Вопросы для контроля

1. Что понимается под земельным участком?

2. Какими законами и иными правовыми актами, наряду с ГК РФ, регулируется порядок отчуждения земельных участков?

3. Каковы ограничения в распоряжении земельными участками в зависимости:

4. а) от категории земель,

5. б) от субъектного состава?

6. Какие земли исключены из гражданского оборота? Почему?

7. Какие сделки могут совершаться с целью отчуждения земельных участков?

8. Как оформляется продажа земельных участков?

9. Какие условия не могут быть включены в договор купли-продажи земельного участка?

10. Каковы права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке? В чем может заключаться такая информация?

11. Каковы особенности отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?

12. Каковы особенности отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, в том числе на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?

13. Каковы возможные обременения земельного участка и каково их значение при отчуждении земельных участков?

14. Какие субъекты гражданского (земельного) права имеют исключительное право на приобретение тех или иных земельных участков? Чем это обусловлено?

15. В каких случаях собственник земельного участка может быть принужден к его продаже?

16. При каких условиях может иметь место принуждение юридического лица к покупке земельного участка?

17. Каковы особенности отчуждения земельных участков на торгах? В чем различие торгов в виде конкурса и в виде аукциона?

18. Возможна ли продажа земельного участка без одновременной продажи зданий, иных строений, находящихся на нем и принадлежащих: 1)продавцу земельного участка, 2)иному лицу.

19. Какие субъекты права и при каких условиях имеют преимущественное право покупки отчуждаемого земельного участка?

Лекция 4.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

(зданий, сооружений, нежилых помещений)

План лекции

1. Понятие, субъектный состав и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

2. Стороны договора.

3. Форма и государственная регистрация перехода прав по договору.

4. Исполнение договора и ответственность сторон по договору.

5. Правовой режим земельного участка или недвижимости на нём при продаже того или другого.

6. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость.

1. Понятие, субъектный состав и существенные условия договора. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется отдельным - седьмым - параграфом в главе 30 ГК РФ "Купля-продажа" (ст. 549 - 558). Договор имеет свою специфику, определяемую спецификой предмета договора - недвижимостью.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил для договора, регулирующего куплю-продажу недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств, и прежде всего неразрывной связью объектов недвижимости с теми земельными участками, на которых они расположены. Кроме того, поскольку недвижимое имущество по срав­нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен­ностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. Далее, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода­тельством устанавливается целый ряд ограничений по их участию в граждан­ском обороте. И, наконец, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также обусловливает определенную специфику а правового регулирования связанных с ней отношений.

Определение договора дано в ст. 549 ГК РФ: это такой договор, по которому одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороны - покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, правила о продаже недвижимости должны применяться и к договору купли-продажи объектов незавершенного строительства, и воздушных и морских судов, и космических объектов - за теми изъятиями, которые установлены на уровне федеральных законов.

В данном договоре важное значение придается таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие.

Существенным условием договора продажи недвижимости, впрочем, как и любого другого гражданско-правового договора, является прежде всего предмет договора. Однако применительно к данному договору условие о предмете специально детализируется в ст. 554 ГК РФ: такое условие считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в тексте договора он не считается заключенным, а следовательно, нельзя требовать его исполнения, государственной регистрации перехода права, привлекать к ответственности за неисполнение договора.

Закон устанавливает одинаковый правовой режим, в том числе правила государственной регистрации и оборота и для зданий, и для сооружений, поэтому нет необходимости специально вдаваться в вопрос об их разграничении. Проблема в другом: каковы критерии отнесения сооружения к обособленному объекту недвижимого имущества?

Особое значение этот вопрос приобретает при создании коммуникаций (водоводов, линий электропередачи, газопроводов и т.д.), когда соответствующими службами в эксплуатацию принимаются участки этих коммуникаций (особенно в сельской местности), например, от улицы до определенного здания), которые не могут обособленно эксплуатироваться. Однако формальные основания для признания их объектами недвижимого имущества с соответствующей государственной регистрацией в качестве таковых отсутствуют. На практике в связи с этим появляются такие, например, объекты недвижимого имущества, как 10 метров трубопровода или столбы с проводами.

Очевидно, что необходим правовой акт, который бы определял критерии сооружения как самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в качестве такового и способного выступать в качестве самостоятельного предмета сделок с недвижимостью.

В отличие от других договоров договор купли-продажи недвижимости обязательно должен предусматривать в качестве существенного условия, кроме предмета, и цену имущества (ст. 555 ГК РФ). Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, не применяются к любым договорам, предметом которых является недвижимое имущество. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете и цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

С целью определения объективной цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

2. Стороны договора. В качестве продавца в большинстве случаев выступает собственник имущества. В случаях, когда продавцом недвижимости является государственное или унитарное предприятие или учреждение, созданное любыми собственниками, нужно иметь в виду, что эти юридические лица не могут иметь никакого имущества на праве собственности. Имущество принадлежит им либо на праве хозяйственного ведения (предприятия), либо на праве оперативного управления (учреждения и казенные федеральные предприятия). На продажу унитарным или казенным предприятием закрепленной за ними недвижимости необходимо согласие собственника этой недвижимости (соответственно Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) в силу ст. 295, 296 ГК РФ.

