Лекция 13. Договор найма жилого помещения План лекции

1. Понятие, виды и субъектный состав договора.

2. Форма и условия договора: предмет, срок, оплата жилья.

3. Права и обязанности сторон.

4. Правовой режим временных жильцов и поднанимателей.

5. Расторжение договора.

1. Понятие, виды и субъектный состав договора. Лавинообразный рост в последнее десятилетие количества жилых помещений, находящихся на праве собственности граждан и юридических лиц, обусловленный прежде всего приватизационными процессами и бурно развивающимся благодаря ему рынком жилья, на фоне сохраняющегося острого дефицита жилья для ряда социальных слоев населения повлек за собой использование договора «коммерческого» найма жилых помещений в качестве самого распространенного правового инструмента решения, хотя бы временного, жилищной проблемы для многих граждан, по тем или иным причинам не имеющим собственного жилья.

Для другой стороны в договоре - собственника жилого помещения данный договор является узаконенным средством извлечения прибыли из имущества (жилого помещения), в котором собственник временно не нуждается и содержание которого требует значительных затрат (налоги, коммунальные платежи, плата за обслуживание, стоимость ремонта и т.д.).

Широкое распространение договора коммерческого найма жилого помещения, с одной стороны, его значимость, определяемая решением с помощью этого договора жизненно важной проблемы для одной из сторон, значительной стоимостью самого жилого помещения и существенным размером наемной платы - с другой, с неизбежностью повлекли за собой резкое увеличение судебных споров, возникающих в связи с этими договорами и прежде всего - по поводу размера и взыскания наемной платы, иных прав и обязанностей сторон и особенно - в связи с расторжением договора и выселением нанимателей.

Между тем судебные органы, руководствуясь закрепленным в Конституции РФ и Жилищном кодексе РСФСР принципом стабильности и гарантированности права на жилище, руководствуются при решении таких споров сложившейся в судебной практике общей тенденцией невозможности лишения жилища, кроме как в случаях, прямо указанных в законе, вместо того, чтобы уточнить у истцов, не искушенных в правовом обосновании иска о выселении, предмет иска и нормы материального права, на которые мог бы сослаться собственник жилья (наймодатель), предъявляя иск о выселении нанимателя.

При разрешении судами жилищных споров по договору коммерческого найма жилого помещения, следует в равной мере учитывать интересы и нанимателя, и наймодателя жилого помещения, т.е. собственника жилья, что обусловлено закрепленной в нормах действующего гражданского законодательства тенденцией развития правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, усилением правового обеспечения защиты права собственности.

Договор найма жилого помещения регулируется в ГК РФ главой 35. В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения по своей экономической природе является разновидностью дого­вора аренды. Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не включают специального регулиро­вания либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Однако следует иметь в виду и то, что после введения в действие ч.2 ГК РФ понятие аренды жилого помещения применяется исключительно к отношениям, где в качестве арендатора выступает юридическое лицо, которое может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан (п.2 ст. 671 ГК РФ).

В настоящее время сложилось такое положение (и ГК РФ это учел), что параллельно существуют конструкции двух договоров найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения, который для отграничения от социального найма принято называть «договор коммерческого найма жилого помещения».

Договор социального найма жилого помещения предусмотрен в ст. 672 ГК РФ, регулируется нормами ЖК РФ и изучается по спецкурсу «Жилищное право». Далее он будет рассматриваться лишь в плане сравнения (по наиболее важным параметрам) с договором коммерческого найма.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются исключительно из жилищного фонда социального использования, который может принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям или находиться в государственной собственности (однако не обязательно весь государственный или муниципальный фонд является фондом социального использования). Кроме того, предоставление жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляется лишь определенным категориям населения (малоимущие и некоторые иные категории граждан), причем при наличии критериев нуждаемости и в порядке очередности, а также по установленным нормам. Соответственно, применительно к этому договору существуют специфические права, обязанности, ответственность сторон, основания расторжения договора, регулируемые жилищным законодательством. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма ограниченно, и прежде всего, в указанных в самом кодексе случаях.

