Предмет и метод земельного права

Понятие предмета – спорный вопрос.

Земельное право – самостоятельная правовая отрасль. Боголюбов определяет земельное право, как комплексную отрасль, но это не так, так как это самостоятельная отрасль.

Земельное право, как самостоятельная отрасль, появилась в 1917 году:

1. Социально-экономическая причина

Монополия государства на все природные ресурсы и изменение экономических отношений влияло на изменение отношений по поводу земли.

2. Политические причины

Появлялись учебники. В 1958 году вышел 1 учебник, определявший предмет земельного права.

Он определялся в узком и широком смыслах.

В узкомсмыслепредмет – все отношения по поводу земли, в широкомсмысле – общественные отношения по поводу земли, лесов, вод и недр. Такой подход (широкий) рассматривался не всеми, хотя и учитывался.

На сегодняшний день земельное право выделяется в отдельную отрасль. Единственная монография «предмет и система земельного права» была издана в 1981 году под авторством нескольких авторов в Алмате.

На сегодняшний день предмет исследуется только в рамках учебных дисциплин. Точки зрения по поводу предмета:

1. Предмет определяется путем установления открытого перечня видов земельных отношений посредством законодательства (Ростянов, Жаликов, Галицкая). Данная позиция существовать может, но открытый перечень не позволяет составить представление о предмете.

2. Предмет – волевые общественные отношения, возникающие по поводу земли, которые возможно и должно регулировать правовыми нормами.

3. Предмет (легальное определение земельных отношений (статья 3 ЗК РФ)) – отношения по поводу использования и охраны земли. Хоть законодатель и закрепляет данное определение, но оно неполное, так как оно упускает отношения управленческие (мониторинг земель).

4. Авторы определяют виды земельных отношений, составляющих предмет, исчерпывающим образом (Красс).

Предмет – совокупность общественных отношений имущественного и неимущественного характера, возникающих в сфере использования, управления и охраны земли, урегулированные нормами земельного права.

3момента в данном определении:

1) имущественные и неимущественные отношения (понять это можно с помощью понятий из ГП, с помощью понятия земельного участка – он может рассматриваться как объект недвижимости и как природный ресурс; в зависимости от значения – разные отношения);

2) отношения по использованию, управлению и охране;

3) Отношения только(!) по поводу земли

Земля в земельном участке выступает в различныхаспектах:

- статья 9 К РФ – основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующих территориях (данная статья была предметом рассмотрения КС РФ)

- средство производства, средства хозяйствования (когда используется верхний плодородный слой (почва), это и есть средство производства)

- пространственный предел распространения политической власти государства (когда принимается НПА РФ, сфера действия их – территория РФ, а она проходит по земельным участкам)

- земельный участок – объект недвижимости, объект собственности(классификация на движимое и недвижимое имущество была упразднена в 1921 году и восстановлена в 1992 году; в ГК РФ были внесены изменения, по которым земельный участок не может быть ничейным, он всегда чей-то)

- земельный участок – территориальный базис для размещения иных объектов, в том числе и объектов недвижимости (на земельном участке находятся все здания и сооружения)

Земля рассматривается в различных аспектах и регулируется в зависимости от понимания различными отраслями права.

Земля – как часть почвенного слоя, кот может быть объектов различных отношений.

Еще есть монография Голиновской «ЗПО»

ЗК сам не точно дает определения земли и предмета земельного права.

Метод земельного права

Метод определяется предметом. Для объединения метода существуют как объективные, так и субъективные предпосылки.

Метод – совокупность юридических способов воздействия на участников общественных отношений, входящих в предмет земельного права.

Существует 3 способа: обязывание, дозволение и запрет. Сочетание данных 3 способов приводит к существованию императивного и диспозитивного методов. Специфика земельного права заключается в том, что зачастую используется сочетание императивного и диспозитивного методов.

В советский период использовался в подавляющем большинстве императивный метод, так как участников отношений всегда было государство. В настоящее время данные методы используются в равной степени.

Метод зависит от предмета, т.е. от того аспекта, который в данных отношениях имеется в виду.