Сделки по отчуждению имущества, совершенные такими субъектами вопреки ограничениям, установленным в указанных статьях ГК РФ, являются недействительными с момента их совершения (ничтожными). Более того, поскольку унитарные и казенные федеральные предприятия в силу ст. 49 ГК РФ обладают (в отличие от иных коммерческих организаций) специальной (целевой) правоспособностью, сделка по отчуждению недвижимого имущества, закрепленного за предприятием, может быть квалифицирована как ничтожная и в том случае, когда она совершена с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника закрепленного за предприятием имущества, но отчуждение имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению.

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного правления, вообще не вправе отчуждать закрепленное за ними имущество или приобретенное за счет средств, выделенных им по смете (ч.1 ст. 298 ГК РФ). Однако если учреждение в законном порядке осуществляет приносящую доходы деятельность, то и доходы от неё, и приобретенное на эти доходы имущество находятся в самостоятельном распоряжении учреждения и учитываются на отдельном балансе (п.2 ст. 298 ГК РФ). Следовательно, приобретенное таким образом имущество учреждение вправе отчуждать самостоятельно, не испрашивая согласия собственника имущества учреждения.

Те же правила действуют в отношении унитарных, казенных предприятий и в отношении учреждений, когда они выступают в договоре купли-продажи недвижимости в качестве покупателей.

Правомочия продавца на продаваемое им недвижимое имущество подтверждаются соответствующим Свидетельством ("титулом"), выдаваемым государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель всегда имеет возможность предварительно убедиться в принадлежности предмета договора продавцу на законном основании, а получив справку из регистрирующего органа - в отсутствии запрета на продажу, обременений (ареста, ипотеки, аренды) приобретаемого объекта недвижимости.

При совершении сделки по продаже недвижимости нужно учитывать и некоторые другие моменты для исключения в последующем признания этой сделки недействительной. Так, если продавцом недвижимости является акционерное общество, то нужно помнить, что в Уставе АО могут быть предусмотрены пределы полномочий генерального директора или президента по отчуждению имущества (например, может быть предусмотрено, что он вправе единолично решить вопрос о продаже недвижимости стоимостью до 20 процентов балансовой стоимости активов общества).

Если в Уставе вообще никаких ограничений нет, то нужно руководствоваться статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", согласно которой крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. Несоблюдение правило порядке совершения крупной сделки может повлечь её недействительность в случае оспаривания в суде.

3. Форма договора и государственная регистрация перехода права на недвижимость. Особые требования предъявляются законом и к форме договора купли-продажи недвижимости. Он должен заключаться в письменной форме и непременно путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное же оформление договора продажи недвижимости не является обязательным (хотя и не возбраняется при наличии обоюдного у сторон на то желания). Имеется в виду, что установленное в ст. 131 ГК РФ правило о государственной регистрации прав на недвижимость и ряда сделок с ней учреждениями юстиции делает теперь как бы излишним нотариальное удостоверение большинства таких сделок (что, впрочем, не является единственным мнением среди юристов – ученых и практиков).

Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости не предусмотрена. Но зато государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (т.е. фактически – регистрация вещного права на предмет договора у покупателя и прекращение права на него же у продавца.

При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.

Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на покупателя в силу заключенного договора купли-продажи недвижимости может любая сторона договора, т.е. не только покупатель, но и продавец недвижимости.

Так, по одному из судебных споров продавец - полное товарищество обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупателя) к государственной регистрации перехода права собственности на проданное здание. Договор был заключен, здание уже было передано по передаточному акту и частично оплачено, но продолжало "висеть" на балансе продавца, так как покупатель не регистрировал переход права собственности на себя в связи с тем, что утратил к ней интерес к совершенной сделке из-за её убыточности.

Арбитражный суд такие действия покупателя квалифицировал как уклонение от государственной регистрации сделки и принял решение о регистрации перехода права собственности на здание на покупателя с возмещением убытков продавцу, выразившихся в расходах на содержание здания после его продажи, на уплату коммунальных платежей, налогов и т.д.

В тех случаях, когда в судебном порядке государственной регистрации на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости требует покупатель, ссылающийся на уклонение от регистрации продавца, но не исполнивший своей обязанности по оплате приобретенной недвижимости, продавец – ответчик по иску может защищаться путем предъявления встречного иска о расторжении договора в связи с существенным нарушением покупателем обязанности по договору.

Суд должен будет принять такой иск как встречный, так как его удовлетворение исключает возможность удовлетворения первоначального иска (покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю).

Следует ещё раз подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит не сделка, а переход права на предмет сделки от продавца к покупателю. Сам же договор купли-продажи недвижимости, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным с момента его подписания сторонами. С этого момента он становится обязательным для сторон, и каждая из сторон вправе требовать от другой стороны выполнения её обязанностей по договору, вправе взыскивать убытки и предусмотренные договором санкции в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентом своих обязанностей, требовать государственной регистрации перехода права.

Однако и заключение, и исполнение этого договора сторонами (т.е. передача недвижимости покупателю, уплата им покупной цены) ещё не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст. 550 ГК РФ). Таким основанием выступает лишь государственная регистрация перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю.

Например, покупатель здания в ситуации, при которой переход права собственности к нему не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта, предоставления возможности осмотра здания и т.п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании, так как покупатель до регистрации перехода права собственности на него юридически не является собственником купленной недвижимости.

