42. Кач состояние зем ресурсов рб.

Прир условия РБ способствуют форм-ию на ее тер-ии разнообразного почв покрова. Здесь встречаются практически все виды почв. Среди почв с/х назн-ия широкое распр-ие имеют дерново-подзолистые автоморфные и полугидроморфные. Автоморфные дерновоподз почвы занимают 34% площади с/х земель и 47% площади пах земель. Дерново-подз хар-ны для более половины пах земель Гродн, Минс и Могил обл-ей. Почв покров из дерн-подз полугидроморф почв имеет 40% площади пах земель. Широко распростр эти почвы в Вит области. Наименьшее распр-ние на тер-ии РБ имеют дерново - карбонатные почвы 0.1% площади пах земель РБ. Дерново - заболоч почвы получили распростр-ие в южной части РБ и особенно Брест области. Занимают более 5% площади пах земель. На тер-ии РБ распостранены торфяно - болотные почвы. Они форм-ся в условиях избыточного увлажнения, атмосферными и грунт водами. Распостранены на полесье и централ части страны. Почв покров 3% площади с/х земель состоит из антропогенно - преобр-ных почв. Кач состояние почв опр-ся также гранулометр составом почвообр пород. В целом по республике на пах землях приобладают супесч почвы (50%) из них связносупесч (20,9%), а рыхлосупесч (20,9). Песчаные почвы 22%. Органогенные - 5% от площади пах земель.Степень увлажнения явл одним из важных факторов, который опр-т кач состояние с/х земель. В целом по республике в составе почв покрова с/х земель автоморфные почвы занимают 35%, полугидром-ые около 51%, гидром-е 14%. Удельный вес в разной степени переувлажн-х почв по областям изменяется от 52% в Гродн области до 80% в Брестской области. Прир усл-я республики способствуют проявлению эроз процессов. Наиб опасными в эроз отношении явл сев и центр часть республики. Почвы южн части республики более легкого грансостава имеют большую водопрониц-сть и менее подвержены водн эрозии. Но в засушливые годы они могут подверг-ся ветровой эрозии. Всего на с/х землях с/х орг-ций выявлено 556 тыс га эродир земель (более 7% площ с/х земель). Эрод почвы приурочены преимущ-но к пах землям и занимают 479 тыс га. Среди областей наиб площади эрод земель выявлены в Минск, Вит, Гродн, Могил области. Водная эрозия преобладает в сев и центр части (Вит область около 10% площади пах земель, Могил область 9%, Минск и Гродн область около 8%). Ветр эрозия широко распростронена в Гомел области (2,6%) и Брестской области (1,4%). Для значит части республики характерна каменистость земель. Наиб закаменен земли расположены в сев, сев-зап и центр районах страны. В меньшей степени камни встречаются в районах, где моренн суглинки перекрыты маломощн водноледниковыми супесями и песками. В целом по Беларуси среди пах зем камен-е земли занимают 506 тыс га (около 9,9 % пах). В общ площади камен земли 80% приходится на малокаменистые (5%), умеренно каменистые (11%, 21-50 м3/га), 2% - многокаменистые, около 0,5% очень многокаменистые земли с кам-стью более 100 м3/га. Эффект-ть исп-ия земель во многом зависит от их контурности. В среднем по республике размер контура пах земель составляет 12,2 га, сенокосных 4,3 га, пастбищных 3,9 га, в целом с/х земли – 7га. Среди областей наиб размер контуров пах земель им-т Гомел (19га), Могил (18,2га), Минск (16,1га) Гродн (16га). В зав-ти от того, насколько применяемые мероп-ия по идентификации с\х произ-ву учитывают природные условия и хар-р почв-ного покрова, процессы антропог-ной эволюции в почвах могут протекать как напр-ние окульт-ния так и деградации. В почве Для отд регионов центр и сев-вост частей РБ хар-но загр-ние почв тяжелыми мет-ми. Осн ист-ки загр-ния: объекты энер-ки, пром-ти, пред-тия, автотран-т. В составе промыш выбросов преобладает оксид угл-да, серы, азота. Наиб кол-во загр-щих в-в выбр-ся на тер-ии Минской, Витеб обл-й. Самая серьезная проблема - радиок-ое загр-ние земель, т.к. 70% рад-ных осадков образ-ся в рез-те ЧАЭС выпало на тер-ию РБ. Знач-ые площади страны около 4,8 млн га загр-ны радионуклидами. Всего на тер-ии РБ есть 3 группы земель по загр-ию их рад-ми: 1) 67 тыс га с/х земель,склонность загр-ия цезием 137 и стронцием 90. 2) 50 тыс га с различной степенью загр-ия исп-ся в с/х, но потребовало больших затрат на проведение мелиорации земель. 3) земли с песч и рыхлосупесч почвами с баллом бонитета < 30 требует лесомелиор-ой защиты и земли с невысокой плотностью загр-ния, на которых целесооб-но план-ть орг-ции лесохоз-ых мер-тий.

