- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
Расчет доходным подходом производится двумя методами:
Дисконтирования чистого денежного потока;
Капитализации чистого денежного потока.
Формула расчета метода ДДП:
РСДП =
где: РСДП - оценка рыночной стоимости объекта доходным подходом;
q - текущий номер периода;
FV - денежный поток q-того периода;
Yq - норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования q-того периода)
FV(t) - денежный поток терминального года (первый год постпрогнозного периода);
g - средний ожидаемый комбинированный темп прироста
Формула расчета методом капитализации: ,
где: РС - стоимость объекта на дату оценки;
Д - величина дохода;
К - соответствующая ставка капитализации
Расчет чистого денежного потока
Чистый денежный поток можно рассматривать как часть чистой прибыли которая может быть выплачена в качестве дивидендов или распределена между собственниками компании и рассчитывается по формуле:
|
Чистая прибыль |
+ |
Не денежные расходы |
+ или — |
Чистые изменения в оборотном капитале |
+ или — |
Чистые изменения в основных и иных не оборотных активах |
+ или — |
Чистые изменения в долгосрочной задолженности Чистый денежный поток |
= |
Амортизационные отчисления (собственные средства которые были исключены при расчете прибыли) принимаем в размере годовых отчислений за 2001 год- 1200 тыс. рубл. 2002 год - 1 600 тыс. рублей. 2003 год - 1843 тыс. рублей
Изменения оборотного капитала Таблица Д. П. 1
|
Год |
|||||||
Оборотный капитал ( текущие активы - текущие обязательства) |
Факт |
Прогноз |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение оборотных средств |
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменения основных и иных необоротных активах Таблица Д. П. 2
|
Год |
|||||||
Оборотный капитал ( текущие активы - текущие обязательства) |
Факт |
Прогноз |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение оборотных средств |
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет денежного потока Таблица Д.П. 3
|
Год |
|||||||
|
Факт |
Прогноз |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет ставки дисконтирования и капитализации
Таблица Д. П. 4
Знак |
Расчет ставки дисконтирования и капитализации |
Показатель |
Показатель |
|
Безрисковая ставка дохода на капитал |
|
|
|
Инвестиционный риск |
|
|
|
Другие факторы риска:
|
|
|
|
Ставка дисконтирования |
|
|
|
Корректировка ставки дисконтирования |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Средний ожидаемый комбинированный темп прироста |
|
|
= |
Коэффициент капитализации |
|
|
Определение безрисковой ставки дохода на капитал.
безрисковая ставка рассчитывается по формуле (Постановления Правительства РФ № 1470 от 22.11.97 «Об утверждении порядка предоставления государственных гарантий на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов бюджета развития РФ»):
1+d = , |
где: d - ставка без учета риска; rf - ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ (13 % c 06.2004 г. ) ТИ - темп инфляции объявленный на текущий год (2004 г. – 10 %)
|
Итого безрисковая ставка равна: __________ %.
Ставка дохода по рублевым вкладам для юридических лиц на сумму от 500 000 руб. до 1 000 000 руб. по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» в среднем за полугодие 2004 г. составила 10,76% годовых (по выборке банков с надежностью группы В ИЦ «Рейтинг»). Таким образом, поправка на инвестиционный риск определяется как 10,76 % - _____% = ________ %.
Надбавку за отраслевой риск выберем в размере ____ %, учитывая, что предприятие работает в сфере оптовой торговли, где конкуренция достаточно высока (число крупных и средних предприятий по РФ увеличилось с 5 тыс. в 1999 г. до 5,8 тыс. в 2001 году).
Риски на уровне предприятия определялись также экспертным подходом. Итоговая оценка риска для исследуемого объекта получается как средневзвешенное значение нормированной бальной оценки факторов по шкале от 0 до 10. Расчет надбавки производился по формуле:
|
где: r - надбавка за риски конкретного предприятия : V I -удельный вес i-того фактора в группе из 8 факторов R i- оценка j-того фактора в баллах от 0 до 10.
|