В то же время в случае спора между контрагентами договора купли-продажи недвижимости по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве законного владельца в отношениях между ними покупателя, приобретшего недвижимость, хотя ещё не зарегистрировавшего свои права на неё.

Итак, любое вещное право на недвижимое имущество и переход этого права к другому субъекту в силу установленных законом оснований всегда требуют государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а договоры с недвижимостью требуют такой регистрации (под страхом недействительности) лишь в случаях, указанных в законе. И договор купли-продажи зданий, сооружений такой регистрации не требует.

При регистрации перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю ему выдается Свидетельство о праве собственности, делаются записи в реестре о его праве собственности на недвижимость и о прекращении такого права продавца, а тексте договора купли-продажи недвижимости проставляется штамп о выдаче такого Свидетельства покупателю с указанием номера и серии бланка.

Если договор купли-продажи недвижимости предусматривает условие о продаже в кредит или с рассрочкой платежа, то продавец приобретает право залога на проданную недвижимость в силу закона – п.5 ст. 488 ГК РФ. Это значит, что покупатель приобретает право собственности на купленную недвижимость с момента выдачи ему Свидетельства о праве собственности, но распорядиться этой недвижимостью без согласия продавца покупатель не может до прекращения залога, т.е. до полной оплаты предмета сделки.

В таких случаях добавляется ещё одно регистрационное действие: регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. Такая запись делается в Едином гос. реестре и в Свидетельстве о регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. Причем регистратор должен сделать такую запись в реестре и в Свидетельстве самостоятельно, без заявления об этом продавца и без дополнительной платы за это действие, потому что ограничение здесь возникает в силу закона, т.е. помимо воли сторон.

В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого реестра (за отдельную плату).

Запись о залоге в ЕГРП погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты покупателем купленного имущества.

4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и ответственность по договору. Передача продавцом и принятие покупателем предмета договора (недвижимого имущества) оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым обеими сторонами. Обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю с подписанием сторонами соответствующего документа об этом (однако норма эта диспозитивная - она применяется, если иное не предусмотрено законом или договором - ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ этой стороны от исполнения договора.

Следует иметь в виду, что передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи недвижимости, его представление в учреждение юстиции не обязательно. Стороны вообще могут его не составлять или включить непосредственно в текст договора положение о передаче недвижимости покупателю с момента заключения договора без составления особого передаточного акта.

Тем не менее составление передаточного акта позволяет избежать многих споров впоследствии, является лишней гарантией против недобросовестности любой из сторон.

ГК РФ не регламентирует подробно ни содержание передаточного акта, ни момент его подписания. Наиболее целесообразно завершить процесс передачи недвижимости с подписанием соответствующего акта до государственной регистрации перехода права собственности на неё к покупателю, сопровождающемся выдачей покупателю Свидетельства о его праве собственности на купленный объект.

В противном случае может возникнуть коллизионная ситуация, когда после регистрации в Едином государственном реестре прав собственником недвижимости будет значиться уже покупатель, а фактически в силу п.1 ст. 556 ГК РФ договор будет считаться неисполненным и будет существовать возможность его расторжения.

В такой ситуации таится опасность, что указанный в реестре новый собственник может продать объект недвижимости другому лицу, а тот - иным лицам и вся эта цепочка соглашений может быть поставлена под угрозу, если в связи с неоплатой первым покупателем цены договора по иску первоначального собственника (продавца) сделка будет расторгнута.

Видимо, учитывая такую опасность и защищая добросовестного приобретателя, законодатель для договора продажи одного из видов недвижимого имущества - предприятия - установил необходимость предварительного подписания передаточного акта до государственной регистрации прав на приобретаемое предприятие (ст. 564 ГК РФ).

Для купли-продажи иной недвижимости такого правила не установлено. Представляется, что использование того же правила по аналогии при продаже любой недвижимости позволило бы обеспечить единство правового регулирования относительно процесса исполнения договора продажи любой недвижимости.

Целесообразно (хотя и без этого договор будет действителен) упомянуть в самом тексте договора продажи недвижимости передаточный акт: в какой срок он должен быть составлен и предъявлен продавцом, в какой срок с этого момента должен быть подписан сторонами договора и др. необходимые сведения, а также предусмотреть ответственность (в виде пени, например) за уклонение любой из сторон от подписания или за просрочку в подписании передаточного акта.

В процессе приемки приобретенной недвижимости покупателем может быть выявлено, что передаваемая недвижимость в чем-то не соответствует условиям договора. Покупатель может её принять, зафиксировав недостатки в передаточном акте. И здесь неприменимо правило ст.475 ГК РФ, относящееся к другим договорам купли-продажи, о том, что всякие претензии к продавцу можно предъявлять только в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.

По договору купли-продажи недвижимости действует иное правило, направленное на усиленную защиту интересов покупателя: даже если покупатель примет недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность же продавца в данном случае предусмотрена прежде всего общей для договоров купли-продажи статьей 475 ГК РФ: покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Если же нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т.п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы (в силу ст. 557 и 475 ГК РФ). Но в силу специфики предмета договора (незаменимая вещь) покупатель даже при наличии существенных недостатков не может потребовать замены предмета сделки (товара) на аналогичный (хотя по другим видам договора купли-продажи такое требование у покупателя есть в силу ст. 475 ГК РФ). Такое ограничение в выборе требований покупателя недвижимости установлено в ст. 557 ГК РФ.