44. Принципы оценки недв-ти. Принципы, связанные с землей, зд и соор. Пр-п остаточной продуктивности. С точки зрения экон теории, в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Остат продук-ть – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предприн деят-ть. Данный принцип говорит о том, что для произ-ва какого-либо товара необходимо наличие 4 факторов произ-ва: земли, труда, капитала, управления. При надлежащем исп-ии этих факторов получится макс доход. Сначала должна быть произведена компенсация 3 факторов: труда, капитала, управления, а полученный остаток принято относить к земле. Земля имеет остат продук-ть и соответственно какую-то ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех др факторов. Остат продук-ть возникает в результате того, что земля позволяет получить дополн доходы. Соответственно, чем больше остат продуктивность, тем больше стоимость собст-ти. Остат продуктивность позволяет: максимизировать доход; минимизировать затраты; удовлетворить особые потребности. Пр-п вклада подразумевает, что вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недв-ти или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополн фактора произ-ва. Пр-п возрастающих и уменьшающихся доходов. Определяет насколько интенсивно следует застраивать зем участок. С возрас-ем кол-ва домов на уч-ке затраты на возведение каждого дома уменьшаются, а доходы от продажи построенных объектов растут. Однако увеличение плотности застройки приведет к снижению комфорта проживания, рын. стоим-ть начнет падать. Пр-п сбалансированности подразумевает, что любому типу зп соответствуют оптим размеры разл факторов произ-ва, при сочетании которых достигается макс стоимость земли. Принцип экон величины на любом рынке сущ-ет оптим кол-во земли, необх для нормального функц-ия объекта недв-ти. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Принцип экон разделения говорит о том, что имущ права следует разделять и соединять так, чтобы общая стоим-ть объекта при этом увелич-сь. Принципы оценки, связанные с рыночной средой. В основе позиции, отражающей точку зрения рын среды лежат след. Принципы: 1) зависимости, 2) соответствия, 3) спроса и предложения, 4) конкуренции, 5) изменения. 1. Пр-п зав-ти – Местоположение является одним из наиболее важных факторов, который влияет на стоимость объекта нед-ти. Качество местоположения зависит от того, на сколько физ. параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу ЗП, а также его близости в экон среде. Если в сложившейся системе ЗП или в экон среде объекта происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Например, строительство ТЦ может привести к снижению стоимости расположенного недалеко розничного магазина, а строительство жилого дома по увеличению стоимости объекта недвижимости. 2. принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Например, в районе конкретной застройки дом без гаража будет принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. 3. Принцип спроса и предложения утверждает, что цена собственности определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на аналогичную собственность. Спрос более эластичен чем предложение. Когда спрос и предложение находятся в равновесии, то рыночная стоимость отражает себестоимость. 4, принцип конкуренции утверждает, что стоимость объекта недвижимости обычно не остается на одном месте, а м/б определена в результате взаимодействия спроса и предложения. При отсутствии конкуренции рыночная стоимость объекта не м/б определена так как она складывается на конкурентном рынке. 5. Принцип изменения основан на том, что стоимость объекта недвижимости меняется с течением времени. При оценке учитывают, что объекты недвижимости проходят 4 фазы развития: Рост, Стабильность, Упадок, Обновление; Рост – период увеличения дохода населения и модернизация недвижимости. Стабильность – период равновесия без видимого изменения уровня доходов населения, когда используются ранее созданные объекты недвижимости. Упадок – период уменьшения спроса на ранее созданные объекты недвижимости. Обновление – период возрождения рыночного спроса на недвижимость и ее модернизация. принципы оц, отражающие т. зр. пользователя. В основе позиции, отражающей т. зр. пользователя осн. принципы: - полезность. Полезность – способность конкретной недв-ти удовл. потребности пользователя. Недв-ть имеет стоимость, когда она м. б. полезна конкретному пользователю для реализации его потребностей. в результате полезность включает: 1. полезность как потребительскую стоимость, т.е. способность недвижимости удовлетворять потребность пользователя в данном месте и в течении данного периода времени, 2. полезность как способность приносить доход. Принцип наил. и наиб. эф-го использования соб-ти (НиНЭИ). Процедура выявления и обоснование альтернативного использ. соб-ти наз анализом наил. и более эф-го использ. Это вероятное использ-е свободной земли или соб-ти с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к макс стоим. Анализ НиНЭИ выполняется в направлениях: 1)для свободного уч. земли 2)для зем. уч. с существенными улучшениями. При выборе варианта руководствуются след. положениями: 1)если стоимость собственности с улучш-ми больше стоим-ти уч. без улуч-ий, НиНЭИ будет использ-е собств-ти с улучш-ми 2) если стоимость свободнго уч. превысит стоим-ть собств-ти с улучш-ми НиНЭИ будет использ-е земли как свободной.