Земельное право – система правовых норм, которая регулируется отношения в области использования, управления и охраны земель с целью обеспечения рационального использования земельных ресурсов, сочетание интересов общества и отдельных интересов граждан, юридических лиц, а также в целях охраны жизни и здоровья человека.

Земельное право – не только правовая отрасль, но и учебная дисциплина и наука, каждая из них имеет свой предмет и метод.

Характер – объект, категория, целевое назначение, субъект.

Источники земельного права

Источник – НПА и конкретные правила (это определение из учебника, но оно неверное)

Источник – внешняя форма выражения земельно-правовых норм, т.е. это то, чем руководствуется судебная практика, таких источников3:

1. Общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры, ратифицированные РФ. Приоритет данных источников над национальным законодательством содержится в К РФ и дублируется в ЗК в статье 2

2. НПА

   1. Фз (включая фкз)

Кодифицированные акты: ЗК РФ 2002 года, ЛК РФ, Градостроительный кодекс, ГК РФ; некодифицированные: законы садоводческих земель, о кадастре недвижимости и многие иные

2. Акты федеральных органов исполнительной власти (Указы Президента, Правительство РФ – достаточно много постановлений правительства (о порядке ведения аукционов, об определение начальных ставок и прочее), также ведомственные акты (министерство природных ресурсов и прочее)

3. Нпа субъектов рф

Земельное законодательство отнесено к совместному ведению РФ, субъектов РФ, федерация устанавливает ограничение оборотоспособности земельных участков, ограничение прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, порядок ведения государственного мониторинга, основы федеральной политики в области земельных отношений и иные.

Субъекты принимают НПА с учетом социальных, демографических, экономических, культурных аспектов данного региона.

4. НПА ОМС

Правила землепользования застройки (!). В Томске приняты в ноябре 2008 года (достаточно массивный акт); также могут приниматься различные программы по развитию и охране земельных участков.

3. Обычаи – сложившие в течение длительного времени правила поведения, незакрепленные в НПА (также называется неписанное право).

Система земельного права

Система (в общем виде, в самом слабом подходе) – некая внутренняя структура, так как все отношения объединены одним предметом, также и тем, что это отношения использования, управления и охраны земель.

Система земельного права –объективно обусловленное характером земельных отношений, ролью в регулировании земельных отношений, их значимостью, упорядоченное единство земельно-правовых институтов (система построена из институтов, причем не хаотично разбросанных, а в определенном порядке (обычно строятся в зависимости от значимости того или иного института)).

Земельное право содержит Общую и Особенную части.

Общая часть включает правовые институты, регулирующие все или почти все виды земельных отношений. Общая часть включает 4 института:

1. Институт права собственности на земельные участки

Нормы определяют принадлежность земельных участков, объем прав и обязанностей собственника, основания ограничения данных прав

2. Институт иных видов прав на землю или институт землепользования

В РФ существует 5 видовправназемлю, помимо собственности:

1. Право пожизненного пользования

2. Право постоянного (бессрочного) пользования

3. Сервитут

4. Аренда

5. Безвозмездное срочное пользование

1. Институт управления в сфере использования и охраны земли

Сложный институт, который состоит из ряда простых институтов (институт земельного контроля, институт прав и обязанностей должностных лиц и прочие)

4. Институт охраны земли и защиты прав на землю

Содержит предупредительные и компенсационные меры, меры ответственности

Особенная часть формируется в зависимости от категории земель. Существует 7 категорий и соответственно 7 институтов:

1. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

2. Правовой режим земель населенных пунктов

3. Правовой режим земель промышленности, транспорта, связи, телевидения, космического обеспечения, оборудования безопасности страны и иного специального назначения (иначе называются земли специального назначения)

4. Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов (земли заказников, заповедников, дендрологических парков, рекреационные земли и прочие)

5. Правовой режим земель лесного фонда (самые распространенные – более 64% земель).

Могут быть лесные и нелесные земли

6. Правовой режим земель водного фонда

7. Правовой режим земель-запасов (они могут стать землей любой категории)

Теоретически не должно быть земельных участков, которые не относятся ни к одному виду земель. Данные категории – это и есть цель, назначение земель.

Данная система очень динамична, общая часть более статична, чем особенная часть.

