301

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Омский государственный университет

им Ф.М. Достоевского

Юридический факультет

Е.Л. Невзгодина

Правовой режим

недвижимого имущества

и особенности сделок с ним

Курс лекций по спецкурсу

для студентов высших юридических заведений

и юридических факультетов университетов,

обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция»

Издание Омск

ОмГУ 2006

УДК 65.02

ББК 67.404

Н. 402

Рекомендовано к опубликованию кафедрой гражданского права и процесса юридического факультета ОмГУ в качестве учебного пособия

Рецензенты:

кафедра Гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России;

Президент Омского союза риэлторов, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Н.П. Карпенко.

Автор: Невзгодина Елена Львовна, Заслуженный юрист России, к.ю.н., профессор, Заведующая кафедрой Гражданского права и процесса Омского государственного университета

Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2006. – 326 с.

Учебное пособие предназначено для изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» по всем формам обучения, а также для углубленного изучения курса «Гражданское право» и содержит учебную программу спецкурса, планы и тексты лекций, список нормативных актов, научной литературы и материалов судебной практики для всех разделов курса и по отдельным темам, вопросы для контроля. Приведены примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций, а также примерный перечень вопросов к экзамену по спецкурсу.

 Невзгодина Е.Л., 2006

 Омский госуниверситет, 2006

Содержание

Введение (цели и задачи изучения спецкурса) 4

Учебная программа 6

Нормативный материал, литература и материалы судебной

практики ко всем темам учебной программы 11

Лекция 1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним 12

Лекция 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним 33

Лекция 3. Договор купли-продажи земельного участка 57

Лекция 4. Договор купли-продажи недвижимого имущества

(зданий, сооружений, нежилых помещений) 70

Лекция 5. Договор купли-продажи предприятия 96

Лекция 6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений 118

Лекция 7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости 146

Лекция 8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости 162

Лекция 9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как

основания отчуждения жилых (нежилых) помещений 185

Лекция 10. Договор аренды земельного участка 204

Лекция 11. Договоры аренды зданий и сооружений 221

Лекция 12. Договор аренды предприятия 242

Лекция 13. Договор найма жилого помещения 254

Лекция 14. Договор о залоге недвижимого имущества 269

Вопросы к экзамену по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» 295

Примерный перечень тем магистерских диссертаций 298

Примерный перечень тем дипломных работ 299

Примерный перечень тем курсовых работ 300

Введение

Цели и задачи спецкурса "Сделки с недвижимостью" определяются углубленным исследованием в его рамках понятия недвижимого имущества, особенностей его правового режима, правового регулирования государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. Учебный материал по спецкурсу содержит правовой анализ всех основных предусмотренных действующим законодательством сделок с недвижимым имуществом, правила составления договоров, предметом которых является недвижимость, а также анализ соответствующего действующего (в том числе регионального) нормативного материала и правоприменительной практики.

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации впервые в послереволюционной истории отечественного права столь широко включило в гражданский оборот недвижимое имущество. Закрепление в нормах Гражданского кодекса РФ возможности иметь на праве собственности различные виды недвижимости за любыми субъектами гражданского права повлекло становление и стремительное развитие рынка недвижимости в России.

Для граждан, для которых сделки с недвижимостью нередко имеют «судьбоносное» значение, эти сделки стали основным средством решения жилищных проблем, способом вложения средств с целью сберечь их от инфляции, а также источником дохода (сдача жилья в наем). Для любого юридического лица сделка с недвижимостью (покупка или аренда здания, нежилого помещения, предприятия, земельного участка) - обычно одна из первых сделок, совершаемых после его создания, и в процессе деятельности юридических лиц такие сделки совершаются достаточно часто – для достижения поставленных целей, извлечения доходов, обеспечения возврата кредитов (ипотека) и т.д. Для Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований сделки с недвижимостью - способ приватизации их имущества и пополнения соответствующего бюджета, поддержки развития предпринимательства и некоммерческих структур, решения иных вопросов, входящих в их компетенцию.

Специфические особенности недвижимого имущества вообще и отдельных видов этого имущества - в частности, его долговечность, социальная значимость и высокая стоимость по сравнению с другими объектами гражданских правоотношений – с одной стороны, необходимость учета не только частных, но и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью – с другой, обусловили существенные особенности правового регулирования всех сделок с недвижимостью. Причем практически каждый вид таких сделок имеет ещё и свои, присущие только этому виду правовые особенности¹.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью, их широкое распространение при несовершенстве законодательства, регулирующего правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним (находящегося в стадии становления и не лишенного пробелов и коллизионных норм), связанные с этим трудности в правоприменительной практике обусловливают целесообразность углубленного изучения студентами юридических вузов (в рамках гражданско-правовой и государственно-правовой специализаций) таких сделок на уровне спецкурса «Сделки с недвижимостью», который уже 12 лет читается на юридическом факультете Омского государственного университета (общим объемом 36 аудиторных часов).

В рамках спецкурса рассматриваются виды и специфические признаки недвижимого имущества и обусловленные ими особенности правового режима недвижимых вещей, закрепленные в нормах действующего гражданского и иных отраслей права (в частности, административного, семейного и земельного). Дается определение недвижимости, отсутствующее в законе.

Уделяется внимание особенностям правового режима недвижимого имущества как такового и отдельных его видов – предприятия, имущества в кондоминиуме, жилого помещения, незавершенного строительства, нежилых зданий и сооружений и отдельных помещений в них, а также земельных участков.

Анализируются правила о форме сделок с недвижимостью, несоблюдение которых ставит под сомнение действительность сделки. При этом указываются и характеризуются документы, которые должны составлять неотъемлемую часть содержания той или иной сделки с недвижимостью. Сопоставляются суть и значение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Проводится градация государственной регистрации прав на недвижимость, перехода прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Анализируются принципы и порядок государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных видов прав и сделок с недвижимостью.

Программа спецкурса, далее, предполагает изучение особенностей отдельных сделок с недвижимым имуществом, их специфических особенностей. При этом обращается внимание на имеющиеся пробелы и коллизии в действующем законодательстве и предлагаются способы их решения. Теоретические положения увязываются с правоприменительной практикой, аргументируются предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения с целью усиления гарантий защиты прав субъектов гражданского права и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью.

В конце текста лекции по каждой теме приводится перечень нормативного материала, список научной литературы, материалы судебной практики, перечень вопросов для самоконтроля, отвечая на которые студенты смогут проверить степень усвоения ими соответствующего материала. Даны также примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций. В конце учебного пособия приведен примерный перечень вопросов для подготовки к экзамену по спецкурсу.

Список нормативных материалов, материалов судебной практики и имеющейся специальной научной литературы дан с учетом возможности использования его студентами не только в процессе изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» и углубленного изучения соответствующих тем курса «Гражданское право», но и для выполнения курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций.

Цель изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью», обеспеченного учебным пособием, будет достигнута, если обучающийся, уже в качестве дипломированного специалиста, сможет свободно ориентироваться в соответствующем законодательстве, не встанет «в тупик», столкнувшись с его пробелами, коллизионными нормами, а найдет правильный выход из положения, будет способен юридически грамотно составить текст договора и любой иной документ, оформляющий сделки с недвижимостью, и сопровождать сделку с момента её подготовки и до прекращения действия возникшего из неё правоотношения, заблаговременно имея в виду и обходя опасности, связанные с весьма высоким уровнем риска таких сделок на отечественном рынке недвижимости.