- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
Элемент расчета |
Ед. изм. |
2004 |
2005 |
2006 |
п/прогн ( терм. год) |
Денежный поток |
тыс. руб. |
|
|
|
|
Ставка дисконтирования денежного потока прогнозного года ( на середину года) |
% |
|
|
||
Ставка капитализации терминального года |
% |
|
|
||
Терминальная стоимость |
тыс. руб |
|
|
||
Ставка дисконтирования терминальной стоимости ( на конец последнего прогнозного года) |
% |
|
|
||
Коэффициент текущей стоимости |
|
|
|
|
|
Текущая стоимость денежных потоков (РСДП) |
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|||||
Расчет рыночной стоимости методом капитализации
Величина принятая для капитализации:
По причине __________________________________________________________________________________
Величина ставки капитализации:
Согласование результатов :
Таким образом, стоимость собственного капитала ОАО « РиК » на дату оценки, рассчитанная доходным подходом составляет
______________________________
Рыночный подход
Информация о сделках по слиянию и поглощению аналогичных предприятий оптовой торговли региональных масштабов акции которых не котируются на фондовом рынке.
Расчет сравнительным подходом производился методом сделок - по встречающимся в периодической печати отрывочной информации о продажах предприятий и их финансовых показателях. Есть информация по следующим предприятиям оптовой торговли производственно – технического назначения:
ОАО « Крокус» г. Челябинск Баланс млн. рублей
Прибыль до вычета налогов за 2003 год – 4.5 млн. рублей. Выручка от реализации за 2003 год - 85,0 млн. руб. Количество акций - 100,0 тыс. штук. Номинальная стоимость акции - 100 рублей. Сделка проведена с 40% пакетом акций в декабре 2003 года по цене 17 350 рублей за штуку. Структура акционерного капитала неизвестна |
ОАО « Фром» г. Екатеринбург Баланс млн. рублей
Прибыль до вычета налогов за 2003 год – 1,8 млн. рублей. Оборот предприятия за 2003 год - 44,0 млн. руб. Количество акций - 10.0 тыс. штук Сделка проведена с 15% пакетом акций в феврале 2004 года по цене 1,2 млн. р. за пакет Количество акционеров - более 30 физических и юридических лиц. После сделки было объявление о проведении внеочередного собрания акционеров. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ЗАО « Кировоптторгпром» г. Киров Баланс млн. рублей
Выручка за 2002 год составила 115, 0 млн. р., за 9 месяцев 2003 года 125,0 млн., руб. Чистая прибыль за 9 месяцев - 5,6 млн. рубл. Проданы три пакета акций ( 3%, и 18 %, 34%) по цене за акцию 500, 545, и 620 рублей количество акций – 80 000 шт. |
ООО « Торгоптметком» г. Пермь Баланс млн. рублей
Оборот в 2003 году составил 36,0 млн. р. Проданы доли в уставном капитале составляющее 90 % уставного капитала за 4, 5 млн. рублей. Рентабельность предприятия ( указана в объявлении о продаже - 12%) по данным за 2003 год. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Степень достоверности информации о финансовых показателях ( прибыль, выручка) - средняя и ниже средней.
Краткий анализ финансового состояния предприятий аналогов:
Наименование показателя |
|
|
|
|
К ликвидности |
|
|
|
|
К автономии |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принятые показатели для расчета рыночным подходом:
Наименование предприятия |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет величины мультипликаторов.
Название предприятия |
|
|
М 1 |
|
М 2 |
|
М 3 |
|
М 4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет и обоснование выбора итогового мультипликатора принятого для расчетов
М1 |
|
М2 |
|
М3 |
|
М4 |
|
Расчет рыночной стоимости собственного капитала ОАО « РиК»
Показатели для расчета рыночной стоимости
Обоснование веса мультипликатора при расчете рыночной стоимости.
М1 |
|
М2 |
|
М3 |
|
М4 |
|
Наименование мультипликатора |
Наименование показателя ОАО « Рик» |
Муль типликатор |
Рыночная стоимость
|
Вес мультипликатора |
Рыночная стоимость ОАО Рик |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
|
|
Таким образом, стоимость собственного капитала ОАО « РиК » на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом составляет
______________________________ тысяч рублей.