Конституционные основы земельного права

Конституционныеосновы – положения, содержащиеся в К РФ, закрепляющие основы правового регулирования земельных отношений. Существует 3 вида норм:

1. Положения, определяющие правовой режим земель:

   1. В РФ признается и защищается равным образом государственная, муниципальная, частная и иные формы собственности на землю

   2. Земля является основой жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории

2. Положения, устанавливающие право граждан на земельные участки:

   1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности земельные участки

   2. Изъятие имущества для государственных нужд допускается только после предварительного и равноценного возмещения

   3. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц

3. Положения, определяющие предметы ведения РФ и субъектов РФ:

- В веденииРФ находится управление и распоряжение федеральной собственностью

- В совместномведении находится земельное законодательство, вопросы владения, пользования и распоряжения природными ресурсами, вопросы разграничения государственной собственности на землю.

Принципы земельного права

Данные принципы закреплены в статье 1 ЗК РФ. Данные принципы имеют не только теоретическое значение, но и практическое.

Принципы земельного права – объективно обусловленные характером земельных отношений, основополагающие идеи, положения земельного права, отражающие его сущность. (некие идеи, пронизывающие материю права – Алексеев).

Земельное право основывается также на межотраслевых принципах (стык экологического и гражданского права) и общеправовых принципах.

Принципы:

1. Принцип учета публичных (государства и общества) и частных (личные интересы физических лиц) интересов при регулировании земельных отношений

2. Принцип целевого использования земельного участка

Под использованием понимается 3 категории – категория земель, целевое назначение и разрешенное использование. Неиспользование с учетом правовых характеристик влечет санкции (довольно жесткие – изъятие участка при неиспользовании в течение 5 лет)

3. Принцип рационального использования земельных участков

В ЗК 1991 года было легальное определение рационального использования земли. На настоящий момент легального определения нет, но в общем смысле – это достижение от использования земли максимального эффекта при минимальных издержках при соблюдении законодательства

4. Принцип учета населения, проживающего на соответствующей территории.

Нормы земельного законодательства таковы, что многие решения, имеющие градостроительное значение, должны принимать с учетом общественного мнения, проведению общественных слушаний

5. Принцип платности использования земельных участков.

Существуют 2 формы плата – земельный налог и арендная плата.

6. Принцип управления земельными ресурсами (участками) независимо от формы собственности на них

Должностные лица государственных органов осуществляют контрольные проверки по использованию земельных участков, проводят проверки, могут составлять исковые заявления и подобная деятельность

7. Принцип приоритета особо ценных и особо охраняемых земельных участков

Изъятие земельных участков, перевод земельных участков из одной категории в другую в отношении отдельных категорий земель либо вообще невозможен, либо существуют исключительные случаи

Принципы земельного законодательства содержится в статье 1 земельного кодекса.

Земельные правовые отношения

Земельные правовые отношения – этообщественные отношения оп управлению, использованию, охране земель, урегулированные нормами земельного права, состоящие во взаимной связи прав и юридических обязанностей участников отношений.

В структуру входят:

1. Субъекты – лица, которые действующим законодательством наделены юридическим свойством, позволяющим им участвовать в земельных правоотношениях.

Юридическоесвойство – правосубъектность (право- и дееспособность), она определяется с учетом ГК РФ, ГПК РФ, АПК РФ и т.д.

Существует 3 группы участников:

1. Физические и юридические лица

Они являются участниками всех отношений

2. Органы государственной власти, местного самоуправления и их должностные лица

Они являются участниками управленческих либо охранительных отношений, как правило, хотя могут быть и участниками отношений по пользованию

3. Публичные образования (РФ, субъекты РФ и муниципальные образования)

Они являются участниками отношений государственной и муниципальной собственности

2. Объект – то, по поводу чего возникают правоотношения

К ним относятся:

1. Земля, как природный ресурс

2. Земельный участок

3. Часть земельного участка

4. Земельная доля – только в отношениях общей долевой собственности

Если имеют место охранительные правоотношения, то объектом будет земельный правопорядок, т.е. охраняется отношения стабильности, сложившиеся в обществе

3. Содержание – совокупность прав и обязанностей участников.