Поскольку по общему правилу п.1 ст. 556 ГК РФ с момента подписания сторонами передаточного акта, подтверждающего вручение недвижимости покупателю, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товар, именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости (п.1 ст. 459 ГК РФ).

Эта норма (которая, однако, является диспозитивной), представляет собой отступление от общего правила ст. 211 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет её собственник.

Собственником же покупатель недвижимости может стать не раньше, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную недвижимость с выдачей ему Свидетельства о праве собственности, что обычно следует после фактической передачи недвижимости покупателю, т.е. ещё до того, как покупатель станет собственником приобретенного здания, сооружения.

Установленный законом переход риска случайной гибели или случайного повреждения купленного недвижимого имущества на покупателя ранее возникновения у него права собственности на это имущество объясняется стремлением законодателя поддержать соблюдение определенного баланса интересов сторон договора.

Ведь после поступления имущества во владение покупателя у него увеличивается объем правомочий в отношении этого имущества, он приобретает статус законного владельца и возможность использовать приобретенное имущество. Получаемые за счет этого преимущества и компенсируются нормами п. 1 ст. 459, п.1 ст. 556 ГК РФ о переходе риска случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Покупатель в силу заключенного договора обязан принять недвижимость – предмет договора и заплатить продавцу покупную цену. На практике между сторонами договора возникают споры о последовательности действий сторон, о моменте оплаты предмета договора. Очевидно, что целесообразнее всего эти вопросы урегулировать уже при заключении договора и включить их в текст договора в качестве его условий.

Если этого не было сделано (что чаще всего и имеет место на практике), следует исходить из смысла и сравнительного (систематического) толкования п.1 ст. 454 ГК РФ, в силу которого покупатель должен 1) принять и 2) оплатить купленную вещь, т.е. вначале продавец должен выполнить свою обязанность по передаче товара покупателю и до исполнения этой обязанности продавцом покупатель не обязан оплачивать товар (если, конечно, предоплата полностью или частично не предусмотрена договором).

Под передачей же товара продавцом покупателю в анализируемом договоре понимается фактическая передача, подтверждаемая подписанием передаточного акта (п.1 ст. 556 ГК РФ).

При невыполнении покупателем своей обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости продавец вправе задержать регистрацию перехода права собственности на неё покупателя, вправе в судебном порядке требовать либо уплаты денег, либо расторжения договора и при любом из двух избранных вариантов исков - возмещения убытков и взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, если иной размер неустойки (пени) за задержку оплаты не был предусмотрен договором.

Обязанность покупателя по оплате приобретенной недвижимости является главной обязанностью покупателя, а её неисполнение, соответственно, квалифицируется как существенное нарушение условий договора и является достаточным основанием для вынесения судом по иску продавца решения для расторжения договора.

Приурочив момент возникновения права собственности у покупателя на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, к моменту государственной регистрации перехода права собственности на покупателя и одновременно определив момент исполнения этого договора датой подписания передаточного акта, законодатель не установил какого-либо предельного срока для такой регистрации, т.е. регистрация в принципе возможна и через годы после заключения договора.

Пленум Высшего арбитражного Суда РФ в п. 14 постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» специально подчеркнул, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Очевидно, что такая ситуация отнюдь не способствует стабилизации гражданского оборота, нарушает саму идею государственной регистрации, направленную на достижение предельной прозрачности правового режима недвижимости, её законных владельцев, обременений, перехода права собственности на неё.

При продаже недвижимости на какое-то время происходит в силу закона как бы разделение титула собственника (продавца) и законного владельца (покупателя), ибо покупатель в течение определенного времени – с момента передачи ему купленного объекта недвижимости – пребывает в положении фактического владельца этой недвижимости при сохранении права собственности на неё за продавцом.

При таком «раскладе» в принципе не исключена ситуация, что недобросовестный продавец-собственник недвижимости уже после заключения договора с покупателем может продать её ещё раз – другому покупателю.

В целях защиты покупателя от недобросовестного продавца на период, пока покупатель ещё не зарегистрировал переход к нему права собственности на приобретенную недвижимость, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 вышеназванного постановления № 8 от 25 февраля 1998 г. предусмотрел, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Однако, во-первых, устанавливая такой запрет, Высший Арбитражный суд выходит за пределы своих полномочий, подменяя своим решением волю законодателя. Во-вторых, такой запрет не защищает должным образом покупателя от недобросовестного продавца, если он нарушит данный запрет и всё-таки продаст одну и ту же недвижимость дважды, поскольку фраза «не вправе распоряжаться» проблемы не решает: ведь ничто не мешает ему заключить договор, требующий всего лишь простой письменной формы.

Очевидно, что и второй покупатель может оказаться добросовестным. Во всяком случае, в такой ситуации неизбежен судебный спор, по которому любой из покупателей (в качестве истца, либо ответчика, либо третьего лица на стороне ответчика) будет доказывать свое право на недвижимость.

Может ли первый покупатель требовать в судебном порядке признания второго договора недействительным? Действующее законодательство ответа на этот вопрос не дает.