45. Осн виды стоимости, используемые при оценке недв-ти Осн виды стоим-ти, используемые при оценке недв-ти. Различают несколько видов стоим-и, которые применяются в силу различ-х потреб-тей и фун-ий. Первонач-я стоим-ть - это стоим зд-й и соор-й на момент ввода их в эксплуатацю. Она предст собой стоим им-ва, кот-я отражена в бухгал-ом балансе. Восстановител стоим - это стоим точной копии новых зд-й, соор-й в текущих ценах, действующих на дату оценки с использованием тех же архитектурных решений, строительных материалов и конструкций. Действительная стоим - это восстановительная стоим без стоим-ти величины износа. Остаточная стоим по велечине и экон-му смыслу она = дейст стоим. Инвестиц стоим-это стоим объекта оценки, определяемая на основе рыноч стоим-ти для конкр инвестора или группы инвесторов, учит-щая индивид-е треб-я к инвестициями целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях. Ликвидационная стоим-это стоим объекта оценки, равняя суммарной стоим-ти частей на кот-е можно разделить объект оценки с учетом затрат на их разделение и утилизацию. стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле, с использование прогрессивных материалов и конструкций. Страховая стоим - это стоим, рассчитанная в соот с конкрет методиками, испол-мыми страховыми фирмами и гос органами для расчета суммы, на кот-ю м.б. застрахованы объекты. Залоговая стоим используется в сфере ипотечного кредитования и опр-ся на основе рыночной стоим. Рыночная стоим - это стоим, по кот наиб вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покуп-ль объекта оценки согласен его преобрести. При этом учитываются след усл: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и о рынке объектов - аналогов; стороны сделки дейст-ют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке; прод-ц и покуп-ь имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки. на продавца не налагается кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается допол обязательств кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него опр денежную сумму.

50. Методика поучастковой кад оценки с/х земель. 1 этап: в качестве перв тер-ой единицы оценки явл отдельно обрабатываемый контур пах и луг земель. 2 этап: оценка плодородия пах и луг земель: балл почв, балл бонитета земель, урожайность с/х культур. У_{с\х к}=У_баз*а_%/Б_к *Б_i + У_баз*(1-а)

3 этап: оценка технологических свойств и местоположение оцениваемое с оптим показателями (прямоуг формы, площадь более 25 га, уклон до 1⁰, д.б. удален от произв центра на 1 км.) – длина гона, удельное сопротивление , обобщенные поправ коэф к сменным нормам выработки на пах и не пах работы, индекс по отношению к лучшим условиям, индекс оценочных затрат на пах, непах и уборочные работы. Местоположение – рассчитывается от раб участков до произ центра (факт и эквивалентное). 4 этап: обобщающая синтезирующая оценка - индексы норм чистого дохода, совокупный балл кад оценки земель.