Право - обеспеченная законом мера возможного поведения, включающая:

1. Право на обладание земельным участком

2. Право на поведение (действие или бездействие)

3. Право требовать от обязанного лица действия или бездействия

4. Право на защиту

Обязанность - мера должного поведения, которая может быть активной (совершение определенных действий) или пассивной (воздержание от действий).

По основаниям возникновения, изменения, прекращения отношений – то же самое, что и в ГП (юридические факты и прочее).

Изменения земельных правоотношений

1) Изменение, как правило, касается содержания – объект и субъект остается теми же. Данная ситуация происходит при изменении качества земельного участка (использовался участков в с\х, произошла авария, земельный участок извлечен из данного деятельность теперь и производят рекультивацию)

2) Также установление охранных зон - не изменяется ни целевое назначение, ни категория земель. Чаще всего в охранных зонах установлен запрет на возведение жилых домов, проведения с\х работ и прочее.

3) Изменение категорий целевого назначения разрешенного использования земельного участка.

4) Изменение, связанное с переоформлением прав на земельном участке, в частности когда государство стремясь перейти на европейскую позицию (перейти только к собственности и к аренде) предусматривает большое количество случаев, когда можно переоформить земельные участки (сохраняется субъектный состав, объектный состав, но изменяются правомочия (а именно права на распоряжение))

Классификация земельных правоотношений

Классификация – деление по юридически значимым критериям.

1. В зависимости от содержания правоотношений

   1. Отношения собственности на землю

   2. Отношения землепользования (в широком смысле – землевладения тоже входят)

      1. Вторичные (субаренда – через звено)

      2. Первичные (непосредственно от собственников)

   3. Управленческие отношения

   4. Охранительные отношения

2. В зависимости от характера земельных правовых отношений (данная классификация достаточно спорна)

   1. Материальные земельные отношения - общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, устанавливающими права и обязанности участников правоотношений (некая статика – отношения собственности)

   2. Земельные процедурные отношения – общественные отношения урегулированные нормами земельного права, устанавливающие порядок положительной деятельности уполномоченных субъектов

   3. Процессуальные земельные правовые отношения – это общественные отношения, урегулированные нормами права в целом, устанавливающие порядок деятельности юрисдикционных органов по принудительной реализации земельных правовых норм, привлечению виновных лиц к ответственности, разрешению земельных споров

Часто в данной классификации выделяют 2 группы – материальные и процессуальные, т.е. объединяют процедурные и процессуальные отношения, но этого делать не стоит, так как последние отношения отличаются.

Земля и земельные участки, как объекты правовых отношений

Земля – самостоятельный объект в управленческих отношениях, земельный участок – в охранительных; но дело даже не в этом, они очень специфичны

Земельный фонд – вся земля в пределах государственных границ РФ.

Земельный фонд делится на 7 правовых категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли, используемые или предназначенные для нужд сельского хозяйства и расположенные за границами населенных пунктов. Земель с\х назначения – около 24% от общего земельного фонда. Земли с\х назначения включают фонд перераспределения земель, куда включаются:

   1. Вымороченные земельные участки

   2. Земельные участки, изъятые для государственных или муниципальных нужд

   3. Земельные участки, от прав на которые добровольно отказались

Фонд перераспределения нужен, чтобы расширять с\х участки, для выпаса скота и прочее.

2. Земли населенных пунктов – земли, используемые и предназначенные для развития и застройки населенных пунктов. Они всегда отделены границами от иных категорий. Земли населенных пунктов составляют около 1% от земельного фонда

3. Земли специального назначения – земли, расположенные за границами населенных пунктов и используемые или предназначенные для осуществления определенных специальных задач и права на которые возникли по основаниям, предусмотренным Земельным законодательством (ЗЗ РФ). В самом документе на землю определяется сама цель. Составляют около 1% от земельного фонда

4. Земли особо охраняемых территорий – земли, имеющие особое рекреационное, научное, историко-культурное, эстетическое, природо-охранное, оздоровительное и иное особое назначение, которые изъяты из оборота и хозяйственного ведения и для которых установлен особый правовой режим. Этих земель приблизительно 2%

5. Земли лесного фонда включают:

   1. Лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для восстановления)

   2. Нелесные земли (земли, предназначенные для лесного хозяйства)

Земли лесного фонда составляют около 64% земельного фонда

6. Земли водного фонда – земли, покрытые водами, сосредоточенные в поверхностных водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (составляют 1,6% от земельного фонда). Земельные участки, на которых находятся водные объекты не образуются(!).

