2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.

Итоговым результатом дипломного проектирования является бизнес-план проекта управления объектом недвижимости, помещаемый в пояснительную записку в качестве Приложения. Созданию (обоснованию) этого важнейшего для инвестиционной деятельности в сфере управления недвижимостью документа подчинена вся логика дипломного проектирования, структура пояснительной записки, а также объем и содержание чертежей.

Введение пояснительной записки является прообразом резюме бизнес-плана.

Вводная часть (резюме проекта).

Вводная часть, как правило, пишется уже после того, как составлен весь план. Она должна быть краткой (не более 2-3 страниц) и трактоваться как самостоятельный рекламный документ, т.к. в ней содержатся основные положения всего бизнес-плана:

- название и адрес объекта недвижимости;

- имена и адреса владельцев (учредителей) объекта;

- цель, задачи и существо проекта;

- основные способы достижения целей управления объектом;

- стоимость проекта, потребности в финансах;

- технико-экономические показатели.

Вводная часть должна вызвать интерес у потенциального инвестора к остальным разделам бизнес-плана и отвечать на вопросы:

- чем будет заниматься объект недвижимости (участвовать в торгах, сдаваться в аренду, продлевать свой жизненный цикл, перепрофилироваться, модернизироваться и т.п.)?

- сколько денег потребуется в него вложить?

- какой ожидается на него спрос?

- почему управление объектом недвижимости будет успешным?

Анализ положения дел в сфере инвестирования недвижимости.

В этом разделе описываются основные направления и цели управления объектом недвижимости в контексте сложившегося состояния дел в сфере инвестирования недвижимости: конкуренция, сильные и слабые стороны конкурентов, тенденции развития, последние новинки прогнозы.

В итоге дается ответ на вопрос, на какого пользователя рассчитано управление объектом недвижимости.

Существо предлагаемого проекта управления недвижимостью.

В этом разделе необходимо дать четкое представление и описание способа использования объекта недвижимости на рынке после реализации предлагаемого проекта управления им. Можно указать некоторые аспекты технологии управления. Акцент делается не на технических особенностях (они выносятся в Приложение), а на преимуществах для потенциального пользователя объектом недвижимости.

Важно подчеркнуть уникальность и отличительные черты предлагаемого изменения объекта недвижимости: низкая себестоимость, новая технология, особая привлекательность, исключительные права на какие-либо услуги, препятствующие вторжению конкурентов на рынок.

После сопоставления альтернативных вариантов изменения объекта недвижимости, отвечающих существу проекта, выбирается основной, для которого разрабатываются необходимые компоненты архитектурно-строительной части (см. раздел 1) и приводится ее расчетно-конструкторское обоснование (см. раздел ).

Второй раздел (управленческая часть) посвящается разработке основных функций управления проектами.

На первом этапе на основе анализа рынка недвижимости и его услуг составляется план маркетинга, способный существенно повлиять на содержание производственного плана.

Анализ рынка недвижимости.

В этом разделе необходимо убедить инвестора в существовании рынка для продукции проекта – измененного объекта недвижимости, либо услуг на его основе. Нужно точно определить главный, достаточно узкий, сегмент рынка, где острота конкурентной борьбы слабее, описать структуру покупателей (пользователей) недвижимости, внутри этого сегмента показать, что измененный объект недвижимости может конкурировать с точки зрения качества, цены, распространения, рекламы и других показателей.

План маркетинга.

Потенциальные инвесторы считают план маркетинга важнейшим компонентом успеха нового предприятия, поэтому в этом разделе необходимо показать, почему клиенты будут стремиться купить (пользоваться) объект (объектом) недвижимости, каким образом предполагается продавать его самого, либо услуги на его основе, какую назначить цену и как проводить рекламную политику. Требуется детальный анализ маркетинговой расстановки, ценовой политики, торговой политики и других факторов.

На втором шаге разработки функций управления создаются производственный и организационный планы.

Производственный план.

В этом разделе должны быть описаны все производственные и другие рабочие процессы по изменению и поддержанию необходимого состояния объекта недвижимости, рассмотрены все вопросы архитектурно-строительного и расчетно-конструкторского плана, связанные с помещениями, их расположением, оборудованием, персоналом.

