаруженные недостатки и, возможно, сроки и способы их устранения, должны иметься подписи сторон и дата подписания передаточного акта.

Срок передачи жилого помещения покупателю лучше всего оговорить в самом договоре купли-продажи. Если этого не сделано, передача должна состояться в разумный срок после заключения договора.

Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче проданного жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется в ст. 556 ГК РФ отказ от исполнения договора, порождающий право другой стороны требовать передачи предмета сделки в принудительном (судебном порядке) либо отказаться от исполнения и в любом случае – взыскать причиненные неисполнением убытки.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, с недостатками не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора даже в том случае, когда недостатки были явными и отражены в передаточном акте. Права покупателя при передаче ему жилого помещения ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 475 ГК РФ (кроме требования о замене предмета сделки – ст. 557 ГК РФ).

В ст. 477 ГК РФ определены сроки предъявления требований, связанных с недостатками проданного имущества: это должен быть разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара (т.е. применительно к договору купли-продажи недвижимости – со дня подписания передаточного акта).

Если недостатки будут обнаружены после подписания передаточного акта (скрытые недостатки), бремя доказывания наличия этих недостатков (или причин, их вызвавших) лежит на истце (покупателе).

Следует отметить, что предъявление исков покупателями, связанных с выявленными после приемки жилого помещения недостатками, не является редкостью в судебной практике. Причинами становятся негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит перекрытий, наличие источников вредных для здоровья людей веществ (например, в результате использования при строительстве определенных теплоизоляционных и отделочных материалов), повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья людей веществ (формальдегида, метанона, аммиака и пр.).

При этом в одних случаях покупатели предъявляют иски о расторжении договора купли- продажи жилого помещения в соответствии с п.2 ст. 475 ГК РФ, в других – требуют признания сделки купли-продажи недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Представляется, что правомерно любое из этих требований, а общие последствия в принципе одни и те же - стороны возвращаются в первоначальное положение, если суд приходит к выводу (обычно для этого потребуется проведение соответствующей экспертизы), что выявленные дефекты, не оговоренные в договоре, неустранимы или их устранение будет связано для покупателя со значительными затратами.

Разница в правовых последствиях в зависимости от содержания исковых требований может касаться лишь возмещения убытков при удовлетворении иска покупателя. Так, если покупателем предъявлен иск о расторжении договора в связи с выявленными существенными недостатками, то покупатель одновременно может потребовать от продавца возмещения причиненных этим убытков, если продавец не докажет отсутствия своей вины (ст. ст. 15, 401 ГК РФ).

Если же предъявлен иск о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения, то при удовлетворении иска покупатель, требующий с продавца возмещения убытков (причем не более реального ущерба) должен доказать, что заблуждение возникло по вине продавца. Если он это не докажет, покупатель, чей иск о признании сделки недействительной судом удовлетворен, обязан по требованию продавца возместить ему убытки в виде реального ущерба, возникшие в связи с признанием сделки недействительной и применением двусторонней реституции. При этом такая обязанность у покупателя возникает независимо от его вины, т.е. даже если его заблуждение возникло по обстоятельствам, от него не зависящим (п.2 ст. 178 ГК РФ).

Важнейшим аспектом исполнения договора купли-продажи жилого помещения является не только передача жилья покупателю, но и уплата денег продавцу. К сожалению, закон никак не регулирует этот процесс и не содержит норм, защищающих стороны сделки от недобросовестности партнера, что влечет за собой многочисленные судебные разбирательства.

Следует иметь в виду, что договор купли-продажи жилого помещения подчиняется всем правилам о действительности любых сделок, а потому может быть признан судом недействительным в случае его оспоримости либо может быть квалифицирован судом как ничтожный с момента его заключения при наличии к тому оснований, предусмотренных в ГК РФ. Судебные споры по поводу недействительности сделок с жильем имеют существенный удельный вес среди иных гражданско-правовых споров.

5. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений. При заключении сделок купли-продажи жилых помещений граждане в подавляющем большинстве случаев обращаются к помощи риэлторских фирм или отдельных риэлторов, имеющих статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь покупателю - в подборе искомого жилого помещения, продавцу – в подборе покупателя, и обеим сторонам сделки – в подготовке документов и проведении сделки.

Однако при этом нужно иметь в виду следующее. В соответствии с сформулированным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы гражданско-правового договора стороны такового свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.

В связи с этим юридически неправомерна широко распространенная практика риэлторских фирм, заключающих с обратившимися к ним клиентами (потенциальными продавцами) так называемые «экс­клюзивные» договоры на продажу квартир. В соответствии с условиями этого договора фирма отбирает у клиента подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение, обязывает его не заключать договор продажи своего жилого помещения помимо фирмы и, более того, практически обязывает клиента продать квартиру на условиях, указанных в договоре, заключаемом с фирмой, и тому покупателю, которого найдет фирма. Выполнение этих условий клиентом обеспечивается к тому же изымаемой у него денежной суммой, называемой задатком.

Если в риэлторскую фирму обращается будущий покупатель, с ним тоже заключается договор, обязывающий его купить жилое помещение у продавца, которого найдет фирма, и запрещающий покупателю действовать самостоятельно.

Во избежание нарушения клиентом этих условий фирма берет с него денежную сумму, которая опять же именуется задатком и должна быть затем зачтена в счет покупной цены за приобретаемое с помощью фирмы жильё.

Такого рода договоры, нередко навязываемые клиентам риэлторами, противозаконны. Никто не может прину­дить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности, фирмы) условиях, никто не может диктовать ни продавцу, ни покупателю выбор партнера по сделке, покупную цену и другие условия договора.

С риэлторской фирмой возможно заключение только договора на возмездное оказание посреднических и иных услуг (по оформлению документов, необходимых для совершения сделки, по подбору требуемого жилья и партнера по сделке, сопровождения сделки и др.).

Именно за это платит клиент, но он остается совершенно свободным в решении вопроса о заключении договора, который может заключить только сам клиент (или лицо, уполномоченное им доверенностью). После нахож­дения приемлемого варианта уже сам собственник житья или поку­патель решает, заключить ему договор или нет.

Передача риэлтор­ской фирме правоустанавливающих документов на жилье не может быть обязанностью клиента – собственника жилого помещения. По желанию клиента (и только по его желанию) такие документы могут быть переданы фирме на хранение, что отражается в договоре на оказание услуг или в отдельном договоре хранения документов, и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа фирмы от немедленного воз­врата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с фирмы возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину фирмой, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей».

Интересы риэлторской фирмы на случай отказа клиента от заключения договора (а отказаться он может в любое время без объяснения причин) могут быть надежно гарантированы включением в договор об оказании услуг стоимости отдельных услуг, оказываемых формой, в том числе и услуг по подбору жилого помещения, партнера по сделке, и эти услуги, будучи оказанными, подлежат оплате клиентом и при условии отказа его от совершения сделки купли-продажи жилья. При этом договор, заключаемый клиентом с фирмой, может содержать условие о внесении аванса или о предварительной частичной (что тоже - аванс) или полной оплате услуг фирмы.

В литературе (и на практике) существует мнение о том, что смысловым аналогом «эксклюзивного» договора с собственни­ком продаваемой квартиры, гарантирующим риэлторские фирмы от неоплачиваемой потери рабочего времени в случае, когда собственник квартиры в последний момент откажется от совершения сделки купли-продажи, может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При этом по такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основ­ной договор) на условиях, предусмотренных предварительным дого­вором".

Представляется, однако, что конструкция предварительного договора купли-продажи жилья в данном случае не применима по причине несовпадения субъектного состава предварительного и основного договора купли-продажи жилого помещения. Такой предварительный договор может быть заключен, но только между продавцом и покупателем как будущими сторонами основного договора. Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы, государственная регистрация его не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.

Предваритель­ный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предва­рительном договоре не определен, основной договор (т.е. купли-продажи жилого помещения) подлежит за­ключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный дого­вор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (т.е. продавец или покупатель, а не риэлтор!) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

6. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи продажи жилых помещений. Есть ещё одна проблема, связанная с посреднической деятельностью риэлторских фирм при совершении сделок купли-продажи жилых помещений.