52. Доходный метод в оценке недв-ти. Доходный (метод прямой капитализации дохода или метод дисконтирования будущих доходов): в его основе лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость объекта недв-ти опред вел-ной будущих выгод ее владельца. Этот подход позволяет оценить стоимость объекта на осн его потенциальной способности приносить доход. Прим при оц-ке высокодоходных объектов. Капитализация дохода – сов-ть приемов и методов, позволяющих оценить стоим-ть объекта на основе ее потенциальной способности приносить доход. Это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоим-ти на основе ф-ции сложного %. Коэф капитализации – ставка, которая исп-ся для пересчета потока доходов в единую сумму кап стоим-ти. Общий коэф капитализации состоит из 2-х частей: ставки дисконта и ставки возмещения, т.е. дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиции. R=on+of. Для кол выражения возврата инвестиции применяются след измерители: 1. общий коэф капитализации R₀ - норма дохода, которая отражает взаимосвязь м-ду чод и общей стоим-тью или ценой (R_o=NOI_o/V); 2. коэф капитализации для земли – норма дохода, которая отражает взаимосвязь м-ду доходом, приходящимся на землю, и стоим-тью земли; 3. коэф капитализации для зданий – норма дохода, которая отражает отношение части годового дохода, приходящейся на здания, и стоим-тью здания. Сущ 2 осн метода оц недв-ти по доходу: 1. метод прямой капитализации дохода 2. метод дисконтирования будущих денежных потоков.

49. применение методов статист анализа в оценке недв-ти. Стоимость недв-ти опред-ся сов-тью её характеристик, которые м/б независимыми или зависимыми друг от друга. При применении мсп осн задачей оценщика явл опр-ие стоимости выбранной единицы сравнения (1м²), которая в свою очередь зависит от параметров объектов сравнения. Процесс оценки предполагает для выбранных объектов сравнения осн элем-в сравнения, опр-ие реакции рынка на их присутствие и корректировку выбранных единиц сравнения с учётом выявления элементов сравнения. На последнем этапе расчёта оценщик получает диапазон стоимостей единицы сравнения для объектов-аналогов. Осн понятия статистики: из рыночной инфо-ции получена некоторая выборка из какого-то n-го числа значений стоимости единицы сравнения для ряда объектов сравнения аналогичных оцениваемому по основной определяющей характеристике. В приведённом упорядоченном множестве значения расположены в порядке возрастания, при этом некоторые значения повторяются с опред-й частотой. Значения стоимости для оцениваемого объекта из данной выборки оценцик может определит 3 способами: 1) принять равным среднему арифметическому значению величины; 2) принять равным медиане (разделяет выборку на 2 равные части для нечётной сов-ти это серединное значение выборки, для четной это среднее арифметическое двух соседних величин); 3) принять равной моде. Мода – это наиболее часто встречающееся значение величины. Рассмотренный анализ представляет из себя процесс подбора математического выражения для функций нескольких независимых переменных (факторов). В качестве математических выражений используются линейные и степенные многочлены. Осн задачей регрессионного анализа явл подбор коэф функции (параметров модели), которые определяют значимость (или вес каждого фактора) при расчете значения зависимой переменной. В целях оценки недв-ти может применяться либо многофакторный, либо однофакторный регрессионный анализ. В первом случае стоится множественная регрессионная модель, которая описывает зависимость стоимости оцениваемого объекта от нескольких независимых факторов, значение которых определяется из анализа рыночных данных. Этими факторами м/б физ-е хар-ки объекта (площадь, состав, качество отделки и тд) и хар-ки местоположения. При однофакторном регрессионном анализе рассматр-ся зависимость стом-ти единицы сравнения от одной независ-й переменной. Последовательность однофакторного анализа для определения стоим-ти единицы сравнения методом сравнения продаж. Пусть у-зависимая переменная (стом-ть 1 м² общей площади),а х-независимая переменная (общая площадь объекта недв-ти). Предположим, что регрессионная зависимость стоимости 1 м² и общей площади объекта недв-ти имеет след-й вид: у=в*х. Данная модель наиболее близко описывает функц-ную зависимость стоимости единицы сравнения и значений рассматриваемого фактора, т.е. строится однофакторная регрессионная модель. На след этапе решается задача по определению степени адекватности, т.е. определяется качество выбранной модели насколько точно данное уравнение описывает зависимость стоимости единицы сравнения от определяющего фактора. Меры адекватности выбранных уравнений может служить дисперсия или среднее квадратическое отклонение. Чем меньше значение этих характеристик, тем точнее уровень регрессии описывает зависимость рассматриваемых переменных. Другим критерием может служить коэф парной корреляции (R). Он изменяется в диапазоне -1 - +1. При значении R=1 существует полная детермическая связь между переменными. При R=0, связь отсутствует. Чем ближе коэф-т к 1, тем точнее выбрано уравнение регрессии. Если R – положительно, то связь прямая, если отрицательно – связь обратная. При определении рыночной стоимости методом сравнения продаж без применения регрессионного анализа, оценщик вынужден осуществлять выборку объектов сравнения, имеющих основную характеристику (площадь) близкую к хар-ке объекта оценки. Применение регрессионного анализа позволяет установить функц-ю зависимость между стоимостью объектов недв-ти и осн-м фактором.