Договор же коммерческого найма жилого помещения, регулируемый нормами ГК РФ, заключается по свободному соглашению сторон, ими же определяются наемная плата и порядок её внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера предоставляемого по договору жилого помещения, не существует, естественно, и никакой очередности. К нанимателю в этом договоре предъявляется только одно требование – это должно быть физическое лицо (гражданин), заключающее договор для собственного проживания или (и) других граждан (например, членов семьи).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собствен­ник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, а кроме того, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образова­ние, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц – при заключении договоров на жилье, не отнесенное к фонду социального назначения).

Многочисленные риэлторские фирмы, повсеместно оказывающие услуги по коммерческому найму жилых помещений, являются лишь посредниками, но не стороной по договору найма. Обладая информацией о предлагаемых в наем квартирах, они за вознаграждение, которое обычно платит наниматель, помогают наймодателю и нанимателю найти друг друга и грамотно составить текст договора.

На этом обязанности и ответственность риэлторской фирмы обычно заканчиваются. Печать, которую риэлторы ставят на договоре найма жилья, не добавляет договору какой-либо дополнительной юридической силы. Если впоследствии одна из сторон договора ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, риэлторская фирма никакой ответственности не несет.

В статье 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее ста­бильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жило­го помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из госу­дарственной или муниципальной собственности в частную собствен­ность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения (кстати, это относится и к договору социального найма) не может быть изменен или расторгнут. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

Юристы в таких случаях говорят, что продать жилье (или подарить, или получить по наследству) можно только вместе с нанимателями ("с начинкой").

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанима­теля и другие граждане.

Если речь идет о договоре социального найма, то это могут быть либо поднаниматели, с которыми ответственный квартиросъемщик заключил договор коммерческого найма (т.е. квартиранты, как их называют в быту), либо временные жильцы, либо члены его семьи.

Первые и вторые самостоятельных прав на жилье не приобретают, а вот члены семьи приобретают самостоятельное и равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением (ст. 69 ЖК РФ). Их нельзя принудительно выселить ни самому нанимателю, ни потом - после его смерти или выбытия - по требованию наймодателя.

Более того, если они перестают быть членами семьи, но продолжают проживать в этом жилом помещении (например, супруг после развода), они сохраняют те же права на жилое помещение.

По договору коммерческого найма жилого помещения с нанимателем тоже могут постоянно проживать в жилом помещении другие граждане. В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи, по договору коммерческого найма круг таких лиц не ограничен, т.е. это не обязательно должны быть члены семьи.

Если другие граждане вселяются вместе с нанимателем при заключении договора коммерческого найма, они должны быть все поименно перечислены в договоре. Если они вселяются позже, то в силу ст. 679 ГК РФ на это необходимо согласие наймодателя, нанимателя и граждан, уже проживающих с нанимателем. Такого согласия не требуется только при вселении несовершеннолетних детей (нанимателя или кого-либо из уже проживающих с нанимателем лиц).

По договору же социального найма жилого помещения на вселение нанимателем супруга, родителей и детей нанимателя согласия наймодателя не требуется, достаточно письменного согласия всех уже постоянной проживающих на этой жилой площади лиц (ст. ст. 70 ЖК РФ). На вселение иных лиц в качестве членов семьи необходимо согласие и наймодателя.

Причем вселение других лиц в жилое помещение, занимаемое по договору и коммерческого, и социального найма жилого помещения допускается (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ) при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади на одного человека (очевидно, имеется в виду, что эта норма должна быть не менее учетной нормы предоставления жилья в данной местности – п. 1 ст. 70 ЖК РФ), кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Для договора коммерческого найма это правило императивное, т.е. не может быть изменено даже соглашением сторон. А для договора социального найма его соблюдение зависит от воли наймодателя, который «может запретить» вселение – п. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Если в договоре социального найма все постоянно прожи­вающие члены семьи пользуются равными с нанимателем правами и имеют равные обязанности, а совершеннолетние члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам, вытекающим из договора (ст. 69 ЖК РФ), то по договору коммерческого найма постоянно проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.

В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающие условия договора, несет сам наниматель. Вместе с тем в п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено, что нани­матель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности перед наймодателем по договору жилищ­ного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель.

В этом случае они все становятся сонанимателями и права наймодателя в таком дого­воре регулируются ст. 323 ГК РФ о правах кредитора при солидарной обязанности должников (т.е. взыскивать задолженность можно с любого жильца в полном объеме).

