Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах

Оценщику часто приходится встречаться с относительными видами износов, выраженных в долях или в процентах. Предлагается мультипликаторный метод согласования износов:

К_нак=1 - (1 -К_уфи)(1 - К_нфи)(1 - К_ми)(1 - К_ви),

где К_нак - накопленный износ;

К_{уфи -} устранимый физический износ;

К_нфи -неустранимый физический износ;

К_ми - моральный (функциональный) износ;

К_{ви -} внешний износ.

2.2. Обоснование и принятие управленческого решения

Результаты технической экспертизы позволят произвести анализ места объекта в сфере инвестирования недвижимости и сформулировать существо проекта и управления им.

Большие проекты, как правило, имеют сложную иерархическую структуру. Для реализации большого проекта в целом необходимо решить ряд задач (подпроектов) более низкого уровня. Последовательно детализируя структуру проекта, получим дерево задач, которое будем называть деревом целей. Корневой его вершиной будет агрегированный показатель степени реализации проекта, висячими вершинами – показатели совершенства отдельных подпроектов [34].

В качестве иллюстрации методики обоснования существа проекта рассмотрим управление гостиничным комплексом в качестве объекта недвижимости для формирования целей и задач управления.

Пусть проект заключается в повышении категории К некоторого гостиничного комплекса с текущего значения К₀ до максимально достижимого К_max при известных ограничениях на предоставляемые ресурсы R_max. Если объект недвижимости в настоящий момент имеет другое функциональное предназначение, можно считать К₀=0.

Классификация гостиниц по категориям основана на комплексе требований [35]:

- к материально-техническому обеспечению;

- к номенклатуре и качеству предоставляемых услуг;

- к уровню обслуживания.

Категории обозначают символом «*» (звезда). Количество звезд увеличивается в соответствии с повышением качества обслуживания. Гостиницы классифицируют по пяти категориям. Высшую обозначают «*****», низшую –«*». Перечень требований классификации утвержден ГОСТом Р50645-94 от 01.07.1994 г. Этот стандарт устанавливает классификацию гостиниц различных организационно-правовых форм вместимостью не менее 10-ти номеров.

Сосредоточим внимание на материально-техническом обеспечении, более соответствующем специальности выпускающей кафедры, полагая, что прочие аспекты решаются просто достаточным финансированием.

Требуемый уровень обслуживания должен в равной степени касаться как материального (комфорт) К_м, так и технического безопасность К_т обеспечения гостей гостиничного комплекса (рис. А).

В свою очередь, уровень материального обеспечения гостей характеризуется процентом одно-двухместных номеров (комфортабельность гостиницы в целом) К_1/2 и размерами предоставляемой им площади для проживания К_s, которая составляется из жилой площади К_ж и площади санузла К_с. Нормативы на жилую площадь одноместных К₁ и двухместных К₂ номеров разные.

Техническое обеспечение К_т гостей составляет процент мест под стоянку их автомобилей и уровень оборудования жизнеобеспечения К_ож, который в свою очередь характеризуется степенью безопасности проживания К_б и полнотой лифтового обслуживания К_л.

Рис А. Дерево целей материально-технического обеспечения гостиничного комплекса.

Рис. Б. Дерево оценивания дополнительных затрат на повышение уровня материально технического обеспечения гостиничного комплекса.

Таблица А.

Шкалы частных оценок гостиничного комплекса

№№ п/п	Содержание параметра и его обозначение	Шкалы оценок
		«*»,»**»	«***»	«****»	«*****»
		1	2	3	4
1.	Процент мест в одно-двухместных номерах	60% <80%	80% <100%	100%	100%
2.	Площадь одноместного номера К1 (м2)	8	10	12	14
3.	Площадь двухместного номера К2 (м2)	12	14	14	16
4.	Площадь санузла Кс (м2)	3,8	3,8	4	5
5.	Количество мест на автостоянке от числа номеров Ка	10% <20%	20% <30%	30%	>30%
6.	Безопасность Кб	Аккумул.	Генератор	Полная автономия	Полная автономия
7.	Установка лифта	> 3 эт.	> 2 эт.	> 1 эт.	> 1 эт.

Таблица Б.

Шкалы критериев трудоемкости (затрат)

№№ п/п	Содержание параметра и его обозначение	Шкалы оценок
		1	2	3	4
1.	Затраты на рас-ширение площади Zs	Без изменения	Переплани- ровка	Прист- ройка	Повышение этажности
2.	Затраты на повыше-ние безопасности Zб	Без изменения	Прокладка сетей жиз- необеспе- чения	Расшире- ние мощ-ностей	Обеспече- ние автоном-ности
3.	Характеристика общих затрат Z	Без изменения	Усиление (ремонт) несущих конструкций	Замена конст- рукций	Усиление основания

Согласно существа метода комплексного оценивания для дерева целей должны быть установлены все матрицы свертки (на рис. А обведены кружком). С точки зрения упомянутого норматива все они одинакового наполнения.

К_м К

1	1	1	1	1
2	1	2	2	2
3	1	2	3	3
4	1	2	3	4
	1	2	3	4

К_т

Жесткость стандарта в четком варианте делает дерево целей малоинформативным: повышение ранга итоговой оценки требует соответствия ему всех частных критериев. Действительно, широкий спектр состояний гостиничных комплексов не укладывается в систему 5-ти звезд. Нечеткое комплексное оценивание [36] расширяет, а для одноранговых гостиниц делает реальными возможности сопоставления, когда частные оценки одного объекта соответствуют различным сочетаниям «звезд» (табл.А).

Таким образом, построенный механизм комплексного оценивания для каждого набора частных критериев в четкой ( , , ) или нечеткой ( , , , , , ) форме способен вычислить комплексную оценку или соответственно. Последняя форма после дефадзификации приводит к аналоговым значениям.

Ориентиры развития гостиничного комплекса задаются значением желаемого уровня итоговой оценки К, образуя области устойчивости, в которые должны попасть реальные итоговые оценки после завершения проекта. Механизмы транзитивного замыкания позволяют определить чувствительность [36] итоговой оценки к вариациям частных критериев , , , , , . Откуда по дереву оценивания затрат (рис. Б) с матрицей свертки, объективизируемой процедурой активной экспертизы [37], и частными критериями, а также общей оценкой (таблица Б) можно установить четкое или нечеткое значение ожидаемых затрат. Нахождение оптимального по затратам набора ( , , , , , , ,) позволяет перейти к обоснованию последующих разделов бизнес-плана.