2. Применение статистического метода при оценке г.Рыбинска.

3.2.1 Общие положения

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос_i+Pсделки_i) * К^ц_i , (1)

где:

S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос_i –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К^ц_i – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера.

На основании модели (1) составляется избыточная система уравнений, описывающая сделки с объектами недвижимости в оцениваемом поселении:

(2)

где:

Pпос_i,j –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера поселений и j-го поселения данного кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_n – линейная функция параметров сделки для i-го кластера поселений и j-го поселения данного кластера, учитывающая особенности n-го оцениваемого объекта недвижимости (земельного участка и строения на нем) (локальная составляющая), руб/кв.м;

F_i,j – значение факторов для j-го поселения, i-ого кластера;

ß_j – коэффициенты регрессии факторов i-го кластера;

F_j,n – значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструктуры j - го поселения на n-й объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения);

α_j – коэффициенты регрессии факторов для каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек j-го поселения, для которых существует одинаковый набор факторов F;

G_n,k – k-я характеристика, n-го объекта КОЗП;

δ_k – вес k-го признака для n- го объекта КОЗП.

Сonst – средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок) для конкретного кластера.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

Рсделки_n = S_n*P1*Пх_i,n , (3)

где:

Рсделки_n – цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

S_n – общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

Р1 –базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/кв.м. .(Рыбинск – 2680,28 р/м³. – Приложение 6);

Пх_i,n –совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.

Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом (Приложение 6).

При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:

(4)

где:

Р_{объекта} –стоимость единицы площади объекта сделки – квартиры (руб./кв.м);

ПК_кач.k,.n – совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки (Приложение 6 (таблица 4)), так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

К_кач.k,n – значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве «материал стен» К_кач. для признака «панельные стены» равен 0,5, а для признака «кирпичные стены» – 0,3 и т.п.).

Для каждого объекта сделки с известной ценой сделки (или ценой предложения) рассчитывается ПК_кач.k,.n. Для этого составляется система уравнений (4) по числу сделок. Далее эта система логарифмируется:

(5)

Совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки (ПК_кач.n) находится решением переопределенной системы уравнений, так чтобы коэффициенты минимизировали норму:

(6)

Рассчитанные таким образом коэффициенты качества объекта сделки (ПК_кач.n), подставляются в первоначальную систему уравнений (4) и цены сделок пересчитываются по полученным коэффициентам. Таким образом удается сгладить артефакты в ценах сделок (недостоверные, завышенные или заниженные цены). Происходит фильтрация, наиболее отличные по стоимости объекты сделок удаляются (в СПО процент удаляемых сделок задается вручную (по умолчанию – 5%)) и система уравнений (4) снова пересчитывается.

Как уже отмечалось, среди коэффициентов качества объектов сделок учитывается территориальный коэффициент улицы, на которой была совершена сделка (или зарегистрированы цены предложения) – Кт_ул (Приложение 6). На основе территориальных коэффициентов улиц (Кт_ул)определяются территориальные коэффициенты для перекрестков улиц (Кт) как точечных объектов. Далее на основе территориальных коэффициентов для перекрестков улиц (Кт) данного кадастрового квартала осуществляется расчет территориальных коэффициентов для центров кадастровых кварталов (Кт_n)_, тем самым позволяя определить коэффициент регрессии _j в формуле (2):

(7)

где:

Кт_n – территориальный коэффициент, рассчитанный для центра n-го кадастрового квартала;

F_j,n – значения сжатых факторов, отражающих влияние различных типов объектов инфраструктуры поселения на величину УПКСЗ в n-м кадастровом квартале.

Перед расчетом коэффициентов качества объектов сделок (К_кач.k,n), территориальные коэффициенты центров кадастровых кварталов (Кт_n) приводиться к единице.

При оценке г.Рыбинска использовалась обширная выборка сделок совершенных за 1999 – 2000 (Приложение 2), но получившийся результат не отвечал сложившейся ситуации на рынке недвижимости, выход из этого положения – применять в расчетах только «предложения по объектам недвижимости» (еще не вошедшим в эксплуатацию после строительства).

Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (К_кач.k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом. По городу Рыбинску был проведен анализ земель многоэтажной жилой застройки (предложение), базовая стоимость типовой квартиры 2680,28 руб/м²., ниже представлены характеристики типовой квартиры («средней» сделки.)

Таблица 1

Параметр	Значение	Коэффициент
Материал стен	К	0,9859
Количество комнат	>3	1,0000
Ванна/санузел	Нет сведений	1,0187
Балкон/лоджия	2 балкона	0,9956
Площадь кухни	От 7 до 9	1,0037
Качество планировки	Нет сведений	1,0000

Специальное программное обеспечение позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства (СНС) типичного объекта (аналог полной восстановительной стоимости (ПВС)) и коэффициента износа (К_изн.) типичного объекта методом «извлечения» рассчитывается УПКСЗ под типичным объектом (формула (8)). Типичный объект не имеет характеристики местоположения, поэтому при расчете УПКСЗ учитывается территориальный коэффициент кадастрового квартала (Кт_n), в котором расположен данный земельный участок.

, (8)

где:

Кзем – удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений для застройки различной этажности (значения удельного показателя земельной доли (Кзем) приведены в таблице 2.

Таблица 2

Удельные показатели земельной доли, приходящиеся на 1 м кв. общей площади квартир для различной этажности застройки (К зем)

Количество этажей	2	3	4	5	6	7	8	9	12	14	16
Удельный показатель, Кзем	1,5*	1,18	1	0,88*	0,8	0,73	0,68	0,65*	0,54	0,5	0,45*

ПРИМЕЧАНИЕ:

Показатели таблицы, отмеченные знаком звездочка (*) приводятся в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 № 59.