В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем жилья (квартиры, дома), обычно включается обязанность покупателя "оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путем дачи задатка в размере четырех (пяти, шести и т.п.) тысяч рублей". При этом в договоре подчеркивается, что "при окончательном расчете сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта".

Если клиент впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т.е. фактически расторгает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма отказывается возвратить ему уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. В таких случаях клиент фирмы либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения по несостоявшемуся договору купли-продажи жилого помещения.

Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна. В одних случаях суды отказывают несостоявшемуся покупателю в иске, руководствуясь статьей 381 ГК РФ; в других - признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск; в третьих - удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки и потому к нему применима ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Представляется, что во всех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы как задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой на оказание риэлторских услуг не означает, что эта сумма действительно задаток, а лишь свидетельствует о юридических неточностях, допущенных в тексте договора.

При рассмотрении таких споров нужно иметь в виду следующее. Договор, заключаемый потенциальным покупателем жилья (клиентом) с фирмой, - это договор об оказании посреднических услуг. Задаток же, согласно условиям этого договора, уплачивается клиентом в обеспечение заключения в будущем и частичной оплаты уже другого договора - будущего договора купли-продажи жилого помещения, который будет (а может быть, и не будет!) заключаться клиентом фирмы в качестве покупателя непосредственно с собственником жилья - продавцом.

Очевидно, что до заключения договора купли-продажи жилого помещения не может быть и задатка, ибо одной из его обязательных функций согласно ст. 381 ГК РФ является подтверждение (доказательство) заключения договора. Кроме того, до заключения договора купли-продажи жилья нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену, и по этой причине уплаченная клиентом фирме сумма тоже не может именоваться задатком, поскольку другой обязательной функцией задатка по ст. 381 ГК РФ является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег.

Денежная сумма выдавалась клиентом рилторской фирме до заключения договора купли-продажи жилого помещения, поэтому эта сумма не может иметь и третьей обязательной функции задатка - обеспечительной, ибо акцессорное обязательство, которое возникает при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.

Всё это свидетельствует о том, что уплаченная клиентом фирме сумма в несколько тысяч рублей при заключении с ней договора на оказание риэлторских услуг не может квалифицироваться как задаток в счет несостоявшегося другого договора - купли-продажи жилого помещения.

Следовательно, судам следует квалифицировать эту сумму как неосновательное обогащение фирмы за счет клиента и удовлетворять иск последнего о возврате этой суммы по правилам главы 60 ГК РФ во всех случаях, т.е. независимо от причин, по которым сделка купли-продажи жилого помещения не состоялась.

В договоре фирмы с клиентом на оказание риэлторских услуг должна указываться цена именно этого договора - стоимость оказываемых услуг, и именно эту сумму фирма вправе истребовать от покупателя, если она не была уплачена уже в момент заключения договора, причем за минусом того, что фирме удалось сберечь в случае расторжения договора с клиентом (ст. 782 ГК РФ).

Следует также иметь в виду, что договор на оказание риэлторских услуг, заключаемый с гражданами, полностью подпадает под действие Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 32 которого предусматривает, что потребитель вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) и возместив исполнителю убытки, причиненные расторжением договора в пределах разницы между частью цены, выплаченной за выполненную до получения извещения о расторжении договора работу (оказанную услугу), и ценой всей выполняемой работы (оказываемой услуги).

Не исключена в данной ситуации и возможность удовлетворения исковых требований клиента о возмещении фирмой убытков, понесенных истцом вследствие неисполнения обязательств фирмой, в том числе в виде упущенной выгоды (например, при доказанности истцом того факта, что стоимость аналогичного жилья возросла за время просрочки исполнения договора фирмой), а также требований клиента (если фирма не докажет отсутствия своей вины) о денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".