7. Земли запаса – находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, которые не предоставлены физическим или юридическим лицам (составляют около 6% от земельного фонда). Сибирский федеральный округ по данным землям занимает 2 место по РФ.

Возможен перевод земель, изменение категорий земель с одной на другую, в основном перевод затрагивает земли запаса (вполне логично) и земли с\х назначения (это самые обрабатываемые земли и удобные для использования). Как правило, земли переводятся для застройки.

Перевод земель – процедура изменения категории земель или земельных участков, определенные специальными нормативными актами.

Основной закон – ЗК РФ, также специальные закон – от 21.12.2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Органы, производящиеперевод земель:

1. Правительство РФ – перевод в отношении федеральных земель

2. Органы исполнительной власти субъектов РФ – в отношении земель субъектов РФ, а также земель с\х назначения, находящиеся в частной или муниципальной собственности.

3. Органы местного самоуправления – частные и муниципальные земельные участки, за исключением земель с\х назначения.

Исключения:

1. Перевод земель населенных пунктов в иную категорию и наоборот (в земли населенных пунктов) осуществляется путем установления и изменения границ населенных пунктов. Процедура регулируется ЗК, Градостроительным Кодексом.

2. Перевод земель особо охраняемых территорий в иные категории и наоборот осуществляется путем установления или изменения границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Перевод осуществляется по ходатайству заинтересованного лица (которое должно быть обосновано, которое должно включать пакет документов).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления – по их ходатайству о переводе земель из одной категории в другую, он допускается без согласия правообладателя земельного участка в случаях, если:

1. Перевод связан с установлением, изменением границ населенных пунктов

2. Перед связан с установлением особо охраняемой территории без изъятия земельного участка у правообладателя

Земля и земельный участок различаются наличием установленных границ

Земельныйучасток – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Границы земельного участка устанавливаются путем межевания, в результате которого кадастровый инженер составляет межевой план (первый документ в графической и текстовой форме).Межевание является подготовительным этапом для осуществления государственного кадастрового учета, в результате которого к земельному участку присваивается кадастровый учетные номер и подтверждается существование или прекращение существования конкретного земельного участка.

Межевание и кадастровые работы – в результате данных действий участок появляется, как правовой объект земельных отношений.

Земельный участок имеет правовые, технические и экономические характеристики.

Правовые характеристики:

1. Категория земли

2. Целевое назначение

3. Разрешенное использование

Понятие разрешенного использования тесно связано с зонированием, оно возникает, когда есть зонирование территории. Земельное законодательство предусматривает зонирование – разделение территорий на отдельные зоны для земель населенных пунктов и земель специального назначения.

Градостроительное законодательное вводит термин градостроительное зонирование применительно к землям поселений, городских округов, а также земельных участков, которые планируется застроить.

Земельный участок имеет 2 важнейших правовых характеристики: целевое назначение и разрешенное использование.

Целевоеназначение – порядок и условия использования земельного участка, установленные законодательством для конкретных целей в соответствии с категорией земли. Иногда законодатель прямо раскрывает целевое назначение.

Разрешенноеиспользование – порядок и условия использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и установленными ограничениями обременениями. Оно более детализированное использование земельного участка. Например, огородничество – это определенная цель и земли предоставляются с правом или без права возведения некапитального сооружения.

Градостроительноезонирование – зонирование территорий, муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Правовой основой являются правила землепользования и застройки, которые являются НПА органов местного самоуправления либо утверждаются законами Москвы или Санкт-Петербурга. Градостроительный документ содержит текстовую часть, так и нетекстовые части (карты, схемы). Градостроительныерегламенты – устанавливаемые в пределах границ соответствующие территориальные зоны виды разрешенного использования земельных участков и всего того, что находится над и под земельным участком и используется в процессе постройки и последующей эксплуатации зданий, зданий, строений и сооружений; предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства зданий, строений и сооружений; ограничения использования земельных участков, зданий, строений и сооружений.