До внесения необходимых изменений в законодательство в ситуации, когда недвижимое имущество до государственной регистрации перехода права собственности на него окажется проданным дважды, спор между покупателями об их праве на недвижимость, ставшую предметом двух договоров, должен решаться с учетом требований ст. 398 ГК РФ. Преимущество у того покупателя, которому вещь (недвижимое имущество) была передана раньше.

Если же вещь ещё не передана никому из покупателей, то преимущество имеет тот из них, с которым договор был заключен раньше, а если и это невозможно установить (например, если несколько договоров было заключено в один день), то тот покупатель, который раньше предъявит иск.

При этом положение не меняется, если ответчик по такому иску (т.е. покупатель, с которым договор был заключен позже или раньше, но предмет договора был передан не ему, а истцу – другому покупателю) уже успел зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество на свое имя: при наличии оснований для удовлетворения требования истца суд примет решение об аннулировании прежней регистрации и о регистрации перехода права собственности на неё к истцу.

Не может распорядиться купленной по сделке недвижимостью и покупатель, пока не будет зарегистрирован переход права собственности на него, ибо до этого момента он официально не имеет титула собственника имущества, которое приобрел по сделке и которым фактически уже владеет (что тоже нельзя не признать весьма необычной правовой конструкцией). Такая сделка покупателя должна квалифицироваться как ничтожная (ст. 168 ГК РФ).

Именно так решается вопрос в судебной практике. Так, по одному из споров было установлено, что индивидуальный предприниматель приобрел у АО нежилое здание с условием его платы в рассрочку, после чего и должна была состояться регистрация права собственности покупателя с выдачей ему Свидетельства.

Однако покупатель, не заплатив продавцу покупной цены, не зарегистрировав по этой причине свое право собственности на здание, продал его по договору другой коммерческой организации.

Арбитражный суд признал этот договор ничтожной сделкой, поскольку право собственности у индивидуального предпринимателя на это строение не возникло, а потому он не вправе был отчуждать его другому лицу³.

В этом примере мораль такова: если бы коммерческая организация-покупатель озаботилась заранее проверить наличие правоустанавливающего документа у продавца, она бы не села с ним рядом за один стол для заключения договора.

Продавец должен передать покупателю предмет договора свободным от любых прав третьих лиц либо уведомить покупателя об обременении продаваемого имущества правами третьих лиц (п.1 ст. 460 ГК РФ). В частности, нет препятствий и для продажи недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор аренды, надо только уведомить об этом покупателя. Неисполнение продавцом указанной обязанности дает покупателю право требовать (по своему усмотрению) уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи (но не договора, обременяющего предмет сделки купли-продажи!).

Это правило конкретизируется применительно к договору аренды (и коммерческого найма) в ст. 617 ГК РФ, предусматривающей сохранение в силе таких договоров при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На практике нередки случаи, когда собственники недвижимости, сдавшие её по договору аренды или коммерческого найма жилого помещения, затем требуют в судебном порядке досрочного расторжения такого договора, мотивируя необходимостью срочно продать сданную в аренду недвижимость в ситуации, когда собственник испытывает большие финансовые трудности и не находится покупатель, готовый купить недвижимость, обремененную договором аренды.

Однако среди оснований для принудительного досрочного прекращения договора по инициативе наймодателя, исчерпывающе перечисленных в п.2 ст. 687 ГК РФ, такого основания не предусмотрено.

5. Правовой режим земельного участка или недвижимости на нем при продаже того или другого. Поскольку недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что прочно связано с землей, то при продаже зданий, сооружений обязательно возникает и решается вопрос о судьбе земельного участка, на котором они находятся. Иными словами, продажа здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. (И наоборот, если продается только сам земельный участок, а на нем находится какая-либо недвижимость, обязательно изменяются правоотношения по поводу этой недвижимости).

В ГК РФ содержатся четкие правила на этот счет (ст. 552 -553). Кроме того, порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение регулируется ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Любое здание становится объектом гражданских прав и может быть предметом сделок лишь при наличии (возникновении) у его владельца права на земельный участок, на котором расположено здание. Именно неразрывная связь земли и любой недвижимости в виде зданий и сооружений обусловила включение в законодательство специальных норм, обеспечивающих юридическое решение вопроса о судьбе земельных участков под продаваемыми зданиями и сооружениями и о судьбе недвижимости в случае продажи земли, на которой она расположена.

Отсутствие у продавца правоустанавливающих документов на земельный участок и его кадастрового плана может явиться причиной правомерного отказа покупателю здания, сооружения в регистрации перехода к нему права собственности на предмет сделки.

При продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее должно передаваться и право на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования – ст. 273, 552ГК РФ.

Какое именно право? Это зависит прежде всего от того, является продавец недвижимости одновременно и собственником земли под ней или не является. Если продавец (собственник продаваемого здания, строения, сооружения), одновременно является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, и согласно условиям договора передает покупателю одновременно свое право собственности на земельный участок либо если в договоре никак не определяется право покупателя на соответствующий земельный участок, этот участок, занятый недвижимостью, переходит в собственность покупателя (либо часть земельного участка, которая занята покупаемой недвижимостью и необходима для её использования).