Показатели, не отмеченные знаком звездочка (*) устанавливаются методом “интерполяции”.

Установление типичного объекта и приведение цен на объекты недвижимости к ценам типичного объекта производится по каждому виду функционального использования земель, обеспеченному рыночной информацией. Среди видов функционального использования земель могут выделяться виды функционального использования земель под объектами недвижимости, существенно отличающимися друг от друга качественным и стоимостным характеристикам. Например, по виду функционального использования «земли многоэтажной и повышенной этажности жилой застройки» в отдельную группу может выделяться жилье улучшенной планировки, построенное по индивидуальным проектам (элитное жилье). Далее существует возможность выделения групп близких по характеристикам типов жилых домов. Для каждой из выделенных групп объектов недвижимости определяется типичный объект.

В работе над оценкой земель города Рыбинска проводился выбор только одного типичного объекта (Приложение 3) для многоэтажной и повышенной этажности застройки, так как этот вид наиболее информативный.

3.2.2 Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных показателей г.Рыбинска.

При расчете кадастровой стоимости в черте отдельно взятого поселения, расчет проводится по показателям, характеризующим инфраструктуру этого поселения. По этим показателям рассчитываются факторы (Fj) для любой интересующей точки (а следовательно и Кт). В этом случае не учитываются показатели более высокого уровня, характеризующие отличие одного поселения от другого. При решении многоуровневой задачи район – поселение – земельный участок (характерная точка), множество показателей увеличивается, то есть факторы Fj для n - уровня считаются n – раз. На каждом уровне осуществляется кластеризация объектов оценки и находятся аналитические зависимости между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами (Fj) этого уровня. Например, при решении двухуровневой задачи, при описании нижнего уровня (уровень земельного участка, характерной точки) для уравнения регрессии имеем:

+ (9)

где:

для – известны все составляющие,

для - неизвестные искомые коэффициенты при факторах, учитывающих особенности инфрастуктуры поселения.

Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных показателей на территории города Рыбинска (Рис 1)

поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для При описании уровня поселения рассматривается информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения коэффициентов при ценообразующих факторах в одном кластере - одинаково, а значения самих факторов - различны для различных поселений кластера, для которых нет информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Полученная аналитическая зависимость применима для при описании уровня поселения рассматривается информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Для распределения рассчитанных по тестовым объектам УПКСЗ по видам функционального использования на другие объекты кластера, осуществляются следующие действия:

Проведение кластеризации кадастровых кварталов на территории г.Рыбинска

Рис. 1

• в тестовом объекте кластера (кадастровм квартале) по ценообразующим факторам, учитывающим особенности инфраструктуры поселения, группируются (кластеризуются) характерные точки и земельные участки с известными координатами;

• для кластеров характерных точек тестового поселения определяются аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

• для других (отличных от тестового) кварталов кластера собираются показатели, отражающие влияние инфраструктуры поселения на характерные точки этого поселения с последующим их преобразованием в ценообразующие факторы;

• определяется к какому кластеру точек тестового квартала относятся те или иные характерные точки других кварталов данного кластера ;

• на основании рассчитанных ранее коэффициентов регрессии (α_j) и значений ценообразующих факторов определяются значения территориального коэффициента (Кт) в характерных точках поселений (перекрестках) отличных от тестового.

Общая формула, отображающая описанный выше расчет территориального коэффициента (Кт) в конкретном поселении выглядит следующим образом:

(11)

Конечная формула для расчета кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости имеет следующий вид:

(12)

Расчет кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости осуществляется на основе информации о сделках с объектами недвижимости, с которыми производилась процедура определения типичного объекта с базовой стоимостью (Р1) и коэффициентами качества равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному объекту невозможно, или не имеет смысла, формула определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП будет иметь следующий вид:

(13)

Величина const представляет собой среднее значение кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.

При расчете кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка с использованием информации об арендной плате за земельный участок, переход от ставки арендной платы к величине кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка осуществляется по формуле:

Р = С_а.п. + (Аг - ЗНг) * К (14)

где:

Р – кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка (руб./кв.м);

С_а.п – цена продажи права аренды на конкурсе;

Аг – размер арендной платы за землю (руб./год);

ЗНг – размер земельного налога (руб./год);

К – срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).

3.2.3. Расчет коэффициента определенности.

Используемая в Методике схема факторного анализа позволяет перейти от набора сжатых факторов к набору показателей, линейная комбинация которых составляет эти факторы. При этом, для облегчения сбора информации и уменьшения ее объема необходимо определить наиболее значимые показатели. Значимость оценочных показателей устанавливается на основе значений коэффициента определенности (R²).

Определение коэффициента определенности (R²) требует выполнения следующих операций:

• объединение поселений в кластеры на основе анализа ценообразующих факторов;

• выделение в каждом кластере тестовых поселений;

• сбор по тестовым поселениям информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

• определение аналитических зависимостей между ценами сделок с объектами недвижимости и ценообразующими факторами;

• описание аналитической зависимости между ценами сделок с объектами недвижимости и ценообразующими факторами, как линейной функции от показателей,

Коэффициент определенности (R²) представляет собой процент дисперсии цен продаж, описываемый следующей математической моделью:

R² = 1 – sse_un/sse, (15)

где:

sse_un =  ( Y_i – Y_регр.i)²;

sse =  ( Y_i – Y_сред.)²;

Y_i –цена i-ой сделки (или цена предложения);

Y_регр.i –цены i-ой сделки, рассчитанная с помощью аналитической зависимости;

Y_сред – средняя цена сделки.

При адекватности математической модели рынку выполняется условие: R²>85%. Чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше sse_un, тем правдоподобнее полученный результат.

