- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
Объекты недвижимости ОАО « РиК» расположены на окраине г. Перми в развитой производственной и складской зоне прилегающей к оживленной транспортной магистрали проходящей через весь город. Оцениваемые объекты находятся на 1 площадке, имеют подъездные железнодорожные пути и иную инфраструктуры необходимую для бизнеса (оптовой торговли продукцией производственно-технического назначения).
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом
Стоимость 1 кв. м. площади - на основе анализа рынка недвижимости (по функциональному назначению) Вводные данные - РС 1 кв. м. общей площади в районе месторасположения оцениваемых объектов:
Административно – бытовые помещения - 8000 – 12 000 рублей;
Складские помещения - 2500-4 000 рублей (в зависимости от площади)
Производственные помещения - 3500 - 5 000 рублей.
№ п/п |
Литер |
Наименование |
Общая площадь кв. м. |
Стоимость 1 кв. м. площади |
Рыночная стоимость по сравнительному подходу в том числе НДСрублей |
1 |
А |
Пятиэтажное кирпично-панельное здание административно-бытового корпуса |
4 270,9 |
|
|
2 |
Б |
1-этажное кирпичное здание проходной |
10,6 |
|
|
3 |
Д |
1-этажное здание закрытого склада № 2а |
13 212,1 |
|
|
4 |
Е |
1-этажное кирпичное здание склада № 2 |
6552,6 |
|
|
5 |
Ж |
1-этажное кирпичное здание материального склада и склада тары |
434,1 |
|
|
6 |
З |
1-этажное кирпичное здание мотовозного депо |
336,6 |
|
|
7 |
И |
3-этажное кирпичное здание гаража-профилактория |
1836,1 |
|
|
8 |
К |
1-эатжное здание закрытого склада № 3а |
3398,1 |
|
|
9 |
Л |
1-этажное кирпичное здание склад № 3 с рампами |
2862,7 |
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом
Расчет доходным подходом произведен методом прямой капитализации по формуле:
РС = ЧОД/ Ск/100%
ЧОД – чистый операционный доход;
Ск/100% - ставка капитализации в %
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от аренды объектов недвижимости в год проводим по формуле: ЧОД = ((АС - Р ) ´ S )´ К н
где: АС - ставка арендной платы за 1 кв. м. общей площади в год;
Р - эксплуатационные расходы по содержанию здания за 1 кв. м. в год
S - площадь помещения
Кн - коэффициент недозагрузки ( потерь при сборе арендной платы)
Ставки арендной платы (за месяц) за 1 кв. м.
Функционал. назначение объектов |
АС ( в месяц) |
Р ( в месяц) |
Кн |
Административно–бытовые помещения |
250 - 400 |
85 - 120 |
Изменение пропорционально площади здания |
Складские помещения |
80 - 150 |
40 – 70 |
|
Производственные помещения ( в том числе гаражи) |
100 – 180 |
60 -80 |
№ п/п |
Наименование объекта |
( кв. м. ) S |
АС за 1 кв. м. в год |
Р в год |
Кн |
ЧОД |
1 |
Пятиэтажное кирпично-панельное здание административно-бытового корпуса |
4 270,9 |
|
|
|
|
2 |
1-этажное кирпичное здание проходной |
10,6 |
|
|
|
|
3 |
1-этажное здание закрытого склада № 2а |
13 212,1 |
|
|
|
|
4 |
1-этажное кирпичное здание склада № 2 |
6552,6 |
|
|
|
|
5 |
1-этажное кирпичное здание материального склада и склада тары |
434,1 |
|
|
|
|
6 |
1-этажное кирпичное здание мотовозного депо |
336,6 |
|
|
|
|
7 |
3-этажное кирпичное здание гаража-профилактория |
1836,1 |
|
|
|
|
8 |
1-эатжное здание закрытого склада № 3а |
3398,1 |
|
|
|
|
9 |
1-этажное кирпичное здание склад № 3 с рампами |
2862,7 |
|
|
|
|
Определение ставки капитализации
Безрисковая ставка ( по минимальной ставке депозита для юридических лиц) |
Ск % |
Поправка на риск вложения в данный вид активов |
|
Поправка на низкую ликвидность рынка недвижимости ( срок экспозиции – поиск покупателя на рынке недвижимости г. Перми от 3-х до 6 месяцев) |
|
Поправка на инвестиционный менеджмент |
|
Итого ставка капитализации |
|
Расчет объектов недвижимости по доходному подходу
№ п./п |
Наименование объекта |
ЧОД |
Ск/100% |
Рыночная стоимость с учетом НДС
|
1 |
Пятиэтажное кирпично-панельное здание административно-бытового корпуса |
|
|
|
2 |
1-этажное кирпичное здание проходной |
|
|
|
3 |
1-этажное здание закрытого склада № 2а |
|
|
|
4 |
1-этажное кирпичное здание склада № 2 |
|
|
|
5 |
1-этажное кирпичное здание материального склада и склада тары |
|
|
|
6 |
1-этажное кирпичное здание мотовозного депо |
|
|
|
7 |
3-этажное кирпичное здание гаража-профилактория |
|
|
|
8 |
1-эатжное здание закрытого склада № 3а |
|
|
|
9 |
1-этажное кирпичное здание склад № 3 с рампами |
|
|
|
|
Итого : |
|
|
|