Если некоторые операции предполагается поручить субподрядчику, следует дать о нем необходимые сведения, причины, по которым он выбран и информацию о заключенных контрактах. По тем операциям, которые необходимо выполнить собственными силами, дается схема производственных потоков, список производственного оборудования, сырья и материалов с указанием поставщиков и ориентировочной стоимости.

В разделе должно быть отражено, насколько могут быть изменены (увеличены или уменьшены) время и масштабы проекта управления недвижимостью.

Организационный план, управление персоналом.

В этом разделе указывается форма собственности объекта недвижимости и отношение к ней пользователей: индивидуальная, товарищество или акционерное общество, приводятся условия на которых эти отношения строятся. С учетом этого обосновывается организационная структура управления объектом недвижимости, даются сведения о количестве персонала, штате, обучении и подготовке кадров, о привлечении консультантов, советников, менеджеров, об участниках проекта, разрабатывается план-график его осуществления.

В этом разделе рассматриваются вопросы руководства и управления проектом, создания команды проекта.

Третий раздел проекта составляет оценка бизнеса. Она начинается с анализа рисков и вопросов управления ими.

Анализ рисков.

В данном разделе необходимо оценить степень риска, выявить проблемы, с которыми может столкнуться бизнес, и пути их преодоления. Угроза может исходить от конкурентов, от собственных просчетов в области маркетинга и производственной политики, ошибок в подборе руководящих кадров и исполнителей (субподрядчиков), а также от опасности технического прогресса. Даже отсутствие реальных угроз должно быть аргументировано.

Полезно заранее выработать стратегию поведения и пути выхода из рискованных ситуаций в случае их внезапного возникновения. Инвестор должен быть уверен, что разработчик бизнес-плана знает о возможных трудностях и к ним готов.

Заканчивается раздел разработкой финансового плана с приведением всех экономических характеристик результата управления недвижимостью, т.е. оценкой бизнеса.

Финансовый план.

Его основные показатели: объем предоставляемых услуг, выручка от продажи, аренды или других форм использования недвижимости с целью получения дохода, себестоимость и др. Финансовый план составляется на 3-5 лет и включает: отчет о прибыли, отчет о движении средств, балансовый отчет, а также группу показателей, характеризующих платежеспособность и ликвидность, управление активами, соотношение заемных и собственных средств. При составлении финансового плана анализируется состояние потока реальных денег, устойчивость управления недвижимостью, источники и использование средств. В заключении определяется точка безубыточности.

Приложения.

В Приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Применительно к дипломному проекту пояснительная записка по своей сути является Приложением к бизнес-плану, ссылки в котором должны соотноситься с содержанием пояснительной записки. В связи с этим ниже предлагается схема, поясняющая какие разделы дипломного проекта поддерживают те, или иные разделы бизнес-плана.

3. МЕТОДИКА ВЫПОНЕНИЯ ИНЖЕНЕРНОЙ ЧАСТИ

3.1. Архитектурная часть проекта

В разделе архитектура разрабатывается генеральный план, план типового этажа, главный фасад здания.

При выполнении архитектурно - строительной части дипломного проекта необходимо руководствоваться методическими указаниями, разработанными кафедрами архитектуры [1].

3.2. Строительные конструкции

В разделе строительные конструкции выполняется статический и конструктивный расчёт одного элемента по заданию консультанта по этой части проекта [2,3]. Результаты расчёта оформляются в пояснительной записке и представляются на чертеже формата А1.

3.3. Организация и технология строительного производства

В этом разделе разрабатывается технологическая карта. При выполнении этого раздела руководствоваться указаниями, записанными в методическом пособии [4], разработанном на кафедре строительного производства.

4. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

4.1. Оценка бизнеса

Методические рекомендации по разработке дипломного проекта в части « Оценка бизнеса»

Теоретические основы предмета « Оценка бизнеса» используются в экономической и управленческой части дипломного проекта в зависимости от цели и предмета дипломного проекта.

В дипломном проекте в части оценки бизнеса воспроизводится «отчет об оценке рыночной стоимости бизнеса» с сохранением структуры отчета и основных элементов:

Структура отчета:

Общие сведения - предмет; цель; исполнитель; заказчик; основание проведения; применяемые нормативные акты и стандарты; основные понятия и определения;

последовательность проведенных работ (приведена в качестве примера ниже), перечень использованных документов;