Поиск достаточного количества оценочных показателей, состоит в расчете вклада в коэффициент определенности комбинаций различных вариантов показателей, расположение их в порядке возрастания в зависимости от их вклада с учетом цены сбора информации и нахождения границы, при которой можно исключить полученный вариант комбинаций показателей. В результате, выявляются показатели, комбинации которых вносят наименьший вклад в коэффициент определенности. Эти показатели исключаются, оставшиеся (наиболее значимые) используются для сбора информации по объектам ГКОЗП с последующим отнесением этих объектов к определенному кластеру и расчетом для них аналитических зависимостей.

Кроме сокращения исходного объема данных, коэффициент определенности также служит критерием адекватности полученных аналитических зависимостей рыночным тенденциям. Чем больше значение коэффициента определенности, тем правдоподобнее результат. Расчеты признаются удовлетворительными при коэффициенте определенности равном или превосходящем 0.85. В дипломной работе рассматривается тестовый пример на получения кадастровой стоимости по многоэтажной жилой застройке. Так как было проанализировано необходимое количество сделок, модель построена правильно и R²<0,93, следовательно земли многоэтажной застройки наиболее информативный вид использования. В дальнейших расчетах получены зависимости будут определять «Базовый показатель» на котором построен расчет. Если расчеты признаны неудовлетворительными (R²<0.85), необходимо увеличить объем исходной информации по сделкам с земельными участками и другими объектами недвижимости. Объем исходной информации возможно расширить за счет привлечения в качестве таковых показателей УПКСЗ по видам функционального использования кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляющей Методики.

3.2.4. Обработка информации о сделках с объектами недвижимости не имеющими точного адреса

Ввод данных по сделкам с квартирами в многоэтажных жилых домах и домах повышенной этажности, не имеющих точного адреса осуществляется в СПО по мере поступления данных с помощью подсистемы «Сделки МЖЗ». При этом по форме формируется «Классификатор коэффициентов качества» (К_кач.). В дальнейшем с помощью подсистемы «Расчет коэффициентов качества жилья приведенной типовой сделки» производится расчет весов коэффициентов качества (К_кач.), сглаживание и фильтрация цен сделок; рассчитывается базовая стоимость (Р1) для всего поселения и определяются характеристики типичного объекта; рассчитываются территориальные коэффициенты для каждой улицы на которой были зарегистрированы сделки с объектами недвижимости (Кт_ул.).

Для расчета потенциалов влияния, сделки с земельными участками, по тем видам функционального использования земель, где была установлена четкая адресная ( координатная) привязка (для гаража достаточен адрес гаражного кооператива, для садового участка – адрес садоводческого товарищества), наносятся на электронную карту поселения (подсистема «Описание территории» - «Графическое формирование объектов»). Типы объектов ГКОЗП с четкой адресной (координатной) привязкой, по которым существует информация о сделках, должны быть отражены в классификаторе объектов влияния. Это объясняется тем, что для этих объектов ГКОЗП важен потенциал влияния на них объектов инфраструктуры поселения. Относительно этих объектов ГКОЗП, в конечном итоге, рассчитается УПКСЗ по видам функционального использования земель для конкретного кадастрового квартала.

Для интерактивной привязки объектов влияния и адресов объектов сделок к электронной карте, а также для определения территориального коэффициента по улицам для сделок с объектами, не имеющими точного адреса, перед началом работ необходимо сформировать список улиц с их кодами. Формирование списка осуществляется в подсистеме «Сделки МЖЗ».

После получения необходимой исходной информации и нанесения объектов на электронную карту, рассчитываются УПКСЗ по всем видам функционального использования для конкретного кадастрового квартала.

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования земель – земли под многоэтажной жилой застройкой осуществляется по формуле (8).

Расчет УПКСЗ по другим видам функционального использования может быть проиллюстрирован следующим образом:

• с использованием электронной карты рассчитываются потенциалы влияния для центров кадастровых кварталов;

• проводится факторный анализ;

• значения потенциалов влияния трансформируются в сжатые факторы (F);

Расчет УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными земельными осуществляется по формуле:

(16)

где:

Р_зем. – УПКСЗ, полученный методом «извлечения» или методом « соотнесения» на этапе сбора рыночной информации.

Из данной формулы по известным факторам определяются α – регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих факторов (F) для любой точки поселения (центр квартала или конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой точке. Данные операции выполняются с использованием СПО, подсистемы «Описание территории»: программы «Факторный и кластерный анализ» и «Расчет потенциалов влияния».

В частности по г.Рыбинску был проведен факторный и кластерный анализ по 53 объектам влияния. При анализе рынка (в пункте 3.1.) город рассматривается двумя составными частями. Данная модель составляется только на кадастровые кварталы попавшие в первую часть г.Рыбинска (рис 1.1.) там найден наиболее информативный вид использования.

Нахождение кадастровой стоимости земли на

п равобережной части г. Рыбинска

Рис. 1.1.

3.3 Использование экспертно-аналитического метода при оценке.

1. Применение метода экспертных оценок при обработке результатов по г.Рыбинску

Многие исследователи при использовании сравнительного метода для массовой оценки выборки данных стремятся анализировать их методом регрессионного анализа, который позволяет обрабатывать большие объемы

рыночной информации и обеспечивает более качественный анализ и понимание рынка, чем традиционный подход сравнения по нескольким продажам. Использование регрессионного анализа позволяет исключить взаимозависимое влияние многих элементов сравнения (зависимые переменные) и установить более точные значения индивидуального и совокупного вклада в величину стоимости идентифицируемых рынком характеристик земельного участка.