Это правило, предусмотренное в п.2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ, полностью согласуется с правилами п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в силу которого отчуждение недвижимости на земельном участке осуществляется вместе с земельным участком. Положение о том, что все прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом, является принципом земельного права, закрепленным в ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Данное правило подтверждено и руководящим постановлением Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в п. 11 которого говорится, что отчуждение строений безземельного участка или земельного участка без находящихся на нем строений (если и то, и другое принадлежит продавцу на праве собственности) не допускается и должно квалифицироваться как ничтожная сделка.

Исключением из приведенного общего правила являются случаи, когда:

1) по договору продается не все здание, а такая его часть, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) недвижимость, являющаяся предметом договора купли-продажи, находится на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с установленными законом (ст. 27 Земельного кодекса РФ) правилами.

Если продаваемая недвижимость находится на земельном участке, ограниченном в обороте в установленном законом порядке, но принадлежащем на праве собственности продавцу недвижимости, покупатель недвижимого имущества приобретает и право собственности на соответствующий земельный участок – при условии, что федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Площадь части земельного участка, занятой продаваемым зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, а потому подлежащей передаче покупателю, определяется в порядке, предусмотренным п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, установившей критерии определения норм предоставления земельных участков.

Итак, если в тексте договора продажи недвижимости не будет определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок под этой недвижимостью (например, в договоре вообще о земельном участке не упоминается), и при этом продавец является собственником данного земельного участка, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (и. 2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ), и без всякой дополнительной оплаты (и тем более такое же последствие наступает, если стороны в договоре прямо предусмотрели переход в собственность покупателя вместе с приобретаемым им строением земельного участка под ней).

Но п.2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ предусматривают возможность и такого варианта договора купли-продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, когда по соглашению сторон покупателю здание, строение, сооружение передается в собственность, а земельный участок под ним – только на праве аренды или иного права. Земельный же кодекс РФ (п.1 ст. 35) категорически запрещает такой вариант в полном соответствии с принципом единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленным в ст. 1 того же кодекса.

Возникает коллизия норм двух отраслей законодательства – гражданского и земельного, которая требует законодательного решения.

Как её решать сейчас, какой кодекс применять – рассмотрим вопрос несколько позже – при обсуждении того же рода коллизии, касающейся возможности купли-продажи только земельного участка, застроенного недвижимостью (т.е. без одновременной покупки этой недвижимости).

В тех случаях, когда продавец - собственник продаваемой недвижимости - не является одновременно собственником земельного участка, на котором эта недвижимость расположена (например, продавец здания владеет земельным участком на праве аренды), он вправе продать свою недвижимость без согласия собственника земельного участка только в том случае, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором.

И тогда покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости (п.2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ В этом вопросе никаких противоречий между нормами гражданского и земельного права нет.

Поэтому при покупке недвижимости покупателю прежде всего целесообразно выяснить правовой статус земельного участка, на котором она находится, - кому он принадлежит и по какому праву.

Итак, в случаях, когда правила пользования земельным участком, не принадлежащим продавцу на праве собственности, под продаваемой недвижимостью не изменяются в связи с её продажей, сделку по продаже недвижимости можно совершать, не спрашивая согласия на это у собственника земельного участка.

Так, Московский арбитражный суд рассматривал дело о понуждении Московского земельного комитета к перезаключению договора аренды земельного участка с новым арендатором взамен выбывшего.

Суть спора состояла в том, что акционерное общество продало обществу с ограниченной ответственностью административное здание, находящееся на земельном участке, являющемся собственностью города Москвы. На этот участок у продавца был заключен договор аренды с Московским земельным комитетом сроком на 49 лет. Комитет отказывался перезаключить договор аренды с новым собственником - обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) на этот участок, поскольку с самого начала не давал на это согласия.

Арбитражный суд принял решение о понуждении комитета к заключению договора аренды с новым собственником здания на тех же условиях и в пределах оставшегося срока аренды (45 лет) и установил, что согласия собственника земли в лице Московского земельного комитета на продажу недвижимости и на переход земельного участка к новому собственнику не требуется, поскольку условия пользования земельным участком не изменились после перехода недвижимости к новому собственнику - здание продолжает эксплуатироваться по прежнему назначению как административное.

С принятием Земельного кодекса РФ правила п.3 ст. 552, ст. 273 ГК РФ конкретизируются в п.1 ст. 35 этого кодекса. И хотя ни в той, ни в другой статье не используется термин перенаем, практически в тех случаях, когда продавец недвижимости, находящейся на земельном участке, пользовался им на праве аренды, при продаже этой недвижимости происходит перенаем покупателем недвижимости всего или части земельного участка, на котором она расположена, т.е. передача прав и обязанностей арендатора-продавца новому арендатору – покупателю в рамках действующего договора аренды, иначе – замена стороны в договоре аренды земельного участка, причем без согласия другой стороны, если условия пользования землей не меняются.

Порядок перенайма установлен в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющего арендаторов земли более широкими правами по сравнению с арен­даторами иных объектов недвижимости: указанная статья допус­кает передачу прав и обязанностей по договору аренды без согла­сия собственника участка (достаточно его уведомления), если до­говором аренды этого участка не предусмотрено иное.

(Напомним, что по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 615 ГК РФ, перенаем допускает­ся лишь с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, дру­гим законом или иными правовыми актами).