До сих пор речь шла о судебных спорах, по которым истец (клиент фирмы) требует вернуть уплаченную фирме сумму, неверно квалифицированную в договоре на оказание риэлторских услуг в качестве задатка, причем в ситуации, когда истец сам отказался от исполнения договора. Такой иск, как было обосновано выше, во всех случаях подлежит удовлетворению. В то же время судам приходится рассматривать и иски клиентов, настаивающих на том, что переданная ими фирме сумма, названная в договоре задатком, именно таковым и является.

Это происходит в тех случаях, когда фирма не выполняет своей обязанности по подбору устраивающего клиента варианта сделки в установленный договором срок и клиент обращается в суд с иском к фирме, требуя вернуть данный им фирме "задаток" в двойном размере в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. И в этих случаях, по изложенным выше соображениям, данная сумма не является задатком и судам следует отказывать в иске о взыскании такой суммы в двойном размере, ограничиваясь взысканием с ответчика в пользу истца этой суммы в одинарном размере.

Таким образом, исполнение договора на оказание посреднических услуг при купле-продаже жилых помещений, заключаемого между клиентом и риэлторской фирмой, никак не может быть обеспечено дачей задатка клиентом фирме в счет оплаты и обеспечения исполнения иного и ещё не заключенного (не существующего) договора - договора купли-продажи жилого помещения, который будет заключаться уже не с фирмой, а между клиентом как покупателем и продавцом жилого помещения, причем при условии, что они пожелают заключить этот договор.

В практике риэлторских фирм возникает вопрос о том, возможно ли обеспечение задатком исполнения предварительного договора о последующей продаже жилого помещения, заключаемого по правилам ст. 429 ГК РФ между потенциальными продавцом и покупателем при содействии фирмы. Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным. Предварительный договор не порождает обязанности по оплате жилого помещения, которая может возникнуть только из основного договора и, следовательно, не ранее заключения основного договора - купли-продажи жилья. Поскольку же конститутивным признаком задатка является частичное исполнение обязанности по уплате денег, т.е. задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства (п. 1 ст. 380 ГК РФ), то до возникновения обязанности покупателя по оплате жилья любые платежи будущего (возможного) покупателя не могут квалифицироваться как задаток.

При существующей в ГК РФ конструкции задатка и предварительного договора такой договор во всех случаях (т.е. не только применительно к купле-продаже) может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком. Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. 1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам. Но это уже с позиций de lega ferenda.

Следует отметить, что по тем же причинам, изложенным выше, по которым задаток не может иметь места ни при заключении договоров клиентов с риэлторскими фирмами, ни при заключении предварительных договоров между потенциальными продавцом и покупателем, - при действующей редакции ст. 380 ГК РФ, в силу которой непременными функциями задатка, наряду с обеспечительной, являются доказательство заключения договора и частичное исполнение уже имеющегося (заключенного) договора, задатком вообще не может обеспечиваться заключение договора купли-продажи жилого помещения, даже если речь идет о соглашении о задатке между самими сторонами этого договора по конкретному (не предварительному!) договору. Дело в том, что государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения его (договора) юридически нет (п.2 ст. 558 ГК РФ), исполнение несуществующего договора тоже невозможно, а потому никакие денежные суммы, уплачиваемые будущим (возможным) покупателем будущему же продавцу не могут ни служить доказательством заключения договора, ни частичным исполнением договора, которого нет.

7. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение. Правила продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество с соблюдением преимущественного права других сособственников (ст. 250 ГК РФ) полностью распространяются и на продажу доли в праве собственности на жилое помещение и были рассмотрены в предыдущей лекции, в связи с чем нет необходимости вновь возвращаться к этим правилам и проблемам, возникающим при их применении.

Специфической же применительно к отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение является иная проблема, решение которой нередко невозможно без решения суда о принудительном возмездном отчуждении доли одного из сособственников с выплатой ему другими сособственниками денежной компенсации. В этом случае речь идет практически о принудительной продаже доли сособственника по решению суда. Причем принуждение это может быть обращено как к продавцу, так и к покупателю – в зависимости от содержания исковых требований.

В связи с осуществленной массовой приватизацией жилых помещений, которые, как правило, приватизировались членами семьи на праве общей – долевой или совместной (до внесения изменений в закон о приватизации жилья) - собственности, в связи с расторжением браков между супругами, приобретшими жилье в период состояния в браке, а также в связи с возникновением общей долевой собственности на жилище в результате наследования судам приходится рассматривать весьма значительное количество споров между сособственниками.

Между тем нормы главы 16 ГК РФ, регулирующей правовой режим общей собственности, некоторые возникающие в практике судов вопросы вообще никак не решают, а иные вопросы решают либо слишком неопределенно, либо вообще, на мой взгляд, неприемлемо.

Необходимую ясность в соответствующие вопросы, возникающие перед судами, попытались внести высшие судебные инстанции России в постановлении, посвященном применению судами части первой ГК РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г.

Тем не менее, во-первых, по ряду вопросов необходимой ясности так и не достигнуто, а во-вторых, в указанном судебном постановлении содержатся, по сути дела, новые нормы права, не только не восполняющие пробел, но и противоречащие нормам ГК РФ, что само по себе недопустимо даже в том случае, когда это мотивируется соображениями целесообразности.

Разделу имущества, находящегося в общей собственности, и выделу из него доли посвящена в основном ст. 252 ГК РФ, причем в связи с отсылкой к ней, имеющейся в п. 3 ст. 254, она регулирует соответствующие вопросы применительно к праву и долевой, и совместной собственности.

Наиболее четко и вполне обоснованно в ГК РФ решен вопрос о возможности и условиях раздела жилого помещения между сособственниками в натуре: при отсутствии по этому вопросу соглашения между сособственниками каждый из них вправе требовать раздела общего имущества или выдела своей доли, при этом при вынужденном разделе с несоразмерностью выделяемого имущества применительно к долям сособственников тот сособственник, которому выделена часть имущества, превышающая его долю в общей собственности, обязан выплатить соответствующую денежную сумму или предоставить иную компенсацию другим сособственникам (п.З ст. 252 ГК РФ).

Проблемы начинаются в ситуации, когда раздел имущества в натуре между сособственниками невозможен. Прежде всего возникает вопрос о том, что следует понимать под невозможностью раздела имущества в натуре между сособственниками применительно к жилому помещению?

Если исходить из буквального текста п. 2 ст. 252 ГК РФ, то под невозможностью раздела следует понимать только причинение несоразмерного ущерба жилому помещению, находящемуся в общей собственности.

Но совершенно очевидно, что применительно к разделу жилого помещения между сособственниками невозможность его раздела в натуре в большинстве случаев обусловлена другими причинами, а именно невозможностью их совместного проживания, что имеет место, например, во многих случаях наследования жилья в общую собственность.

Учитывая это, п. 35 вышеназванного постановления высших судебных инстанций дает распространительное (расширительное) и более соответствующее реалиям действительности (применительно к жилому помещению) толкование понятия невозможности раздела общего имущества между сособственниками или выдела доли в натуре одному из них без причинения несоразмерного ущерба этому имуществу, понимая под таким ущербом, в частности, и невозможность использования имущества по целевому назначению, и неудобство в пользовании.

Однако такое толкование, будучи явно предпочтительным с позиций потребностей правоприменительной практики, явно не соответствует тексту и смыслу п.З. ст. 252 ГК РФ, где речь идет о невозможности раздела общего имущества в натуре только при причинении несоразмерного ущерба этому имуществу, но не о причинении неудобств сособственникам. В этой связи представляется необходимым внести соответствующие изменения в п.З ст. 252 ГК РФ.

Однако как быть в такой ситуации, когда эти "другие участники" отказываются выплатить одному из сособственников по его требованию стоимость его доли по рыночным ценам, т.е. купить её, ссылаясь на отсутствие средств либо на нежелание приобретать в собственность долю этого сособственника?