Но если у специалистов нет необходимых объемов исходных данных по различным характеристикам городских участков близких по своему функциональному использованию, то получение надежных и достоверных результатов для весовых значений поправочных коэффициентов крайне проблематично. Ситуация отсутствия необходимых объемов выборок по продажам аналогичных участков или данных по значимых характеристикам городских земельных участков – является типичной для российских условий. Все это не способствует получению близких к объективному уровню значений поправочных коэффициентов.

Во многих публикациях по проблемам определения кадастровой стоимости земельных участков рассматривается возможность и необходимость применения экспертных методов и оценок.

Анализ литературных источников показал, что применение экспертных методов как методов определения важнейших составляющих кадастровой оценки традиционно. Например, оценка многих факторов «микро-» и «микроуровней» обычно носит экспертный характер и основана на определении величин поправочных коэффициентов для учета выделенных факторов влияния.

В то же время, применение экспертного метода чаще не распространяется далее определения элементов базовой стоимости квартала (зоны) при оценочном зонировании территории. Так экспертные методы применяют по факторам изменения ценности земель (доступность основных центров тяготения, инженерно-транспортное обустройство, состояние окружающей среды и т. п.) при оценочном зонировании территории, при недостаточности или противоречивости рыночной информации

По мнению авторов данного исследования, существующая практика не использует все возможности экспертных методов как таковых для задач проектирования и построения структуры УПКСЗ городского квартала и определения величин поправочных коэффициентов факторов влияния. Связано это, прежде всего с отсутствием у представленных авторов соответствующей осведомленности об уровне ряда современных экспертных технологий и о возможностях применяемых в них экспертных методах и подходах, а также – с высокой трудоемкостью получения исходных экспертных данных.

Многие исследователи, изучающие проблемы оценки территорий города, видят выход из методологических затруднений в значительном расширении применяемого инструментария (методов, подходов, сочетания традиционных методов), в переходе от чисто качественных описаний на основе интуитивных представлений к количественным замерам значений тех важнейших показателей, которые позволяют выявить важнейшие характеристики (показатели, критерии оценки, факторы влияния), существенные для муниципальных городских властей и частных инвесторов.

В связи с этим процесс определения (выделения) факторов влияния на УПКСЗ обоснованно предполагает использование современных и эффективных экспертных методов и технологий для решения этой задачи.

Многообразие функционального использования земли, различия в целевом использовании предъявляют свои требования к выбору критериев оценки.

Наилучшим образом подойти к построению реалистической модели УПКСЗ с учетом целевой функции использования позволяет применение метода иерархий Т. Саати.

Применение данного метода позволяет существенно конкретизировать изучаемый вопрос и выйти на выявление не очевидных, но, с экономической точки зрения, крайне важных (в качественном отношении) факторов влияния. Важнейшие факторы влияния – это, по оценке ряда исследователей, своеобразная «каркас-ткань» кадастровой оценки.

Использование метода иерархий для задач классификации ценообразующих факторов по уровню их влияния на кадастровую оценку земли с учетом целевой функции позволяет эффективно дифференцировать степень их значимости при разных целевых использованиях кадастрового квартала.

В итоге, это, например, может позволить более обоснованно дифференцировать банки земельно-кадастровых данных.

3.3.2. Подход и задачи экспертного исследования.

Любая оценка сложного объекта обычно осуществляется с опорой на те или иные критерии, которые могут быть заданы специалисту заказчиком, нормативным документом или создаваться при их отсутствии им самим. В последнем случае критерии могут достаточно четко осознаваться, но могут формироваться и на интуитивном уровне. Наиболее же типичной является ситуация, при которой оценка объекта должна проводиться по целому ряду критериев, которые упорядочены в определенную систему. Но для того, чтобы осуществить оценочные процедуры, необходимо первоначально определить какие же оценочные критерии (показатели) должны войти в состав оценочных показателей объекта, определить их вклад в конечную цель оценочной работы.

На практике обычно трудно получить в количественном виде достоверный вклад отдельных оценочных показателей в общий УПКСЗ кадастрового квартала при различном его использовании, если нет значительного количества продаж сходных по использованию участков или нет значительной базы данных по первичным оценочным характеристикам участков городской земли. Однако эти проблемы могут быть преодолены, если значение этого вклада будет определяться посредством корректного использования современных экспертных методов сбора и анализа информации.

В любом экспертной исследовании можно выделить две базовые задачи, которые обычно приходится решать эксперту:

1) Собрать качественную исходную информацию

2) Провести анализ и дать достоверную оценку об объекте экспертного исследования.

Учитывая эти две задачи, мы будем исходить из подхода, что при построении системы критериев оценки нужно класть в основу не идеальную (не отвлеченную) модель кадастровую стоимость городской земли, а исходить из конкретных реальных требований, условий и результатов жизнедеятельности этого квартала при различном его функциональном использовании.

Такой подход, как показывает практика, наиболее адекватно отвечает задачам создания полной системы критериев анализа и оценки такого сложного социально-экономического объекта каким является УПКСЗ. Как известно, УПКСЗ во многом обусловлен не только экономическими, но и социальными, экологическими, социально-психологическими, инженерно-техническими и т. п. условиями существующими на квартале и вокруг него.

В связи с вышеизложенным предполагается решить следующие практические задачи: 1) определить роль различных составляющих УПКСЗ при различном целевом использовании квартала городской земли; 2) выделить наиболее важные факторы влияния с учетом различных целевых функций использования квартала и 3) определить «весовые» коэффициенты факторов влияния с учетом различных целевых функций использования квартала.

В экспертном исследовании используется подход, при котором сравниваются представления и предпочтения специалистов в области оценки недвижимости и в области земельных ресурсов и землепользования о факторах, влияющих на уровень УПКСЗ кадастрового квартала в связи с возможным различным его использованием (с учетом целевой функции использования).