54. Оценка недв-ти затратным методом. Данный подход основан на принципе замещения, который гласит о том, что у каждого блага есть заменитель. Рын стоимость недв-ти при исп-ся затратного подхода опр-ся как сумма стоим-ти земли и затрат на возведение зд и соор за вычетом износа: Vo=V_L+(V_B - P), где Vb – восстановит-я стоимость зд и соор, P – износ. Сфера применения затратного подхода: 1) в целях поимущ налогообложения; 2) наложение ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли; 3) в целях подоходного налогообложения, износ вычитается из налогооблагаемого дохода. Общие ситуации: 1) оценка недв-ти спец назн-ия, 2) технико-экон анализ для нового строит-ва, 3) опр-ие варианта нинэи, 4) оценка недв-ти на пассивных рынках, 5) для проверки результатов полученных др методами. После анализа всей достоверной инфо и в результате обследования объекта оценки, выполняется последоват ряд шагов по определению рын стоимости: 1) оценка стоимости земли, 2) оценка стоимости воспроизводства зд и соор, 3) оценка накопленного износа и вычитание ео из восстановительной стоимости, 4) к текущей стоим-ти зд и соор прибавить стоим-ть земли, тем самым получаем общую стоим-ть объекта в целом. Полной стоимостью замещения наз-ся стоим-ть строит-ва точной копии зд с исп-ем таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

51. Методика и технология проведения кад оценки земель нп РБ. Инструкция по кад оценке земель нп РБ разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражд прав в РБ, утвержденного Указом Президента РБ от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деят-ти в РБ" постановления СМ РБ от 26 сентября 2002 г. N 1322 "О проведении оценки земель нп" и применяется для выполнения работ по кад оценке земель нп. Объектами кад оценки явл земли оценочных зон и зем участки, зарегистрированные в егрни, прав на него и сделок с ним. Результатом кад оценки явл кад стоимости объектов оценки. Земли нп оцениваются отдельно по каждому из видов их функц исп-ия: жилая многокв зона; жилая усадебная зона; произв зона; общественно-деловая зона; рекреационная зона. Заказчиками кад оценки земель нп явл район, гор, обл исполкомы, ГКИ, а также физ лица. Кад стоимость опр-ся в бел рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кад стоимость может определяться в иностр валюте с пересчетом в бел рубли по курсу Нац банка РБ на дату оценки. Кад оценка земель нп проводится по состоянию на 1 января года ее проведения. Последующая кад оценка земель нп проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено закон-вом. Кад оценка земель нп осущ-ся в след порядке: составление задания и заключение договора на проведение кад оценки; сбор и анализ инфо; опр-ие предпосылок и огр-ий; анализ рынка недв-ти; выбор методов оценки и методов расчета стоимости; оценочное зонирование; расчет кад стоимости земель нп выбранными методами; составление и оформление отчета и заключения о кад оценке. Результаты кад оценки утверждаются мик. Перед заключением договора на оценку оценщик совместно с заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое явл неотъемлемым приложением к договору и отчету о кад оценке. В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, описание состава объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика. При проведении кад оценки земель нп осущ-ся сбор рыночной и др инфо, необх для ее проведения. При анализе рынка недв-ти исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недв-ти, тенденции изменения цен, спроса и предложения на ни, условия продажи, условия финансирования, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели. В процессе кад оценки проводится оценочное зонирование земель нп, предусматривающее разделение земель нп на оценочные зоны. Границами оценочных зон могут приниматься: границы зем участков; границы квартальной застройки; линейные объекты (улицы, дороги, реки, водотоки, путепроводы, железные дороги).