Есть земельные участки, на которые не распространяется градостроительные регламенты и правила.

Градостроительный регламент не распространяется:

1. Границы земель общего пользования (дороги, кладбища, сады, скверы)

2. Земельные участки, занятые линейными сооружениями (коммуникация, где проходят кабели и прочее)

3. Земельные участки, на которых находятся некоторые памятники культуры (включенные во всероссийский список)

4. Земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых

Градостроительные регламенты не устанавливаются:

1. Для земель лесного фонда

2. Для земель запаса

3. Для земель водного фонда, занятых поверхностными водными объектами

4. Для земель особо охраняемых территорий, кроме лечебно-оздоровительных местностей и курортов

5. Для сельско-хозяйственных угодий

6. Для земель в границах особых экономических зон

Использование таких участков определяется органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в соответствии с ФЗ, а если участок располагается в границах особых экономических зон, то порядок определяется органами управления особых экономических зон.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает 3 вида разрешенного использования:

1. Основные

2. Условно-разрешенные

3. Вспомогательные (применяются только дополнительно к 1) и 2))

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно, без каких-либо дополнительных согласований. Данное правило не распространяет возможности самостоятельного изменения на органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные муниципальные учреждения и предприятия.

Условно-разрешенные виды разрешенного использования предоставляются по решению главы местной администрации по результатам публичных слушаний. Условно-разрешенные могут не дать, если общественное мнение отрицательное, либо если никто не пришел и решили в администрации не осуществлять строительство высотных домов и отказали в строительстве. Но четких критериев тут нет.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются классификатором, который принимается Министерством Сельского хозяйства в отношении земель с\х назначения, Министерством экономического развития в отношении иных категорий земель.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться за исключением случаев, если использование таких земельных участков опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, если такая опасность существует, то может быть наложен запрет на использование земельного участка. Но поскольку здесь ограничивается правомочие пользования, то безусловно необходим запрет федерального значения; данная норма пока не действует.

Возможна выдача разрешений на отклонение от предельных параметров строительства правообладателем земельных участков, размеры которых меньше минимальных либо характеристики которых неблагоприятны для застройки. Такое разрешение на отклонение дается главой местной администрации по результатам публичных слушаний.

В связи с принятием Градостроительного кодекса появился градостроительный план, который выдается на застроенный или подлежащий застройке земельный участок. Градостроительный план не заменяет межевой или кадастровый план. Он содержит информацию о земельном участке, наличие отсутствие объектов капитального строительства, публичных сервитутов, площади, объекты инженерной инфраструктуры. Т.е. это документ, создаваемый на основании правил земельной застройки. Он содержит текстовую и нетекстовую части (чертежные части). Содержит пределы строительства объекта зданий, строений и сооружений. Форма градостроительного плана была утверждена постановлением правительства от 29.12.05 года.

Он готовится в виде отдельного документа, либо в составе проекта межевания территорий. Понятие неделимой вещи определено в статье 133 ГК РФ. Неделимой признается вещь, разделить которую без изменения назначения невозможно. Теоретически разделить земельный участок возможно сколь угодно, но участок признается ФЗ, если его деление не позволяет использовать его в соответствии с его назначение (1м² недостаточно, чтобы вести с\х).

Образование земельного участка – появление земельного участка. Оно возможно при:

1. Объединении земельных участков

2. Разделе земельного участка

3. Перераспределении земельного участка

4. Выделе земельного участка из земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Целевым назначением неразрешенным использованием вновь образуемых земельных участков является целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются. Земельное законодательство содержит требования к образованию земельных участков:

1. Предельный минимальный или максимальные размеры земельных участков должны соответствовать требованиям градостроительных регламентов либо требованиям ФЗ, если на земельные участки градостроительные регламенты не распространяются или не устанавливаются (см. статью 33 ЗК РФ)

2. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, черезполосице, изломоности границ и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ФЗ

3. Границы образуемого земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования или границы населенных пунктов

4. Не допускается образование земельных участков, если такое образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости

5. Не допускается образование земельного участка, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков ограничения не позволяют использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием

Право собственности на земельные участки

Существует 3 формы собственности на землю: государственная, муниципальная, частная (и К закрепляет существование иных форм собственности).