3.3.3.Специфика анализа и оценки многокритериального объекта

Теория системного анализа рекомендует для решения задач анализа и оценки сложных объектов (а таковым является удельный показатель кадастровой стоимости квартала с учетом целевой функции использования) использовать декомпозиционно-агрегативный подход, когда объекты анализируются и сравниваются поочередно по группе частных критериев. Частные критерии при этом выстраиваются с учетом важности (приоритетности) каждого из них для эксперта или группы экспертов в иерархическую систему.

Преимущества, связанные представлением анализируемого многокритериального объекта в виде иерархии, следующие:

1. Иерархическое представление системы можно использовать для описания влияния приоритетов элементов нижнего уровня на приоритеты элементов более высокого иерархического или самого верхнего уровня.

2. Иерархическое описание дает детальную информацию о структуре и функциях системы.

3. Иерархии одновременно устойчивы и гибки, поскольку можно добавлять элементы в определенные уровни.

Такой подход достаточно широко используются на практике. Прежде всего, это обусловлено простотой его интерпретации как экспертами, так и лицами, участвующими в обсуждении полученных окончательных результатов.

Анализ и оценка многокритериальных объектов в большинстве случаев представляет собой следующую цепочку типовых задач:

I. Определение цели и объекта анализа.

II. Построение оценочной модели анализируемого многокритериального объекта. Отбор обобщенных показателей, которые характеризуют наиболее общие и важные свойства анализируемого многокритериального объекта. Подбор для каждого обобщенного (интегрального) показателя промежуточных оценочных критериев (промежуточные критерии оценивают важные свойства анализируемого объекта с точки зрения лица, принимающего решения). Для каждого промежуточного оценочного критерия определяется перечень (состав) простых (элементарных) оценочных критериев. Простые оценочные критерии подлежат непосредственному измерению (оценке) пользователем. Данные по элементарным показателям создают исходную информационную базу по оцениваемому участку.

Обобщенные, промежуточные, простые оценочные показатели в данном экспертном исследовании представляют собой факторы влияния различного уровня обобщения на кадастровую стоимость индивидуального участка городской земли.

III. Проведение групповой экспертной оценки (методом парного сравнения) на базе выделенного множества оценочных критериев для определения их приоритетов (вкладов) в структуре многокритериального объекта.

IV. Определение приоритетов среди оценочных критериев многокритериаль-ного объекта, вычисление «весовых» коэффициентов оценочных критериев для всех уровней иерархии объекта.

Такова общая схема анализа многокритериального объекта.

3.3.4.Метод анализа иерархий Т. Саати.

При решении прикладных задач, связанных с анализом или оценкой многокритериальных объектов, как показывает накопленный опыт и практика, традиционные аналитические методы в чистом виде оказываются не совсем эффективными, а использование экспертных оценок в их привычной для нас форме и виде далеко не всегда приводит к успеху, так как, например, кадастровая стоимость участка городской земли это не только экономические и землеустроительные характеристики, которые можно отобразить в количественной форме, но и различные характеристики и состояние окружающих территорий, экологические и социальные свойства самого участка, транспортные и инженерно-технические условия жизнедеятельности участка и т. д., носящие чисто качественный характер, часто имеющие неосязаемый вид и форму, которые в связи с этим нередко крайне сложно и трудоемко представить и отобразить в однозначном формализованном виде.

Наиболее удобным и эффективным представляется применение иерархической системы критериев, когда при анализе или оценке объекта или объектов выбирается ряд интегральных показателей, характеризующих наиболее общие значимые свойства, например, экономические, транспортные, экологические, инженерно-технические, социальные и т. п. показатели. Каждый из этих показателей может характеризоваться рядом простых единичных показателей. Между уровней единичных и интегральных показателей может быть образован уровень промежуточных показателей. Один и тот же единичный показатель в иерархической системе критериев может влиять на различные интегральные показатели. Метод аналитических иерархических процессов (АИП) был впервые разработан и применен в конце 70-х гг. американским математиком Т.Л. Саати. Подход АИП эффективен при решении слабо структурированных и неструктурированных задач. Он полезен при анализе и оценке абстрактных или неосязаемых объектов, для которых нет стандарта измерения.

«Метод анализа иерархий является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения (ЛПР), по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно. Метод анализа иерархии включает процедуры синтеза множественных суждений, получения приоритетности критериев и нахождения альтернативных решений. Полезно отметить, что полученные таким образом значения являются оценками в шкале отношений и соответствуют так называемым жестким оценкам.» (Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем./ Пер. с англ. Под ред. И.А. Ушакова. – М.: Радио и связь, 1991. С.23)

Метод анализа иерархий (МАИ), применяемый для решения прикладных многокритериальных задач, с успехом используется при решении самых разных задач практики и теории, в том числе он эффективно может быть применен для анализа структуры кадастровой стоимости участка городской земли с учетом функции использования. Метод анализа иерархий предлагает процедуру, которая может полностью объединить экономическую, социальную, инженерно-техническую, природно-геологические среды в цели или критерии анализа и оценки такого сложного природного, социального и экономического объекта как кадастровая стоимость.

В целом подход АИП обладает следующими преимуществами:

• позволяет учитывать различные факторы и множественность целей;

• возможный эффект взаимодействия факторов;

• имеет относительную простоту вычислений;

• позволяет не только упорядочить критерии оценки, но и получить их приоритеты и «веса».

Проблема представления кадастровой стоимости земельного участка как сложного социально-экономического системного объекта, имеющего развитую внутреннюю структуру, практически слабо представлена в соответствующих отечественных публикациях. Как правило, авторами указывается лишь на иерархический характер кадастровой стоимости как на существенный признак данного системного объекта и не более того.