Расчет кад стоимости рыночным методом производится в след послед-ти: расчет кад стоимостей земель оценочных зон; расчет кад стоимостей зем участков (кад стоимости зем участков рассчитываются путем умножения кад стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площади этих участков). Расчет кад стоимости методом кад оценки производится в след послед-ти: расчет базовой стоимости земель нп по виду их исп-ия (на основании базовых стоимостей земель опорных нп путем построения модели оценки с исп-ем математ статистики или экспертных методов анализа инфо); расчет кад стоимостей земель оценочных зон (путем умножения базовой стоимости земель нп на сводный коэф влияния факторов оценки по формуле: КС _ЗОНЫ = БС _НП x К _СВ, где КС _ЗОНЫ - кад стоимость земель оцен зоны по виду исп-ия земель, руб.(у.е.)/кв.м; БС _НП - базовая стоимость земель нп по видам исп-ия земель, руб.(у.е.)/кв.м; К _СВ - сводный коэф влияния факторов оценки); расчет кад стоимостей зем участков (путем умножения кад стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площади этих участков). Расчет базовой стоимости земель нп по виду их исп-ия производится рыночным методом. Для этого проводится индив оценка с целью опр-ия рыночной стоимости типичных зем участков, расположенных в различных частях нп, на основании одного или нескольких след методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель и оформляются отчеты об оценке. Результат кад оценки земель нп представляется в форме заключения о кад оценке. К заключению прилагается отчет о кад оценке. Заключение и отчет о кад оценке составляются в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оценки, второй хранится в архиве исполнителя оценки, третий передается в орг-ию, уполн ГКИ РБ на ведение гзк. Заключение и отчет о кад оценке земель нп направляются исполнителем оценки на рассмотрение соот-щему мик. Исполнитель оценки направляет заключение и отчет о кад оценке с копией решения мик о ее утверждении в орг-ию, уполн ГКИ РБ на ведение гзк. Орг-ия, уполн-ая ГКИ РБ на ведение гзк, в устан порядке вносит кад стоимость зем участков в регистр стоимости зем участков гзк и в 10-дневный срок информирует мик о дате внесения результатов кад оценки в регистр стоимости зем участков гзк.

