Вопрос 16. Договор купли-продажи. Ипотека (залог) земельных участков

Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи земельных участков является разновидностью гражданско-правового договора купли- продажи. согласно которому одна сторона(продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне (покупателю).а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму(цену). К-п ЗУ осущ-ся в соотв-и с нормами ГЗ, но с учётом требов-й норм зем. з-ва

1)В соответствии с ЗК не могут быть объектами купли продажи земельные участки из земель, которые изъяты из оборота. Купля-продажа земельных участков, ограниченных в обороте допуск-ся в случ, указ в ФЗ (нац.парки)

2)Объектом купли-продажи может быть только земельный участок прошедший государственный кадастровый учет и получивший в результате этого такие характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков.

3)Являются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, если он:

Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию

Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком в том числе ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных земельных сделок

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами

4) Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; о качественных свойствах земли; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Продавцами в договоре купли- продажи земельных участков в зависимости от того, в чьей собственности находятся продаваемые земельные участки, могут быть:

Государство и муниципалитеты в лице гос. органа исп. власти и ОМС, когда продаваемый участок находится в гос. или муниципальной собственности.

Граждане и ЮЛ,когда зем участок явл объектом частной собственности.

Покупателями м.б. государство и муниципалитеты в случ.когда земельн участки находятся в собственности граждан и ЮЛ.

Если объект К-п – ЗУ в гос. или мун. соб-ти, то закл-е д-ра осложн-ся => 2 вар-та:

1. К-п ЗУ на торгах

2. К-п ЗУ без проведения торгов

1. Исключит-о на торгах предоставл-ся ЗУ в соб-ть для строит-ва без предварит. согласования места размещ-я будущ. объекта. Торги в форме аукциона или конкурса. При аукц. продаже победитель тот, кто предложил наиболее высок. цену, а при конкурсе – наилучшие условия использ-я ЗУ.

Порядок провед-я торгов – ст. 38 ЗК

Созд-ся комиссия. По рез там торгов – протокол – основ-е для заключ-я д-ра К-П ЗУ, протокол и дог-р проходят гос. регистр-ю.

Цена. При аукционе – цена определ-ся в ходе торгов с учётом рыночн. стоимости земли. При конкурсе примен-ся кадастровая стоимость ЗУ. Кадастров. стоимость устан-ся при проведении кадастров. оценки земель с учётом классификации земель по целевому назнач-ю и по виду функционального использ-я ЗУ. По рез-там устан-ся кадастр. стоимость, ктр утвержд-ся орг. ИВ СРФ.

Кадастр. стоимость – показатель качественного уровня зем уч-ка, его хоз. цен-ти в ден. выражении. (если кад. ст-ть в СРФ не утверждена, то прим-ся нормативн. цена земли – в кратном размере земельн.налога за единицу зем. площади).

Если для ЗУ определена рын. стоимость, то кад. ст-ть устан-ся в % от рын.ст-ти.

Рын. ст-ть – наиболее вероятн. цена, по ктр объект м.б. отчуждён на открытом рынке, определ-ся оценщиком по д-ру с заказчиком.

2. Без провед-я торгов.

- ЗУ, нах в гос. или мун. соб-ти, собственникам приватизированных зданий, строений, сооруж-й, об-тов, строит-во ктр не завершено, но ктр признаны самостоят. объектами недвиж-ти. Стоимость определ-ся СРФ на основе предельн. размеров, установл. в ФЗ «О введ-и в действие ЗК». Предельн. размеры в завис-ти от числен-ти насел-я в виде кратной ставки зем. налога:

свыше 3 млн чел от 5 до 30 кратн. размера ставки зем. налога за ед-цу площади ЗУ

от 500 тыс до 3 млн – от 5 до 17

до 500 тыс – от 3 до 10 (в Барнауле - 17)

Ипотека (залог) земельных участков.

Согласно п.1 ст1. ФЗ «об ипотеке» одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой. или лицо.не участвующее в этом обязательстве(третье лицо). Имущ-во остаётся у залогодателя в его влад-и и пользов-и.

Ипотека может быть установлена в обеспечение широкого круга обязательств и в частности: по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК и ФЗ.

В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации предмета описанием.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество. зарегистрировавшего это право залогодателя.

К договору об ипотеке земельного участка обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим земельным комитетом.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.(момент вступления в силу). Несоблюд-е правил о гос. регистр-и дог-ра влечёт его недействительность.

В случае неисполнения ил ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке установленном процессуальным законодательством.

В ФЗ «об ипотеке» - отдельн. глава 11 – особ-ти ипотеки ЗУ

Согласно ФЗ «об ипотеке» По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если ЗУ передан по дог-ру аренды гр-ну или ЮЛ, арендатор вправе отдать арендн. права ЗУ в залог в пределах срока д-ра аренды с согласия соб-ка ЗУ.

Ипотека земель не допускается:

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования

В 2008 г. измен-я: если д-ром об ипотеке не предусм-о иное, при ипотеке ЗУ право залога распростр-ся также на находящиеся и строящиеся на ЗУ здание или сооружение залогодателя. Ранее право залога не распространялось на здания и сооруж-я.

Оценка предмета ипотеки (залоговая стоимость) определяется соглашением залогодателя и залогодержателя. Ранее договору об ипотеке его оценка не могла быть ниже кадастровой стоимости земельного участка. Сейчас по договорённости – рын. стоимость

В отношении земельного участка, на которое обращено взыскание путем продажи на публичных торгах, сохраняется установленный для этого участка режим разрешенного использования.