Вот типичный пример из практики:

После смерти отца два брата (несособственники этого жилого помещения и не проживавшие в нем на момент открытия наследства, а потому не имеющие преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства по правилам ст. 1168 ГК РФ) унаследовали в равных долях двухкомнатную квартиру, состоящую из двух смежных комнат. Один из них вместе с семьей из трех человек вселился в эту квартиру ещё до оформления наследственных прав. Другой наследник, также обремененный семьей, нуждающийся в улучшении жилищных условий и не имеющий реальной возможности пользоваться своей долей, обратился в суд с иском к брату о выплате ему стоимости его доли по сложившимся рыночным ценам с целью использования затем этих денег на приобретение жилья для своей семьи (другого наследственного имущества, за счет которого можно было бы компенсировать долю в квартире другого брата, отец не оставил).

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что он является инвалидом 1 группы, имеет на иждивении двух несовершеннолетних детей, а потому не в состоянии выплатить истцу требуемую сумму. Кроме того, ответчик вполне обоснованно указывал на недопустимость принуждения его к приобретению имущества (доли в праве собственности на квартиру) в собственность против его воли.

Как должен поступить суд в этой и подобных ситуациях, постоянно возникающих в работе судов? Если суд всё-таки применит п.3 ст. 252 ГК РФ и обяжет ответчика выплатить истцу половину стоимости унаследованной квартиры (т.е. обяжет ответчика приобрести долю в имуществе в собственность), то это противоречит закону, в частности, содержанию правоспособности субъектов гражданского права (ст. 18 ГК РФ) и ст. 218 ГК РФ, пункт первый которой предусматривает исчерпывающий и основанный исключительно на свободном волеизъявлении субъекта гражданского права перечень оснований приобретения права собственности, в том числе путем совершения сделки купли-продажи.

Имеющееся в силу ст. 250 ГК РФ у сособственника право по своему усмотрению распорядиться своей долей (в совместной собственности - предварительно выделив и зарегистрировав её в установленном порядке) при отказе других участников общей собственности от преимущественного права покупки не решает проблемы, ибо, во-первых, практически нереально найти покупателя "со стороны" на эту долю, а во-вторых, если кто-то всё-таки приобретет эту долю, то окажется перед той же проблемой, что и продавец доли до её продажи: реально пользоваться этой долей невозможно, а продать - проблематично.

Невозможно в данном случае решить спор и путем продажи всего жилого помещения с последующим разделом вырученной суммы между сособственниками пропорционально их долям, так как по крайней мере один из сособственников на момент спора пользуется этим жилым помещением и, следовательно, продажа последнего предполагала бы судебное выселение этого сособственника по основанию, не предусмотренному жилищным законодательством, что недопустимо. Да и сама продажа как таковая недопустима в принудительном порядке.

Такая же "тупиковая" с позиций действующего законодательства ситуация сплошь и рядом возникает при расторжении брака между супругами - сособственниками жилого дома, квартиры, когда один из них, освободивший жилое помещение вследствие невозможности дальнейшего совместного проживания, пытается добиться от другого денежной компенсации своей доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Между тем выход должен быть найден и предусмотрен в законе, поскольку многочисленные судебные споры такого рода носят явно гражданско-правовой характер и затрагивают весьма существенные, иногда жизненно важные интересы граждан.

Представляется, что для ситуации, когда один из сособственников фактически пользуется всем жилым помещением, принадлежащим на праве общей собственности двум или более сособственникам, а раздел (выдел) жилого помещения в натуре невозможен по любым причинам, причем пользующийся жилым помещением сособственник не желает или не может выплатить денежную компенсацию долей другим сособственникам, следует установить правовую норму, аналогичную содержащейся в ст. 68 Жилищного кодекса РСФСР и предусматривающую возможность судебного (принудительного) обмена спорного жилого помещения между нанимателем и членами его семьи на жилые помещения в разных домах или квартирах.

Соответственно, сособственнику, не пользующемуся жилым помещением и не имеющему такой возможности, должно быть предоставлено законом право в случае отказа другого сособственника (сособственников), фактически пользующегося всем жилым помещением, выплатить стоимость "чужой" доли, требовать в судебном порядке мены этого жилого помещения на жилые помещения меньшей стоимости в разных домах, квартирах.

