4.3. Определение базового показателя кадастровой стоимости

Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме¹, то расчеты по статистической составляющей могут привести к неадекватным результатам (R²<0.85). В этом случае, расчет базового УПКСЗ ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно - аналитической составляющей Методики.

где:

Р^j – УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

БП^j – базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

Q_i^j – показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земель.

Формула расчета базового УПКСЗ j-го вида функционального использования земель (БП^j) имеет вид:

где:

Рсд_i^j – цена сделки с i-им земельным участком j-го вида функционального использования земель²;

n – количество сделок.

Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости.

Расчет УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует (или отсутствует в необходимом объеме) информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости осуществляется с использованием коэффициента К^ц.

При оценке города Рыбинска использовался статистический метод по его результатам бала получена кадастровая стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой. Используя данные статистической (кадастровую стоимость многоэтажной застройки на правобережье) и экспертно-аналитической (коэффициенты качества) составляющих рассчитываем базовый показатель:

n n

БП^j = P_i^* / Q_i^* =531913,46/192,25=2766,78 (р/м²)

i=1 i=1

БП^j – базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

P_i^* – УПКСЗ i-го квартала, рассчитанный с помощью статистической составляющей по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Q_i^* – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

4. Совместная работа по двум составляющим метода

По объекту оценке была построена статистическая модель, проведен анализ первичного рынка жилой недвижимости и получен базовый показатель по наиболее информативному виду использования (земли многоэтажной застройки).

УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяются на основе УПКСЗ по виду использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок в нашем случае – многоэтажная застройка. То осуществляется переход от УПКСЗ кварталов, полученных по статистической составляющей к их УПКСЗ по видам использования с отсутствием рыночных данных. Расчет УПКСЗ по виду использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (P_i^ц), осуществляется по следующей формуле:

где:

Q_i^ц – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

К^ц – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Расчет коэффициентов перехода (К^ц) осуществляется по формуле:

К^ц = Q_imax/Q_max^* (31)

где:

Q_maxi – максимальный коэффициент качества (из выборки приложения 4) вида функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок;

Q_max^* – максимальный коэффициент качества (из выборки – приложение 4) вида функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (земли многоэтажной жилой застройки).

Расчет коэффициентов перехода

по видам функционального использования

Таблица 11

Виды использования (основание ЗК РФ)	Функциональное использование (основание – инструкция от 09.05.93. за № 26).	Максимальный коэффициент относительной ценности (Q)	Коэффициент перехода (Кц) вычисленный в процессе дипломной разрабы	Коэффициент перехода применяемый с 2000 г. для целей оценки
Земли городской поселковой и сельской застройки	1. Земли застройки или подлежащие застройки (многоэтажной и повышенной этажности)	0,49	1.00	1
	2. Земли предоставленные под ИЖС	0,44	0.90	0,12
	2.1. Земли гаражных кооперативов	0.34	0.69	1

Продолжение таблицы 11

Земли общего пользования	1.Для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения.	0.50	1.02		1
	2. Полигоны для захоронения промышленных отходов, свалок	0,49	1.00		0,12
	3. Временные сооружения облегченного типа (летние кафе, павильоны и т.п.)	0,56	1.14		1
Земли сельскохозяйственного использования	1. Пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы и пастбища в границах населенного пункта.	0,31	0.63		0,12
	2. Кустарники, торфяники, карьеры и другие неудобные земли.	0,28	0.57		0,12
Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.	1. Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.	0,33	0.67		0,12
Земли лесного фонда	Земли лесного фонда	0,28	0.57		0,12
Земли водного фонда	Земли водного фонда	Не оценивались		0,12
Земли промышленности, транспорта, связи.	1. Земли промышленности, транспорта, связи	0,58	1.18		0,33
	2. Земли обороны и иного назначения	0,34	0.69		0,33
Земли запаса	1. Земли запаса	0,30	0.61		0,12

Этот алгоритм эффективен в случае, когда все коэффициенты относительной ценности по наиболее информативному виду использования земель укладываются в интервал Qср – 20% < Qср < Qср + 20%, в противном случае накапливаются ошибки и полученные данные не будут соответствовать действительности. Что бы исключить подобные ошибки для расчета используются только УПКСЗ и показатели качества территории не выходящие за рамки указанного интервала.