В любом договоре найма жилого помещения возможна (с согласия остальных членов семьи) замена нанимателя в договоре. Но по договору коммерческого найма на это необходимо и согласие наймодателя, тогда как по договору социального найма согласия на это наймодателя не требуется.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ, ст. 62 ЖК РФ объектом любого договора найма жилого помещения может только изолированное жилое помещение, т.е. имеющее прямой доступ к входной двери и местам общего пользования (дом, часть дома, квартира или часть квартиры, комната), отвечающее санитарным и техническим требованиям и нормам и пригодное для постоянного проживания. Пригодность для проживания определяется жилищным законодательством.

Если в наем сдается только часть жилого помещения (комната или несколько в квартире), необходимо иметь в виду, что оно должно быть изолированным, а подсобное помещение (кухня, коридор, кладовые) вообще не могут быть самостоятельным предметом договора.

2. Форма и условия договора: предмет, срок, оплата жилья. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается в простой письменной форме. Никаких дру­гих требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предус­мотренного ст. 609 ГК РФ правила об обязательной государственной реги­страции договора аренды недвижимости.

С другой стороны, закон не устанавливает и правила о том, что несоблюдение письменной формы влечет за собой недействительность этого договора. Иными словами, при несоблюдении письменной формы договора найма жилого помещения в случае судебного спора факт заключения договора и его условия можно доказывать любыми допускаемыми законом способами, кроме свидетельских показаний (п.1 ст. 162 ГК РФ).

Договор социального найма жилья заключается в соответствии с Типовым договором, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 мая 2001 г. № 315 (РГ от 27 мая 2005 г.). Эту форму в принципе можно использовать и для заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

На практике нередко договоры коммерческого найма жилого помещения по желанию сторон удостоверяются нотариусом.

Несомненная польза от этого заключается в том, что нотариус как профессиональный юрист разъяснит сторонам юридический смысл всех условий договора, в том числе предупредит наймодателя о наличии у нанимателя преимущественного права на пролонгацию долгосрочного договора найма, установит личность участников сделки, укажет на противоречие тех или иных условий проекта договора действующему законодательству и т.п. В случае судебного разбирательства между сторонами нотариально удостоверенную сделку будет сложнее оспорить.

Представляется, что на договор коммерческого найма жилого помещения следовало бы распространить требование об обязательной государственной регистрации договора как сделки с недвижимостью, закрепив это правило в главе 35 ГК РФ.

Это позволило бы в каждом случае проследить выполнение императивных правил действующего закона о постановке нанимателя на регистрационный учет по месту жительства, о соблюдении нормы жилой площади, приходящейся на нанимателя и каждого из вселяющихся с ним граждан, а также о регистрации договора в налоговой инспекции, поскольку наймодатель обязан платить подоходный налог с получаемой им прибыли от сдачи жилья в наем, чем он обычно меньше всего озабочен.

Договор социального найма является бес­срочным (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Договор же коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на любой срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор).

В долгосрочном договоре нани­матель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок, а в краткосрочном у него такого права нет. Поэтому с позиции наймодателя лучше заключать договор на срок до одного года.

Наниматель по договору социального найма и наниматель по договору коммерческого найма - это "две в корне различные фигуры". Первый из них фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь о том, что по истечении определенного периода ему придется освобождать это помещение и вновь решать свою жилищную проблему. Он может выехать из жилого помещения на другое место жительства, в том числе на вечное, и оставшиеся проживать члены его семьи сохраняют самостоятельное и постоянное право пользования этим жилым помещением.

Наниматель же по договору коммерческого найма) не имеет гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья вместе со своими чадами и домочадцами.

Но некоторые гарантии стабильности права на жилище закон предоставляет и нанимателям по договору коммерческого найма, причем только по долгосрочному договору, т.е. заключенного на срок не менее года. А именно: ст. 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на возобновление дого­вора и определяет порядок реализации этого права.

Перед окончанием срока действия долгосрочного договора у наймодателя есть три возможных варианта поведения, каждый из которых влечет конкретные юридические последствия:

1) наймодатель может не позднее чем за три месяца до окончания действия долгосрочного договора предложить нанимателю заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях.

Какими могут быть эти «иные условия», в кодексе не указа­но. Очевидно, в этих случаях должны быть применены общие принци­пы преимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК РФ.