Практически нигде не упоминается опыт использования иерархий для построения структуры кадастровой стоимости городского земельного участка.

Данный метод, по-видимому, ни разу не реализовывался в полной мере в практике работ, связанных с проектированием технологии проведения кадастровой оценки и, в частности, для определения факторов влияния на кадастровую стоимость и определения «весовых» (поправочных) коэффициентов этих факторов.

Применение иерархий, по нашему мнению, позволяет наиболее полно раскрыть специфику взаимосвязей и значение (роль) отдельных оценочных критериев в структуре кадастровой стоимости городской земли.

Применение МАИ для структурирования проблемы определения состава кадастровой стоимости городского земельного участка в процессе анализа позволяет, кроме того:

а) выразить в цифрах неосязаемые, неэкономические факторы влияния (т.е. не измеряемых традиционными методами статистики и нормативной экономики), которые до сих пор не достаточно эффективно или совсем не использовались в практике работ определения стоимости участка городской земли с учетом целевого назначения;

б) получить явно выраженные и обоснованные компромиссы между несколькими критериями оценки, учитывая многие цели на выходе.

Данный метод позволяют также проводить глубокий покомпонентный сравнительный анализ структуры анализируемых объектов и получать не только общую ранжировку приоритетов интегральных показателей с точки зрения объекта исследования («кадастровой стоимости участка городской земли»), но и расставить, например, приоритеты по промежуточным показателям, минуя уровень интегральных показателей, относительно самого верхнего уровня иерархии – цели иерархии и анализа – «кадастровой стоимости участка городской земли», в первом случае, или расставить приоритеты по простым оценочным критериям, минуя уровень промежуточных, относительно уровней интегральных показателей и относительно самого верхнего уровня иерархии, во втором случае. Таким образом, системные аналитики (в том числе, и исполнители данной работы), получают по анализируемому объекту его полную картину, – где объект выиграл, где проиграл, из чего сложилось его итоговая структура оценочных критериев, какие факторы влияния являются важнейшими и определяющими и т. д.

Чтобы соизмерить относительную важность и расставить приоритеты среди отдельных составляющих (компонент) кадастровой стоимости, была проведена определенная аналитическая работа со стороны экспертов-аналитиков – разработана иерархическая модель кадастровой стоимости и подготовлена многокритериальная методика расчета приоритетов подобранных оценочных критериев и их «весовых» коэффициентов.

3.3.5. Построение иерархической модели «удельного показателя кадастровой стоимости земли».

Процесс разработки иерархической модели УПКСЗ, а также подготовка многокритериальной методики анализа, которая представляет собой алгоритм для определения вклада оценочных показателей (интегральных, групповых и простых оценочных критериев – различных характеристик кадастрового квартала и окружающих территорий) в УПКСЗ состоит из нескольких этапов.

1) Первоначально на основе практического опыта экспертов-консультантов и анализа отечественных и зарубежных публикаций по проблемам экономики города и, в частности, по проблемам кадастровой стоимости городской земли был выделен ряд обобщенных характеристик и непосредственных (элементарных) оценочных показателей УПКСЗ. Этап составления первоначального перечня всех возможных вариантов характеристик кадастровой стоимости позволил включить в этот перечень около 350 вариантов оценочных характеристик, отражающих различные аспекты такого сложного системного объекта как УПКСЗ.

2) Затем группой разработчиков был проделан соответствующий отбор внутри этого перечня, который сократил его до 54 простых оценочных и промежуточных показателей. Стоит отметить, что перечень простых оценочных показателей формировался с определенной избыточностью, достаточной для последующей верификации и удаления незначимых или слабо значимых факторов.

3) По результатам отбора была спроектирована иерархическая оценочная модель УПКСЗ квартала городской земли. Эта иерархическая модель содержит 3 уровня (рис 2).

Р ис. 2

Первый уровень – это уровень наиболее важных для практиков обобщенных (интегральных) характеристик кадастровой стоимости. Всего экспертами-аналитиками было выделено 6 обобщенных (интегральных) показателей: «Местоположение, доступность к центру города. Местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения», «Уровень развития инженерной инфроструктуры и благоустройства территории», «уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения», «Состояние окружающей среды» и «Эстетическая, историческая и ландшафтная ценность застройки», «Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

Второй уровень – групповые показатели. Каждый интегральный показатель содержит уровень групповых оценочных показателей. Например, обобщенный показатель «природно-геологические условия» содержит следующие групповые оценочные показатели: «инженерно-геологические условия строительства», «Степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»

Третий уровень – простые (элементарные) оценочные показатели. Групповые оценочные показатели (но не все) содержали уровень простых (элементарных) оценочных показателей. Последний уровень показателей подлежит непосредственной оценке по качественным шкалам или измерению в количественной форме.

4) Одновременно при построении иерархической оценочной модели УПКСЗ были выделены 14 типичных групп целевого использования городской земли (на основании ЗК РФ и инструкции от 09.05.93.). Эти группы не отражают, безусловно, всех возможных целевых использований городского земельного участка, но они непосредственным образом отражают самые насущные потребности и запросы соответствующих официальных городских и областных структур. Среди этих групп:

Таблица 3

Виды использования (основание ЗК РФ)	Функциональное использование (основание – инструкция от 09.05.93. за № 26).
Земли городской поселковой и сельской застройки	1. Земли застройки или подлежащие застройки (многоэтажной и повышенной этажности)
	2. Земли предоставленные под ИЖС
	3. Земли гаражных кооперативов
Земли общего пользования	4. Для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения.
	5. Полигоны для захоронения промышленных отходов, свалок
	6. Временные сооружения облегченного типа (летние кафе, павильоны и т.п.)
Земли сельскохозяйственного использования	7. Пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы и пастбища в границах населенного пункта.
	8. Кустарники, торфяники, карьеры и другие неудобные земли.
Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.	9. Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.
Земли лесного фонда	10. Земли лесного фонда
Земли водного фонда	11. Земли водного фонда
Земли промышленности, транспорта, связи.	12. Земли промышленности, транспорта, связи
	13. Земли обороны и иного назначения
Земли запаса	14. Земли запаса

Данные группы целевого использования являются наиболее востребованными практикой реализации рыночных земельных отношений в городских условиях. В дипломной работе кадастровая стоимость вычисляется по видам использования представленным в таблице 3.

