1. Нормативная цена

- показатель стоимости земельного участка определенного качества и местоположения, которая рассчитывается, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена вытесняется кадастровой стоимостью сегодня. Единственный случай применения нормативной цены законодателем – нормативная цена применяется в тех случаях, когда законодательством предусмотрено применение кадастровой стоимости и кадастровая стоимость не определена. Но при этом нормативная цена и кадастровая стоимость неодинаковы по размеру (нормативная цена всегда ниже кадастровой стоимости).

Нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ ежегодно для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могут корректировать эту нормативную цену в пределах 25% (в обе стороны). В любом случае нормативная цена не может быть больше 75% рыночной стоимости на типичные участки соответствующего целевого назначения. На сегодняшний день все субъекты РФ определили кадастровую стоимость, поэтому на практике применять нормативную цену, вероятно, будет сложно.

Применяется в случае отсутствия кадастровой стоимости в целях налогообложения.

2. Кадастровая стоимость

Первое упоминание было в 1996 году. В 2010 году в июле были внесены изменения в ФЗ «Об оценочной деятельности РФ», в соответствии с которым регулируется порядок определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость на сегодняшний день определена по специальным методикам (так как недавно введены правила). Только в 2010 году была отменена методика для земель лесного фонда (единственная категория, для которой методики нет).

Кадастровая стоимость определяется в результате кадастровой оценки земельных участков. Государственнаякадастроваяоценка – совокупность действий, включающих в себя:

1. Определение объектов, подлежащих оценке и принятие решений о проведении государственной кадастровой оценке

2. Формирование перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке

3. Отбор исполнителя и заключение с ним договора на проведение оценки

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

5. Экспертиза отчета о кадастровой стоимости (создается специальная экспертная группа) – с 2010 года.

6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

7. Опубликование результатов о кадастровой стоимости

8. Внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Юридическую силу кадастровая стоимость имеет только с момента внесения в государственный кадастр.

Методические указания по определению кадастровой стоимости должны быть приняты Министерством Экономического Развития; организация возложена на РосРеестр; кадастровую стоимость определяют оценщики. Оценка проводится только оценщиками. Оценке подлежат только те ЗУ, сведения окот содержатся в гос кадастре недвижимости. Заказчиками выступают:

1. Органы исполнительной власти субъекта РФ

2. Органы местного самоуправления (в случаях, установленных НПА субъекта)

Кадастровая оценка проводится не реже, чем 1 раз в 5 лет.(до 2010 – раз в три года было). Проводится только в отношении земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Для государственной кадастровой оценки проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального (разрешенного) использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В результате составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон (м² либо га). Результаты утверждаются органом исполнительной власти субъекта по представлению РосРеестра.

В течение 10 дней с момента утверждения результатов оценки сведения о кадастровой стоимости публикуются (а также данная информация вносится в государственный кадастр недвижимости – пока без срока). Если для ЗУ – рыночная стоимость, то кадастровая = рыночная.

Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах по определению кадастровой стоимости. Оспорить могут лица, права и обязанности такой оценкой затрагиваются, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, если объектом оценки являлись государственные и муниципальные земли. Основаниями для пересмотра оценки являются:

1. Недостоверность сведений о земельном участке

2. Установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, посостоянии на которую была определена кадастровая стоимость. Если на земельный участок была определена рыночная стоимость, то кадастровая стоимость определяется равной рыночной стоимости земельного участка. Поэтому если она была определена, то это действие незаконно (в смысле его не должно быть, даже если определена равно (10 рыночная и 10 кадастровую определили, то хоть они и равные, все равно нельзя определять кадастровую стоимость)