Руководству­ясь по аналогии этой нормой, следует признать, что наймодатель впра­ве предложить нанимателю другую наемную плату и другие «иные условия», на которых он реально может заключить договор с третьими лицами.

В ст. 684 ГК РФ содержится еще одно правило, устанавливающее, что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма, то есть речь идет о новых лицах, на вселение которых наймодатедь не дает согласия. Это ограничение не должно относиться к случаям увеличения числа проживающих за счет вселения несовершеннолетних детей.

2) Наймодатель вправе отказаться от продления договора, когда этого требует наниматель, при ус­ловии, что он на протяжении одного года в будущем не будет сдавать внаем жилое помещение. Но об этом он обязан уведомить нанимателя за три месяца до истечения срока договора.

Если наймодатель, отказавшийся от продления договора, все же потом в течение года заключит договор с другим лицом, бывший наниматель вправе потребовать признания недействительным этого договора и (или) взыскания убытков, причиненных отказом продлить договор.

Очевидно, хотя об этом прямо не говорится в ст. 684 ГК РФ, что наниматель в таком случае вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей нового нанимателя, если пожелает, т. е. если не утратил интерес к заключению договора. А если утратил - то может взыскать хотя бы понесенные убытки (стоимость переезда на другую квартиру, разницу в наемной плате и др.).

3) Если наймодатель ни о чем не предупредит нанимателя, а наниматель не откажется от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, от нанимателя по договору долгосрочного (на год и более) договора коммерческого найма жилого помещения закон не требует совершения никаких действий для возобновления договора на новый срок – достаточно молча продолжать пользоваться жильем с соблюдением условий договора после окончания его срока, и договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Иными словами, «хлопотать» придется наймодателю, если он не желает возобновлять истекающий договор найма.

Одним из важнейших условий договора найма жилого помещения является плата за жилое помещение. Нужно различать оплату жилья и оплату коммунальных услуг. Коммунальные услуги – это услуги по предоставлению жизнеобеспечения в виде газа-, электроэнергии, водоснабжения и т.д. Оплата жилья включает в себя прежде всего плату за содержание жилья и за ремонт жилья. Коммунальные услуги и плата за содержание жилья взимается с жильцов независимо от того, пользуются они жильем на праве собственности или по договору найма. По договору «коммерческого» найма жилого помещения вопрос о том, какая из его сторон будет оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за содержание жилья, следует урегулировать в тексте договора.

Для нанимателей по договору найма жилого помещения оплата жилья включает в себя ещё и плату за наем жилого помещения. В настоящее время такая плата взимается лишь по договору «коммерческого», но не социального найма жилого помещения, и определяется соглашением сторон.

Законом может быть предусмотрен предельный размер платы за наем по договору «коммерческого» найма жилого помещения. В настоящее время такого закона нет.

Надо сказать, что на момент заключения договора наймодатель - собственник жилья находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку он «хозяин-барин»: может отказаться от заключения договора, если предлагаемые нанимателем условия его не устраивают или у него возникают сомнения в платежеспособности нанимателя, или ему не нравится сам наниматель. Но, сдав жилье нанимателю, уже наймодатель становится зависимой от нанимателя фигурой, потому что если наниматель не производит оплату жилья, крушит мебель в квартире и саму квартиру, устраивает из неё притон, не пускает наймодателя на порог, то найти на него управу весьма сложно – далее мы это увидим, рассматривая вопрос о выселении нанимателя. Не случайно на практике несчастные наймодатели иногда обращаются за защитой в таких случаях не в суд, а в народный арбитраж – к знакомым милиционерам или «браткам», которые с позиции силы убеждают нанимателя убраться из квартиры, предварительно погасив все долги.

Одностороннее изменение наемной платы в течение действия договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Периодичность и сроки внесения наемной платы (как и платы за содержание жилья и коммунальные услуги) предусматриваются также в договоре, а если не предусмотрены, то – ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем проживания (ст. 682 ГК РФ, ст. 154 ЖК РФ).

3. Права и обязанности по договору. Договор найма жилого помещения является консенсуальным дого­вором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента за­ключения договора.

Статья 676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Пригодность определяется жилищным законодательством - ст. 673 ГК РФ.

Если в переданном нанимателю жилом помещении обнаружатся недостатки, полностью пли частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель по договору коммерческого найма в силу ст. 612 ГК РФ вправе: по своему выбору потре­бовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения наемной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; может удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из наемной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор.

Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из наемной платы.

По договору социального найма наниматель также при не- производстве наймодателем своевременно капитального ремонта вправе потребовать либо уменьшения платы за наем, либо возмещения своих расходов на ремонт, либо возмещения причиненных убытков – ст. 66 ЖК РФ.

Обязанности наймодатедя носят длящийся характер. В период дей­ствия договора найма он обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома или обеспечивать предоставление (в зави­симости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартир­ного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

В статье 676 ГК РФ не указаны последствия нарушения наймодателем этих своих обязанностей. Общим последствием невыполнения или ненадле­жащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК РФ). Кроме того, если договор подпадает под действие Закона о защите прав потребителей, наниматель вправе требовать денежной компенса­ции морального вреда.

Возможность предъявления указанных требо­ваний установлена ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» (в редакции от 9 января 1996 года с изменениями от 17 декабря 1999 г.) и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями), разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимате­лем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерно­го оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (п. 2 постановления).

Конечно, если договор заключен между двумя гражданами, по которому один другому сдает жилье, этот договор не подпадает под действие Закона о защите прав потребителей и требовать компенсации морального вреда здесь нельзя. Возмещения же убытков в силу ст. 15 ГК РФ можно требовать по любому договору найма жилого помещения.

Наймодатель, будучи собственником, может в любое время продать, подарить или иным образом распорядиться жилым помещением, сданным в наем, однако при этом договор найма жилья сохраняет силу для нового собственника - на тех же условиях и тот же срок - ст. 675 ГК РФ.

Новый собственник не вправе досрочно расторгнуть договор найма, даже если прежний собственник (продавец) не уведомил его о том, что продаваемое жилье сдано в наем. Он может лишь требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков продавцом.

Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 ГК РФ, а по договору социального найма – в ст. 67 ЖК РФ. В них входят использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение наемной платы и, если иное не предусмотрено договором, - коммунальных платежей.

Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора в судебном порядке (ст. 687 ГК РФ).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Ка­питальный ремонт должен производиться в срок, установленный дого­вором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструк­цию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переобо­рудование жилого помещения, если такое переоборудование сущест­венно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ).

В договоре найма жилого помещения с целью защиты прав наймодателя и во избежание последующих споров между сторонами договора целесообразно предусмотреть состояние жилого помещения, передаваемого нанимателю, с указанием всех замеченных недостатков в техническом состоянии жилья, а также (при сдаче жилья в наем с мебелью и другим имуществом) - наличие и состояние этого имущества.

Лучше всего это сделать путем составления акта передачи жилого помещения нанимателю, подписанного обеими сторонами (хотя составление такого акта не является обязательным). Соответственно, в договоре в таком случае должна быть ссылка на этот акт как неотъемлемую часть договора.

Перечень прав и обязанностей сторон по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения не может совпадать полностью. Так, право на обмен занимаемого жилого помещения, право требовать предоставления жилого помещения меньшего размера, право на объединение жилых помещений с заключением вместо двух или более договоров на комнаты в одной квартире - одного договора при объединении в одну семью имеют наниматели только по договору социального, но не коммерческого найма.

4. Правовой режим временных жильцов и поднанимателей. Наниматель по договорам и коммерческого, и социального найма жилого помещения вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма – ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ.

Как временные жильцы, так и под­наниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно про­живающих в жилом помещении граждан. В остальном правовой режим временных жильцов и поднанимателей различен.

Временное проживание (ст. 680 ГК РФ) - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помеще­ния в пользование не выделяется.

Временные жильцы могут быть все­лены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о все­лении временных жильцов.

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требова­ние о норме жилой площади на одного человека (видимо, в ст. 680 ГК РФ имеется в виду учетная норма, на что указывается в ст. 80 ЖК РФ для вселения временных жильцов в помещение, занимаемое по договору социального найма).

Очевидно, что, во-первых, вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, а во-вторых, запрещение наймодателя на их вселение не может быть оспорено в судебном порядке.