Преимущества созданной иерархической оценочной модели УПКСЗ и затем подготовленной методики расчета приоритетов среди оценочных показателей различных иерархических уровней состоят в том, что:

а) спроектированная иерархическая модель включает намного больше исходных первичных оценочных показателей, характеризующих различные аспекты кадастровой стоимости;

б) иерархическая модель использует состав оценочных (первичных и промежуточных) и обобщенных (интегративных) показателей, приближенных к реальной ситуации кадастровой оценки городского квартала при различном его использовании;

в) модель может эффективно учитывать как запросы инвесторов проекта, так и органов, занимающихся вопросами налогообложения с помощью более точно рассчитанных весовых коэффициентов (весов) факторов влияния при различном целевом использовании квартала;

г) впервые в практике предложена схема обоснованного выделения наиболее значимых факторов влияния на УПКСЗ при различных целевых использованиях участка городской земли. Именно эта группа самым существенным образом сказываются на величине УПКСЗ;

г) методика расчета основана на более точных, с точки зрения математики и текущей практики определения УПКСЗ, математических методах и приемах обработки исходных данных, которые особенно эффективны при дефиците и противоречивости информации о результатах рыночных продаж тех или иных видов участков городской земли или при незначительных базах данных по характеристикам индивидуальных участков городской земли и т.д.

Работа по определению группы важнейших факторов влияния выполнена с помощью ИАС.

3.3.6. Методика и методы сбора и обработки экспертной информации.

В качестве варианта экспертного метода в данном исследовании был применен метод парных сравнений. Это один из известных методов экспертной оценки. Метод парных сравнений подробно описан в отечественной и зарубежной литературе. Парные сравнения являются главным ингредиентом теории АИП, они лежит в основе метода иерархий.

Вообще применение аппарата парных сравнений для определения весов оценочных критериев связано с ограниченными возможностями человека по переработке информации. Например, опыты доказывают, что эксперт или просто специалист не могут учитывать (удерживать) одновременно 7(+-2) объектов в ходе оценки. При росте количества оценочных критериев, которые необходимо одновременно учитывать, эксперты неосознанно применяют упрощенные эвристики, что приводит к искажению результатов экспертной оценки. Как показывают специальные исследования, при прямом указании весов оценочных критериев специалист-участник экспертного опроса, начинает использовать примитивные стратегии. Метод парных сравнений по сравнению с другими методами оценки дает наибольшую точность в работе эксперта. Он применяется обычно, чтобы выявить предпочтения экспертов «в чистом виде». Считается, что качественные сравнения двух оценочных критериев сделать гораздо легче, чем выражать свои предпочтения в балльной или ранговой шкале; этот метод оценки не навязывает эксперту априорных условий. Парные (или попарные) сравнения оценочных критериев или объектов – наиболее точный и надежный метод выявления предпочтений.

Суть метода парных сравнений заключается в том, что респондентам (например, экспертам-консультантам) предъявляются все возможные парные сочетания оценочных критериев и предлагается по каждой паре указать степень предпочтения одного над другим с учетом заданного критерия более высокого уровня иерархии. Результатом обработки данных опроса является матрица парных сравнений. Затем исследователь по определенной схеме упорядочивает оценочные критерии.

Метод парных сравнений позволяет определить значимость различий положения тех или иных оценочных критериев в иерархии и решать другие сходные задачи.

Достоинством метода является также высокая надежность при возможности упорядочить достаточно большое количество оценочных критериев (или объектов) оценки.

Для целей КОЗП была разработана специальная экспертная анкета для сбора информации о предпочтениях специалистов в отношении оценочных показателей УПКСЗ при различном целевом использовании участка городской земли. Анкета состоит из соответствующей инструкции с примерами заполнения и собственно оценочной части. При составлении анкеты были соблюдены требования методики и техники составления экспертной анкеты.

В процессе заполнения анкеты эксперту требуется оценить степень предпочтения (важности) того или иного оценочного показателя по сравнению с другим из представленной пары критериев относительно более обобщенного оценочного показателя. Эту процедуру эксперт проводил по каждой из групп целевого использования участка, т. е. 14 раз для каждой пары оценочных показателей. От эксперта требовалось проставить свой вариант ответа на специально подготовленной шкале. Это обеспечило необходимый уровень качества собранной информации.

Таблица 4

Пример анкеты

Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, центрам социального и культурно-бытового обслуживания населения	Какой из интегральных показателей оказывает большее воздействие на стоимость кадастрового квартала?													Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения
Виды функционального использования земель	Очень сильное превос-ходство		Значи-тельное превос-ходство		Сущест-венное превос-ходство		Умерен-ное превос-ходство		Равны		Умерен-ное превос-ходство		Сущест-венное превос-ходство			Значи-тельное превос-ходство		Очень сильное превос-ходство
	9	8	7	6	5	4	3	2	1	2	3	4	5		6	7	8	9

Таблица 5

Расшифровка шкалы приоритетов

Степень важности	Определение	Объяснение
1	Одинаковая значимость	Два действия вносят одинаковый вклад в достижение цели
3	Некоторое преобладание значимости	Опыт и суждение дают легкое предпочтение одному действию перед другим
5	Существенная или сильная значимость	Опыт и суждение дают сильное предпочтение одному действию перед другим
7	Очень сильная или очевидная значимость	Предпочтение одного действия перед другим очень сильно. Его превосходство практически видно
9	Абсолютная значимость	Свидетельство в пользу предпочтения одного действия другому в важной степени убедительны
2.4.6,8	Промежуточные значения между соседними значениями шкалы	Ситуация когда необходимо компромиссное решение. Обоснованное предположение.