При этом истец должен представить суду подобранные им варианты мены с учетом размера долей истца и ответчика, а суд при разрешении спора должен учитывать, кроме соответствия предложенных вариантов мены, размер долей спорящих сторон, заслуживающие внимания доводы и интересы истца и ответчика и членов его семьи, которые должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика. Но это правило нужно ввести в закон (в ГК), а до тех пор – тупик.

Нередки в судебной практике и прямо противоположные ситуации, когда один из сособственников жилья, фактически пользующийся всем жилым помещением и не имеющий возможности им распорядиться по своему усмотрению (продать, поменять), обращается с иском в суд к другому сособственнику, фактически не пользующемуся жилым помещением, не претендующему на это, но и отказывающемуся от получения денежной компенсации своей доли с прекращением права собственности на неё.

ГК РФ в п. 4 ст. 252 предусмотрел порядок разрешения такого рода спора лишь для случая, когда доля сособственника (ответчика по иску) незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

При такой ситуации суду предоставлено право и при отсутствии согласия ответчика обязать остальных сособственников выплатить ему денежную компенсацию. Такое решение проблемы не вызывает возражений, кроме использования в приведенной норме глагола "обязать".

В принципе суд не может налагать на истца обязанности, о которых истец не просит. Правильнее было бы указать в приведенной норме на право истца требовать в судебном порядке лишения ответчика права собственности на долю в принадлежащем на праве общей собственности жилом помещении с компенсацией ему рыночной стоимости этой доли.

Вышеназванное руководящее судебное постановление от 1 июля 1996 г., учитывая возникающие в судебной практике проблемы, пошло при решении последних ещё дальше по пути установления исключений из правила о праве всех сособственников на общее имущество, указав в п. 35, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь (следовательно, и жилой дом, квартиру) в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Приведенная норма представляется вполне разумной и обоснованной, позволяющей во многих случаях защитить заслуживающие внимания интересы истца, однако она, по сути дела, является самостоятельной нормой права (что само по себе недопустимо) и более того - противоречит действующей редакции п.4 ст. 252 ГК РФ, допускающей принудительное лишение одного из сособственников на долю в праве общей собственности на имущество по требованию другого сособственника лишь при условии незначительности доли последнего. По сути дела, в п. 35 вышеназванного судебного постановления речь идет о новом, не предусмотренном в законе, основании принудительного изъятия у собственника имущества независимо от его стоимости и значимости, что существенно затрагивает интересы собственника и в соответствии с п.2 ст. 235 ГК РФ не допускается иначе, как по основаниям, предусмотренным законом.

В этой связи представляется целесообразным включить это основание в п.4 ст. 252 ГК РФ, указав в нем, что в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, по его иску, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, не имеющих такого интереса и не пользующихся этой вещью, с компенсацией последним стоимости их доли.

Если ответчик проживает в данном жилом помещении либо не проживает, но не имеет иного постоянного места жительства, а также при обосновании им любых иных обстоятельств, подтверждающих его существенный интерес в сохранении права собственности на долю в праве собственности на жилье, суд не вправе без его согласия лишить его своим решением собственности на долю, причем независимо от величины его доли.

Так, судебная коллегия Омского областного суда по гражданским делам обоснованно отменила решение районного суда, удовлетворившего иск Ш. К бывшему супругу о признании за ней права собственности на всю квартиру с выселением ответчика и выплатой ему денежной компенсации его доли.

Районный суд мотивировал свое решение тем, что доля ответчика незначительна, так как составляет всего 1/23 часть «идеальной доли квартиры», а совместное проживание супругов и несовершеннолетнего сына истицы в силу неприязненных отношений является невозможным.

Между тем суд первой инстанции не учел, что факт невозможности совместного проживания по причине прекращения брачных отношений сам по себе не может быть основанием принудительного прекращения права собственности одного из супругов на квартиру.

Суд не учел также и то обстоятельство, что в ситуации, когда у ответчика нет другого жилья и соответственно он имеет существенный интерес в использовании спорной квартиры, сособственником которой он является, незначительность его доли также не может послужить основанием для принудительного лишения его права собственности на долю и выселения из квартиры практически «на улицу».