53. Оценка недв-ти методом сравнения продаж (МСП). Суть данного метода состоит в том, что стоимость собственности опред-ся путем сопоставления цен продаж подобных объектов. Базовая модель метода: MV=Sp ⁺_- ADY, где MV – рыночная стоимость объекта, Sp – цена продажи сравниваемого объекта, ADY – совокупная поправка к цене продажи. МСП применяется только для тех объектов недв-ти, по которым есть достаточное кол-во достоверной инфо о недавних сделках купли-продажи. Данный подход на практике связан со множеством трудностей и ограничений. Наличие таких ограничений обусловлено тем, что не существует даже 2-х абсолютно подобных объектов недв-ти. Ещё одной трудностью явл-ся то, что при продаже больших доходных объектов инфо-я об экон-х хар-ках и условиях продажи часто недоступна или не полная. Поэтому в таких случаях МСП может лишь очертить диапазон рыночной стоимости. Применение МСП заключается в послед-м выполнении след действий: 1) подробное исслед рынка с целью получения достов инфо-и о всех факторах; 2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки цен продаж; 4) приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному диапазону рыночной стоимости объекта оценки. !!! есть объект оценки, изучен рынок, выбраны объекты-аналоги, учтены все отличия, введены поправки – если условия объекта оценки лучшие, то поправка вносится с +, если хуже, то с -!!! Единицами сравнения называются какие-либо общие и удельные стоимостные показатели. При анализе продаж зем уч-ка обычно исп-ют след единицы сравнения: 1) цена за единицу площади; 2) цена за фронтальную единицу длинны; 3) цена за участок исп-ся при анализе продаж уч-ка с аналогичными размерами и формами. При анализе продаж застроенных уч-ков исп-ся след единицы сравнения: 1) цена за 1 м² общей площади зд или соор; 2) цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдачи в аренду (учитыв-ся только индив-е качество объекта); 3) цена за 1 м² здания без учёта стоимости земли; 4) цена за комнату; 5) цена за квартиру или др единицу недв-ти; 6) цена за 1 м³ здания (для элеваторов, хранилищ и тп); 7) цена за единицу приносящую доход (ресторанов, сто и тп). Элементами сравнения наз-ся хар-ки объектов недв-ти и сделок, которые вызывают изменение цен на недв-ть. Для выделения элем-в, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки требуется выполнить корректировки цен продаж объектов сравнения по каждому элементу. При этом корректировка может применяться либо к общей цене продажи, либо к цене за единицу сравнения. Выделяют 9 осн-х элементов: -право собственности, -условия финансирования, -состояние рынка,время продажи, -условия продажи, -местоположение, -физич-е хар-ки, -эконом хар-ки, -использование объекта, -компоненты стоимости не связанные с недв-ю.

55. Кад оценка земель снп и ст. Кад оценка земель снп осущ-ся по упрощенной схеме. В снп базовая стоимость земель оценочной зоны определяется по формуле: БСЗ = БС_СНП  КФ_СНП  КВ_СНП, где БСЗ - базовая стоимость земель оценочной зоны, руб./м2; БС_СНП- базовая стоимость земель снп, руб./м2; КФ_СНП- коэф., учитывающий функц исп-ие земель снп; КВ_СНП- коэф., учитывающий особенности внешних улучшений земель снп. Коэф-т, учит-щий особенности внешних улучшений КВ_СНП вычисляется по формуле: КВ_СНП = КВ₁  КВ₂  КВ₃ КВ₄, где КВ₁- коэф. централизованного газоснабжения; КВ₂- коэф. централизованного водоснабжения;

КВ₃- коэф. централизованного водоотведения (канализации); КВ₄- коэф. централизованного теплоснабжения. Кад-я стоимость зем участка опр-ся по формуле: КС = БСЗ  К_К  Пл, где К_К- коэффициент качества зем участка; Пл - площадь зем участка, м². Коэф. качества зем. уч. К_К вычисляется по формуле: К_К = К_К1  К_К2  К_К3  К_К4, где К_К1 - коэффициент доступности центра нп (до 500 м); К_К2 - коэф. примыкания зем. уч. к асф-ным дорогам и улицам; К_К3 - коэф., учитывающий расположение зем. уч. в санитарно-защитных зонах; К_К4 - коэф., учитывающий расположение зем. уч. на хуторах и в труднодоступных местностях. Расчет кад стоимости земель ст выполняется в след последовательности: опр-ие нормированных значений факторов оценки; определение сводного показателя оценки земель каждого ст; определение удельного показателя кад стоимости земель ст; определение кад стоимости 1 м² земель ст. Удельный показатель кад стоимости земель ст опр-ся путем усреднения соотношения между договорными ценами, рыночными стоимостями за 1 м² незастроенного зем участка и сводными показателями оценки земель ст для которых известны договорные цены за незастроенный зем участок. Опр-ие кад стоимости земель ст и дс района осущ-ся вследующем порядке: опр-ие перечня факторов оценки земель ст и дс; составление перечня ст или дачных поселков, опр-ие типичного зем участка для каждого ст или дачного поселка; сбор инфо о договорных ценах на незастроенные или застроенные зем участки и анализ уровня развития рынка недв-ти в ст или дачных поселках района; опр-ие кад стоимости земель ст и дс; оформление и экспертиза док-ции кад оценки; утверждение док-ции кад оценки местным исполн и распор органом.