Через соответствующие организации, заинтересованных в получении объективных результатов, проводиться подбор экспертов-консультантов. Всего необходимо задействовать не более 15 специалистов. Все эксперты должны иметь высшее образование и стаж работы по профилю проводимой экспертной оценки не менее 1,5 лет.

Группа экспертов г.Рыбинска состояла из 10 человек, все участники являются специалистами в области земельных отношений.

Для уточнения полученных ответов с отдельными респондетами проводились дополнительное интервью по поводу того или иного варианта оценки при ответе на пункт анкеты.

Окончательные результаты были получены в СПО ГКОЗП (специальное программное обеспечение «государственная кадастровая оценка земель поселений») при помощи модуля «экспертный опрос» Пример весов оценочных показателей использовавшихся при оценке г.Рыбинска представлен в Приложении 3.

3.3.7. Обработка исходных данных и результаты экспертного исследования

Применение метода иерархий Т. Саати позволяет определить приоритеты и роль («весовое» значение) отдельных оценочных критериев (показателей) в структуре более высокого в иерархическом плане уровне оценочной модели кадастровой стоимости участка городской земли. Данная работа выполняется для всех иерархических уровней оценочной модели. Так просчитаны приоритеты и роль («весовое» значение) отдельных промежуточных показателей в соответствующих интегральных (обобщенных) показателях. То же самое проделано в отношении интегральных показателей и простых оценочных показателей по отношению к соответствующим групповым показателям. Данная процедура выполняется на основе усредненных данных группы экспертов. Обработка данных в таком ключе проводится 14 раз для каждой группы целевого использования квартала. Полученные табличные формы (приложение 3) являются исходными для дальнейших расчетов, в частности, для определения групп наиболее значимых факторов влияния и определения соответствующих «весовых» коэффициентов по этим группам факторам. Эта работа выполняется с применением модуля «экспертный опрос» по 14 целевым группам использования квартала.

1. Вначале рассчитывается табличная форма, которая содержит помимо вклада оценочного показателя в соответствующий вышестоящий иерархический уровень оценочной модели кадастровой стоимости и его «вес» в кадастровой стоимости в целом. Например, для простого оценочного показателя – просчитывался «вес» в групповом оценочном показателе, «вес» в интегральном показателе. Данные рассчитываются для всех 14 групп целевого назначения участка.

2. Далее получаем таблицы, которые содержали групповые показатели, отсортированные по убыванию «веса». На основании этих таблиц выполняется предварительный отбор наиболее значимых «групповых» факторов влияния.

В качестве критерия для отбора используются критерии метода «АВС –анализа». В основе этого метода анализа лежит закон, открытый итальянским экономистом В. Парето. Применительно к затратам на создание материальных запасов этот закон, например, формулируется следующим образом: 80% затрат приходится на 20% видов материалов (заметим, что 80% выручки предприятия может приходиться на 20% видов продукции, 80% кредиторской задолженности может выпасть на долю 20% поставщиков и т. д.). Здравый смысл подсказывает, что именно этим 20% следует уделять приоритетное внимание.

Суть метода АВС – анализа применительно к нашей задаче отбора состоит в распределении всех учтенных показателей на три группы:

– группа А – наиболее важные оценочные показатели (те самые 20%, на которые приходится 80% вклада в кадастровую стоимость);

– группа В – группа оценочных показателей средней важности (те, на которые приходится 15% вклада);

– группа С – группа маловажных оценочных показателей (те, суммарный вклад которых в кадастровую стоимость составляет всего 5% от всего вклада).

Помимо этого несколько формального критерия во внимание принимается и содержательный «эвристический» подход, в основе которого лежит своеобразный «здравый смысл». Отбирались те промежуточные оценочные показатели, которые близко отстоят друг от друга и объективно важны для соответствующего целевого использования участка. Окончательный отбор промежуточных критериев проводится с использованием обоих критериев.

После проведения предварительного отбора отобранные промежуточные показатели подвергаются нормализации. Этим самым достигается, что общая сумма вклада отобранных промежуточных показателей в УПКСЗ становится, равна 100%.

У отобранного группового показателя проводился соответствующий отбор среди «его» простых оценочных показателей. В качестве критериев отбора применяется те же два выше обозначенных критерия: «группа – А» и «эвристический здравый смысл». Отобранные простые оценочные показатели также подвергаются также нормализации. В связи с этим у отобранной группы простых оценочных показателей общий вклад в отобранный промежуточный показатель становился, равен 100%.

Далее был определен «вес» в «УПКСЗ» у каждого отобранного простого оценочного показателя и у тех отобранных групповых показателей, которые не имели изначально в иерархической структуре простых оценочных показателей. После их сортировки по убыванию результат фиксируется в таблице (Приложение 3). Этот перечень оценочных показателей становился предварительным перечнем наиболее значимых факторов влияния на УПКСЗ. Эти операции выполняются для всех 14 групп целевого использования квартала. (Последние результаты могут быть использованы для отбора важнейших факторов влияния на УПКСЗ с учетом целевой функции использования.)

3.3.8. Получение приоритетов оценочных показателей из матрицы парных сравнений на примере г. Рыбинска