Правило о том, что в соответствии с п.1,2 ст. 271, п.3 ст. 552 ГК, п. 1ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка под приобретаемым имуществом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, должно применяться с учетом иных норм земельного законодательства.

В частности, при продаже зданий, сооружений, строений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены покупателем в собственность по установленным правилам. Выбор (аренда или собственность) принадлежит покупателю (ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).

Особенности купли-продажи недвижимого имущества применительно к отдельным видам имущества или основаниям и порядку его продажи могут регулироваться специальными нормами ГК РФ (например, ст. 447-449, регулирующими продажу имущества на торгах), иными законами (и прежде всего Земельным кодексом РФ) и другими правовыми актами. Так, постановлением Правительства РФ от 14 января 2002 г. № 10 утвержден Порядок отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации (РГ от 23.01.02).

6. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Если жилой дом, квартира, нежилое помещение, здание, сооружение, иное строение являются долевой собственностью, каждый из собственников име­ет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных услови­ях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (сособственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение одного месяца с момента уведомления о предстоящей продаже доли, продавец доли вправе продать её любому лицу. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой участник долевой соб­ственности вправе в течение трех месяцев требовать в су­дебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя (ст. 250 ГК РФ).

Общая собственность на недвижимость может возникнуть в результате её совместного строительст­ва или покупки, приобретения несколькими лицами по дого­вору дарения, в порядке наследования и по иным осно­ваниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Но нельзя её создать путем «дробления» одного и того же объекта путем продажи, дарения части одного и того же здания, сооружения, квартиры – это вело бы к возникновению новых объектов недвижимого имущества при отсутствии к тому законных оснований (хотя на практике это иногда имеет место – вопреки закону). В таких случаях нужно сначала добиться фактического раздела (с составлением технической документации) и присвоения кадастрового номера вместо одного здания – двух или более самостоятельных объектов недвижимости и тогда отчуждать любой из них.

Общая собственность на имущество может быть до­левой либо совместной (п.2 ст. 244 ГК РФ).

В первом случае каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.), а если доли сособственников не определены на основании закона или не установлены их соглашением, эти доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Во втором — у сособственников нет определенных долей в праве собственности, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей), при этом в случае раздела общего имущества или выдела из него доли одного из сособственников, доли всех сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех сособственников (п.2 ст. 254 ГК РФ), а сам такой раздел или выдел прекращает право общей собственности.

Совместная собственность возникает лишь в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, режим совместной собственности имеет имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст.ст. 256, 257 ГК РФ), если сами сособственники не установили соответствующим договором иной режим такого имущества.

Кроме того, общая совместная собственность могла возникать на квартиру при её приватизации (не только супругами, но и иными членами семьи) до внесения соответствующих изменений в Закон РФ «О приватизации жилых помещений», после чего право приватизировать квартиру в совместную собственность было оставлено только за супругами.

Отчуждение доли в праве долевой собственности не имеет никаких препятствий, кроме предварительного уведомления сособственников. Для распоряжения же долей в праве совместной собственности её сначала нужно выделить с оформлением самостоятельных документов и права на неё. Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении - по решению суда на общее имущество может быть уста­новлена долевая собственность этих лиц, - и только после этого каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распоря­диться принадлежащей ему долей.

Итак, для реализации права на долю в долевой собственности согласия остальных участников общей доле­вой собственности не требуется, но они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Данное правило должно применяться (согласно закону) и при отчужде­нии доли по договору мены, когда каждая из сторон при­знается продавцом товара, который она обязуется пере­дать, и покупателем товара, который она обязуется при­нять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Однако применение этого правила к договору мены на практике весьма проблематично.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют пре­имущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними даже суд не вправе обязать продавца пере­дать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Как исключение, преимущественное право покупки не действует в слу­чае продажи доли в праве собственности на недвижимость с публичных торгов, проводимых при отсутствии согласия всех участников долевой собственности от приобретения доли с соблю­дением правил, предусмотренных ст. 255 ГК РФ и други­ми правовыми актами.

При наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения) постороннему лицу никаких преимуществ у других сособственников на приобретение этой доли, разумеется, нет.

А поэтому сделка дарения доли в праве долевой собственности на недвижимость на практике нередко исполь­зуется для обхода имеющего право преимущественной покупки другого сособственника. И если под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то при дока­занности в суде того, что в действительности доля в праве была продана, а не подарена постороннему лицу, дарение должно быть квалифицировано как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) и к совершенной сделки должны быть применены правила о купле-продаже, в том числе предусмотренные в ст. 250 ГК РФ относительно преимущественного права покупки.

Залог доли в праве долевой собственности на общую недвижимость (в том числе дом, квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущест­венном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам (ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости").

В собственности субъектов гражданского права могут находиться не только отдельные здания, сооружения, квартиры, но и изолированные комнаты в коммунальных квартирах. Общее количество таких объектов недвижимости существенно увеличилось после того, как Конституционный Суд РФ постановлением от 3 ноября 1998 г. № 25-П признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничиваю­щей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищ­ного фонда социального использования, после чего были внесены соответствующие изменения в Закон «О приватизации жилых помещений»⁴.

