Вопрос 15. Понятие и особенности земельных сделок. Форма совершения и государственная регистрация земельных сделок.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки.

п. 3 ст. 129 ГК Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ст. 153 ГК Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры).

Т.к. земля – специфич природн. объект, поэтому зем.сделки рег-ся гр.зак-вом с учетом зем. зак-ва, т.е имеют свои особ-ти.

Особенности земельных сделок:

1. не допускается самовольн. изменение целевого назначения земельного участка (только в установл. зем. зак-вом порядке)

2. не допускается образование маломерных участков, ктр не м.б. использов-ы по целев. назнач-ю. (напр-р в Барнауле миним. размер ЗУ для строит-ва и эксплуат-и инд. жил.дома не м.б менее 0,03 га)

3. не должны приводить к ухудшению состояния земель и окр. среды, к ущемлению прав и зак.интересов др. лиц.

4. не допускается изменение установлен. режима землепользов-я (разрешенного использования, санитарного режима).

+ необходимо индивидуализировать предмет. Поэтому в договор вносятся сведения из кадастрового паспорта.

Зем. сделки совершаются в письменной форме путем составления одного документа.

В ряде случаев - нотариальное удостоверение сделок. Оно обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договор ренты.

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином гос. реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ФС гос. регистрации, кадастра и картографии и её территор. органы в ведении Минэкономразвития).

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Сделки же с земельными участками подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.

Так, в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ), а договор продажи ЗУ сам по себе гос. регистрации не требует. Гос. регистрация необходима для перехода соответсвующего права.

Общ. положения конкретизированы в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрируется кажд. объект отдельно в Едином гос.реестре с присвоением кадастр. номера. Проведенная гос.регистрация возникн-я и перехода прав удостовер-ся свидет-вом о гос.регистр-и прав, а дог-ров – посредством регистр. надписи на док-те.

Несоблюдение письменной формы, игнорирование нотариального удостоверения или регистрации земельной сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, регистрация производится на основании решения суда.

Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации.