Найм жилого помещения

Договоры найма жилых помещений входят в группу договоров о передаче имущества во временное владение и пользования. ГК в большей степени регулирует правоотношения по передаче жилого помещения за плату гл. 35 ст. 671-688

Условно именуется договор коммерческого найма.

Договор социального найма регулируется в первую очередь нормами жилищного кодекса РФ. К договору соц найма применяются положения статей 672, 674, 675, 678, 680 ГК.

ПП РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

ПП РФ от 28.01.2006 г. № 107 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

Статья Новикова Предмет найма жилого помещения проблемы теории и судебной практики

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо обязуется предоставить другой стороне – нанимателю жилое помещение за плату на временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать предоставленное жилое помещение по назначению своевременно вносить плату и возвратить имущество в оговоренный договором срок.

Договор социального найма в отличие от договора коммерческого найма предполагает использование жилого помещения безсрочно.

двусторонне обязывающий возмездный консенсуальный

дОговор коммерческого найма является срочным тк гК устанавливает требования о предельном сроке договора. 5 лет и краткосрочный до 1 года. в отношении предоставления жилых помещений из публичного жилищного фонда.

дописать

Таким образорм защитить права наймодателя, если наниматель производить разрушение нанимаемого жилого помещения.

04.10.2011

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды). (689-701 ст)

Договор ссуды входит в группу договоров по передаче имущества во временное владение и пользование.

Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 №200-фз (ст. 47 - лесные участки предоставляются религиозным организациям в безвозмездное срочное пользование; ст. 71 – порядок предоставления лесных участков в аренду, в безвозмездное срочного пользование).

ФЗ № 78 от 29.12.1994 «О библиотечном деле» (ст. 5 – право на библиотечное обслуживание, т.е. обеспечивается созданием государственной и муниципальной сети обще доступных библиотек, бесплатно осуществляющих основные виды библиотечного обслуживания).

ФЗ от 25.06.2002 №73-фз «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов РФ)»

• Сарнаков И.В. «Соотношение понятий «банковский кредит» и «банковская ссуда»»\\ право и экономика, 2008, №6

• Авдеев В.В. «Аренда – лизинг: безвозмездное пользование (ссуда)» \\налоги(газета) , 2009, №12

Понятие договора ссуды.

Договор ссуды получил своё развитие в римской праве, так е был известен дореволюционному гражданскому законодательству. ГК РСФСР 22г ссуду не регулировал. ГК РСФСР 64г – посветил вопросам безвозмездному пользованию имущества главу 29. На практике договор предоставление имущества в безвозмездное пользование очень широко использовался в быту.

По договору ссуды одна сторона ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное владение пользование другой стороне ссудополучателю, а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии в каком эта вещь была получена, с учетом нормального износа или в состоянии оговоренном договором.

Договор безвозмездный, реальный или консенсуальный, консенсуальный договор будет в том случае когда стороны предусматривают обязательство ссудодателя передать вещь с момента заключения договора или в срок определенным договором; в реальном договоре момент заключения совпадает с момента передачи вещи (моет подтверждаться актом приема передачи).

Консенсуальный договор ссуды является двусторонне обязывающим, но при этом признак взаимности отсутствует. В обоих случаях ссудодатель отвечает за недостатки переданной вещи и за вред причинённый третьему лицу в результате использования вещи. (ст. 697 ГК)

Существенные условия договоры ссуды.

1) Предмет договора – действие сторон и требования переедаемому объекту.

Требования к объекту ссуды – не содержится но п.2.ст.689 ГК сделана отсылка к ряду норм, регулирующих отношения аренды, в т.ч. ст. 607 «объекты аренды», ст. 610 (п. 1 абзац 1 пункта 2) «срок» и т.д.

Объектом ссуды могут быть индивидуально-определенные вещи как движимые так и не движимые. Имеется спор в отношении ссуды предприятия различные точки зрения поскольку, передача предприятия безвозмездное пользование противоречит характеру ссуды. Ст. 607 ГК в качестве объектов аренды не выделяет жилые помещения. Объект жилое помещение предоставляет в безвозмездное пользование, никаких ограничении законодательство не содержит. В отличии от действующего законодательства по дореволюционному российскому законодательству в ссуду передавались только движимые вещи. В договоре должны быть указаны данные позволяющие определить объект, возвращается та же вещь. Объект ссуды передает ссудополучателю в пользование, поэтому по общему правилу плоды и доходы от вещи переданной в ссуду принадлежат ссудодателю как собственнику вещи, при необходимости стороны в праве указать иное в тексте договора.

Условия о сроке с учетом положении ст. 610, 689 ГК РФ существенными не являются, договор ссуды может заключен как на определенный срок, так и неопределённый. При заключении договора ссуды ссудодатель отвечает за качество передаваемой вещи, несёт ответственность за вред причиненный недостатками этой вещи. Ссудодатель должен передать вещь в ссуду свободной от прав третьих лиц либо на сиротствующее ограничение обременения.

Форма договора. Гл. 32 - - отсутствуют – применяются общие положения о форме сделки.

На сегодняшний день открытым является вопрос о необходимости гос регистрации договора ссуды недвижимого имущества и права пользования недвижимым имуществом на основании данного договора.

Разграничение договора ссуды с иными гражданско-правовыми договорами.

По общему смыслу договор ссуды не является предпринимательским. Договор ссуды достаточно близок к договору займа. «Ссуда» за частую используется в банковской практике, где понимается передача денежных средств, в тоже время между договором займы и ссуды имеются различия: по договору займа передаются вещи обладающие родовыми признаками, по договору ссуды – не потребляемые индивидуально-определенные, по договору займа имущества передается в собственность по договору ссуды вещь остается в собственности ссудодателя. Заемщик обязан вернуть займодавцу такое же количество вещей того же рода, ссудополучатель возвращает туже вещь; договор ссуды является безвозмездным, договор займа может быть и возмездным и безвозмездным.

Договор ссуды имеет некоторые черты сходства с договором хранения , т.к в том в другом случае идет передача вещей не потребляемых и индивидуально –определенных подлежащих возврату собственнику, но цель использования вещей различна: по договору ссуды вещи передается в пользование ссудополучателя, по договору хранения вещь передается хранителю для ее сохранности в пользовании вещью по договору хранения в силу закона запрещено.

Наиболее близок договор ссуды договору аренды за исключением условии платность и возможностью заключения реального договора ссуды.

Содержание договора ссуды: ссудодатель должен предоставить вещь ссудополучателю в состоянии соответствующим условиям договора и ее назначения. Ссудодатель обязан вместе с вещью предоставить ссудополучателю все принадлежности данной вещи и документы, касающиеся использования (тех паспорт, инструкция). Имеет право требования от ссудодателя соответствующей вещи и документов, либо расторжение договора и взыскание понесенного реального ущерба?

6.10.2011г

Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, те о которых он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора п.1 ст. 693.

При обнаружении недостатков переданной вещи ссудополучатель вправе потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков.

Ссудодатель вправе оспаривать размер расходов, связанных с устранением недостатков, ставить под сомнение необходимость устранения недостатков. Ссудополучатель также вправе досрочно расторгнуть договор.

Ссудополучатель должен заблаговременно известить ссудодателя о намерении устранить недостатки вещи либо о расторжении договора.

ст. 695: вопросы содержания имущества текущего и капитального ремонта возложены на ссудополучателя, договором может быть предусмотрено совершение данных действий ссудодателем. Вопросы улучшения имущества переданного в ссуду рассматриваются по правилам п. 1 и 3 ст. 623.

Ссудополучатель обязан получить согласие ссудодателя на осущ неотделимых улучшений в противном случае он лишается права на возмещение своих расходов по улучшению имущества.

ГК предусматривает специальные правила в отношении риска случайной гибели или случайного повреждения вещи преданных в ссуду. Риск случайной гибели лежит на ссудополучателе, если:

1) вещь погибла или была испорчена в связи с тем что ссудополучатель использовал вещь не по назначению или не в соот. в условиями договора.

2) ссудополучатель передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя, в противном случае риски лежат на ссудодатиеле

3) на ссудополучателе если с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить гибель или порчу вещи, переданной в ссуду пожертвов при этом своей вещью

Во всех остальных случаях при добросовестности ссудополучателя риск случайной гибели вещи лежит на собственнике вещи.

ГК устанавливает ограничение (запрет) по заключению договора ссуды в отношении коммерческих организаций по предоставлению в безвозмездное пользование имуществом ее учередителям участникам, руководителю, членам органов управления или контроля.

Учитывая безвозмездный характер договора закреплены в ст. 698 специальные правила устанавливающие досрочное расторжение договора ссуды.

Ссудодатель и ссудополучатель вправе в любое время отказаться от договора ссуды заключенного бессрочно известив вторую сторону за 1 месяц. В договоре может быть установлен иной срок для отказа.