ЖК РФ также предусмотрел возможность нахождения в собственности отдельных (изолированных) комнат в коммунальных квартирах и, соответственно, предусмотрел возможность их продажи, - но с соблюдением преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты на общих основаниях – п. 6 ст. 42 ЖК РФ. С отчуждением комнаты автоматически отчуждается и доля её собственника в общем имуществе квартиры, пропорциональная размеру комнаты.

При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество постороннему лицу сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по кото­рой она продается, и на прочих равных условиях (соблю­дение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.д.).

Продавец доли обязан известить остальных участников общей собствен­ности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и усло­вий, на которых она продается.

Если участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю в праве собственности по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом не приемлемые для последнего ус­ловия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю на назначенных им условиях постороннему лицу.

Если продавец доли впоследствии изме­нит цену или другие условия продажи, то он обязан уве­домить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может ока­заться нарушенным.

Извещение о продаже доли направ­ляется остальным участникам общей долевой собствен­ности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.

Можно направить уведомления ценным письмом с уведомлением о вручении или попросить сособственников расписаться на втором экземпляре извещения, остающемся у сособственника-продавца. Можно уведомить сособственников и через посредство нотариуса.

Дока­зательством извещения сособственников о предстоящей продаже доли могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собст­венности заявления продавца.

Документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности на недвижимость (с указанием цены и иных условий, на которых она продается), в обязательном порядке должны прилагаться к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи доли (п.1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него.

Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления пре­имущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она про­дается) или молчание в течение месяца со дня уведомления.

Если остальные участники общей собственности отка­жутся от осуществления преимущественного права по­купки отчуждаемой доли в праве собственности или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Молчание в преде­лах установленного срока для осуществления преимуще­ственного права покупки равносильно отказу.

Отказ же сособственников от приобретения доли до истечения месячного срока с момента их извещения должен быть обязательно письменным и либо заверенным нотариусом, либо оформленным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, т.е. в учреждении юстиции (п.1 ст.24 вышеназванного Федерального закона).

В случаях, когда к заявлению о регистрации сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, нотариально заверенные или оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию (т.е. в учреждении юстиции), государственная регистрация сделки и одновременно права собственности покупателя на проданную долю проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных сособственников.

Если же такие документы отсутствуют, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации этот срок не истек.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недви­жимости, доля в праве собственности на которую отчуждается, и адрес их неизвес­тен.

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит дока­зательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсут­ствующих сособственников и о том, что их место пребы­вания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолжен­ности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы неоправданно ограничено право собствен­ника, желающего распорядиться своим имуществом с со­блюдением правил ст. 250 ГК РФ.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли стро­ения (квартиры).

При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, упла­ченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы).

Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей доле­вой собственности преимущественным правом приобрес­ти продаваемую долю в праве собственности на недви­жимое имущество, а не ограничиться выражением жела­ния на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупате­ля, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендую­щим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска.

На практике часто встречается ошибка, когда истцом предъ­является, а судом рассматривается иск о признании не­действительным договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижи­мость по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сдел­ки путем приведения сторон в первоначальное положе­ние, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах соб­ственника (ст. 167 ГК РФ).

Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию законом не предус­мотрена. Закон наделяет участника общей долевой соб­ственности лишь правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплачен­ных сумм.

Данное решение суда становится неотъемлемой частью до­говора купли-продажи доли жилого дома (квартиры), который подлежит обязательной государственной регистрации.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения права общей собственности на недвижимость.

Так, раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участни­ками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупа­теля, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Под разделом (выделом доли) в натуре здесь подразумевает­ся выдел сособственникам самостоятельных изолирован­ных частей жилого дома.

На практике указанным способом прекращается глав­ным образом общая собственность на жилой дом.

До сих пор речь шла о продаже доли в праве долевой собственности на имущество. Если же имущество (например, дом или нежилое здание, сооружение) находятся в совместной собственности (например, речь может идти о супругах), то здесь действуют иные правила (ст. 253 ГК РФ): возможно распоряжение лишь всем объектом недвижимости одновременно с общего согласия всех сособственников, либо возможен предварительный раздел имущества (и тогда прекращается общей собственности) либо сособственники могут установить своим соглашением (скажем, брачным договором) режим долевой собственности на то или иное имущество с последующей регистрацией в учреждении юстиции права долевой собственности и получением там Свидетельства о праве на долю в праве собственности на имущество. При недостижении соглашения сособственников в праве совместной собственности о трансформации её в долевую собственность это может быть сделано судом по иску любого из сособственников – п. 5 ст. 244 ГК. Когда долевая собственность будет трансформирована в долевую с оформлением права собственности на долю, эту долю можно отчуждать по общим правилам, с соблюдением прав других сособственников на преимущественную покупку доли.

От продажи доли в праве общей собственности на недвижимый объект следует отграничивать продажу отдельных нежилых помещений в одном и том же здании, сооружении. Как уже было отмечено, здесь следует иметь в виду, что если собственник пожелал продать, подарить, обменять часть здания, сооружения, то он должен сначала обратиться в соответствующие органы с просьбой о ликвидации регистрации здания как единого объекта и регистрации отдельных частей одного и того же здания как самостоятельных объектов недвижимости. Только после этого будет правомерна продажа отдельных помещений в здании. Если право собственности с государственной регистрацией уже есть на отдельные помещения – только в этом случае их можно пускать в оборот, совершать с ними сделки.