Глава 4. Расчеты проводимые по экспертно-аналитической составляющей метода.

4.1. Определение коэффициентов учитывающих особенности каждого кадастрового квартала по оценочным показателям.

Роль факторов местоположения при различных функциях землепользования постоянная, установлено, что вклад и роль факторов изменяется при изменении целевой функции использования участка. Кроме того, один и тот же фактор по-разному влияет на оценку территорий с точки зрения различных функций. Так, с точки зрения торговли наиболее выгодны земельные участки, выходящие непосредственно на улицу (перекресток улиц), причем тем в большей степени, чем оживленней улица (перекресток). С другой стороны, с точки зрения жилья предпочтительны территории расположенные в получасовой доступности от центра.

После определения наиболее важных для каждого вида использования показателей, происходит сбор информации по ним. После получения значений наиболее важных показателей необходимо произвести их нормировку и учет знака влияния (положительное «+» или отрицательное «-») для каждого вида использования.

Анализ перечней факторов, предлагаемых к использованию в настоящей работе, показывает, что в расчет включаются некоторые факторы, не поддающиеся обычным методам измерений, но не учет которых существенно сильно понижает точность исследования. Например, транспортную доступность невозможно оценить исходя из ее наличия, она может быть и пешеходной 5 или 10 минут, и автомобильной 10 или 20 минут и т.д.

Обычно в литературе по оценке применительно к таким ситуациям рекомендуется оценщику самому принимать решение о количественном выражении соответствующего фактора. Естественно, что при этом не выполняется два важных условия, предъявляемых и оценке собственности. Первое из этих условий - воспроизводимость результата: оценка какого-то фактора должна приблизительно оставаться одной и той же у разных оценщиков. Второе условие - доказательность результата: оценщик должен быть способен объяснить и доказать третьей стороне, почему он назначил данному фактору именно такую, а не иную оценку.

Выходом из описанной ситуации может служить применение научного инструментария квалиметрии. Квалиметрия позволяет во многих случаях точно количественно выражать те качественные факторы, которые ранее вообще не принимались во внимание или же хотя и учитывались, но учитывались слишком неточно, на основании мнения только одного оценщика.

Для практической пригодности предложенной методики и повышения ее адекватности авторами с привлечением экспертов были тщательно проанализированы все факторы и была произведена их квантификация. В итоге факторы, участвующие в расчетах условно можно разделить на четыре основные группы:

1.Факторы, которые влияют на итоговое рентное качество участка своим присутствием или отсутствием, например, наличие сервитутов, архитектурно- планировочных ограничений и т.п. В случае наличия исследуемого свойства фактор принимает значение 1, в противном случае - 0. Наличие фактора учитывается с соответствующим знаком, в зависимости от его влияния на стоимость участка при заданной функции землепользования. Отрицательное влияние - знак минус, положительное, соответственно, плюс.

2. Факторы, показатели которых приведены в требованиях градостроительных СНиПов и ГОСТов, например геологические факторы. Для квантификации таких факторов использовался приведенный, относительный показатель, равный отношению фактического значения показателя фактору и его нормативному значению:

Кф

К i_п = ----------- ,

Кснип

где

Кi_п - приведенный показатель;

Кф - фактическое (измеренное) значение исследуемого фактора;

Кснип - нормативное значение фактора, определяемое требованиями СНиПов и ГОСТов.

3.Факторы, которые требуют сопоставления сравнимых показателей со средними статистическими показателями по городу, административному району и т.п., например экологические, криминогенность и т.п. Для квантификации таких факторов используются их приведенные к среднестатистическим городским значения (расчет таких факторов для г.Рыбинска представлен в Приложении3 – таблица 4,5) :

Кф

К i_r = ----------- ,

Кстат

где

Кi_r - отнесенный к среднему показатель;

Кф - фактическое (измеренное) значение исследуемого фактора;

Кстат. - статистически средний показатель данного фактора по городу.

4.Факторы, которые требуют квантификации на основании мнения экспертов. То есть для определения значений факторов, экспертами как бы описывается типичный участок, характеристики которого являются наиболее распространенными для данного населенного пункта (оценочной зоны). Качественным характеристикам этого типичного земельного участка экспертами приписывается значение факторов, равных единице, аналогично подходу, изложенному в . Так расположение вблизи функциональной зоны было определено как расстояние в 300 м. Соответственно в случае попадания фактора в этот интервал ему присваивается значение 1 с соответствующим знаком влияния. Время ожидания маршрутов общественного транспорта - до 7 минут и от 7 минут до 15 минут. В случае попадания в первый интервал фактору присваивается значение 1 с соответствующим знаком, во второй интервал - значение 0.5, в случае превышения фактор не учитывается.

Более подробно пример расчета коэффициентов учитывающих особенности оценочных показателей на территории г.Рыбинска на примере многоэтажной жилой застройки можно рассмотреть в приложении 4.