Право на временное проживание прекращается по истечении согласованного срока проживания. Этот срок, повторяю, не может быть более шести месяцев. Если срок не был согласован, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время и до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов (а уже по истечении шести месяцев - и подавно, поскольку это предельный срок временного проживания) и не позд­нее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ). При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ, ст. 76-79 ЖК РФ) - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия основного договора найма – это по договору коммерческого найма. А по договору социального найма (поскольку он не ограничен никаким сроком) договор может быть заключен на любой срок, но если срок в договоре не указан, он считается заключенным на один год – п. 3 ст. 77 ЖК РФ. Если основной договор найма (коммерческого) заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма, т.е. у поднанимателей нет преимущественного права на пролонгацию договора поднайма на новый срок.

Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения дого­вора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади на одного человека (не менее учетной – ст. 76 ЖК РФ). При расторжении основного договора найма жилого помещения по любым основаниям прекращается и договор поднайма.

Выселение поднанимателей, отказывающихся добровольно освободить жилое помещение, производится только в судебном порядке. Очевидно, что основаниями для досрочного расторжения с ними договора могут стать любые основания, предусмотренные в законе для расторжения основного договора найма жилого помещения.

5. Расторжение договора. Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя и членов его семьи (при их письменном согласии – ст. 83 ЖК РФ) может быть расторгнут в любое время без предварительного предупреждения наймодателя.

Этот договор также прекращается в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства – со дня выезда. Временное отсутствие (без указания срока!) не влечет за собой прекращения договора социального найма – ст. 71 ЖК РФ (разумеется, при выполнении обязанностей по договору).

По договору коммерческого найма нанимателю также предоставлено право в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд, расторгнуть договор найма (ст. 687 ГК РФ). Но при этом он обязан предупре­дить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев с момента предупреждения - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями, т.е. может не пользоваться жильем, но наемную плату платить обязан.

По инициативе же наймодателя любой договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных в законе, и только судебном порядке (причем даже при истечении срока договора, а не только при досрочном прекращении!). Основания для выселения нанимателей по требованию наймодателя в принципе мало чем отличаются по договору социального и коммерческого найма:

невнесение платы за жилье в течение более 6 месяцев (а по краткосрочному договору коммерческого найма – более двух раз);

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использование жилого помещения не по назначению;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание, причем для расторжения договора в последнем случае необходимо сначала предупреждение наймодателем нанимателя о необходимости устранения нарушений – п. 4 ст. 687 ГК РФ, ст. 91 ЖК РФ).

По договору коммерческого найма договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если помещение перестало быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния – ст. 687 ГК РФ, а договор социального найма – в связи с утратой (разрушением жилого помещения) или смертью одиноко проживавшего гражданина – ст. 83 ЖК РФ; в связи с выселением из аварийных, непригодных для проживания или подлежащих сносу помещений, несохранении жилого помещения после производства капитального ремонта – ст. 85 ЖК РФ.

По договорам специализированного найма жилого помещения (служебное жилье, общежития и др.) есть свои особенности, предусмотренные в ЖК РФ, в том числе касающиеся оснований выселения.

Весьма существенны и последствия расторжения договора с выселением нанимателя: по договорам коммерческого найма это всегда означает выселение нанимателя и лиц, с ним проживающих, без предоставления другого жилья, по договору же социального найма в большинстве случаев выселение происходит с предоставлением иного жилья, и лишь в случаях, прямо указанных в законе, выселение возможно без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ: использование жилья не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, разрушение жилого помещения), причем только после предупреждения и предоставления срока для устранения недостатков. Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Поэтому предупреждать лучше письменно, по почте, с уведомлением о вручении, ценным письмом с оставлением себе описи вложения и копии предупреждения.

И еще: по договору социального найма в таких случаях подлежит только виновное лицо (сам наниматель или член его семьи, т.е. договор может быть сохранен с другими членами семьи – ст. 91 ЖК РФ), а по договору коммерческого найма при его расторжении в силу любых причин выселяется и наниматель, и все его «домочадцы», т.е. договор полностью прекращается.

И ещё интересная деталь, которая может стоить очень дорого наймодателю.

Суд, рассматривая требование наймодателя о расторжении договора по причине творимых нанимателем или проживающими с ним гражданами безобразий вправе вместо расторжения договора предо­ставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не приведет в надле­жащее состояние жилое помещение, не перестанет использовать его не по назначению, разрушать, делать невыносимой жизнь соседей), то только по повторному обращению наймодателя суд принимает решение о расторжении договора.

При этом суд может отсрочить и исполнение уже принятого решения о выселении - на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.