Публичная собственность (государственная и муниципальная) на землю

Государственная собственность бывает 2 видов: федеральная и региональная собственность; соответственно 2 субъекта – РФ и субъекты РФ. Субъектами муниципальной собственности являются городские и сельские поселения, городские округа, муниципальные районы и внутригородские территории Москвы и Санкт-Петербурга.

От имени собственника реализуют его правомочия в отношении федеральных земель РФ, которая может делегировать свои полномочия Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом. В отношении региональных земель – правомочные органы определяются НПА субъекта, в отношении муниципальных – НПА органов местного самоуправление.

Государственная собственность и частная собственность равны с точки зрения К, ГК РФ, 3 правомочий: владения, пользования и распоряжения, но государственная собственность обладает правом суверенитета, которая позволяет данной земле быть выше по статусу.

Объекты собственности

К государственной собственности относятся все земли, в пределах государственных границ РФ, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной или частной собственности, т.е. существует презумпция государственной собственности на землю.

К муниципальной собственности относятся земельные участки, расположенные в границах муниципального образования (как правило). Субъекты РФ и РФ могут бесплатно предоставлять муниципальным образования земельные участки

Основание возникновения государственной собственности на землю:

1. В государственной собственности находятся земельные участки, названные ФЗ, т.е. основание возникновения – прямое указание закона.

2. Земельные участки, приобретаемые по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (сделка и прочие)

3. Земельные участки, право собственности на которые возникло при разграничении права государственной собственности на землю

4. (только Москва и Санкт-Петербург) Добровольный отказ от права собственности частного лица, если законами Москвы или Санкт-Петербурга не предусмотрено, что в данном случае возникает собственность внутригородских территорий Москвы или Санкт-Петербурга.

Основания возникновения муниципальной собственности:

1. Прямое указание ФЗ и законов субъектов РФ

2. Основания, предусмотренные гражданским законодательством

3. Разграничение государственной собственности на землю

4. Муниципальная собственность возникает на земельные участки, от права собственности на которые отказались частные лица, если иное не предусмотрено ФЗ (Москва и Санкт-Петербург). Если земельный участок расположен на межселенной территории (между поселениями), то возникает районная собственность

Из федеральной собственности в собственность субъектов либо собственность поселений, муниципальных районов, городских округов передаются земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, права федеральной собственности, на которые было зарегистрировано до 9.12.08 года, а также если:

1. При разграничении государственной собственности на землю земельные участки должны относиться к определенной форме собственности на землю (региональной или муниципальной)

2. В собственность муниципальных районов или городских округов передаются земельные участки, если на них расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в федеральной собственности; если земельные участки предоставлены федеральным органом государственной власти их территориальным органом, созданным ими предприятиям или некоммерческим организациям, земельные участки находятся в пользовании у государственной академии наук или их учреждений, иные земельные участки, предусмотренные федеральными законами

Если право федеральной собственности не зарегистрировано до 9.12.08, то земли федеральных курортов подлежат разграничению в общем порядке; специальные правила не применяются, если земельный участок отнесен не только к курорту федерального значения, но и к иной особо охраняемой природной территории федерального значения.

Разграничение государственной собственности на землю

До 2006 года действовал закон «о разграничении государственной собственности на землю», но в силу того, что данный закон не принимался часто, в силу того, что процедура была сильно затруднена, закон был отменен. На сегодня правовую основу разграничения государственной собственности на землю составляет:

• земельный кодекс

• закон о введении в действие земельного кодекса

• закон о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним

По общему правилу распоряжение неразграниченными землями (право собственности на которые не зарегистрировано) осуществляют органы местного управления, муниципальных районов или городских округов. Исключения:

1. Если неразграниченный земельный участок находится на территории столицы субъекта РФ или административного центра, распоряжение им осуществляют органы местного самоуправления данных поселений, если законами субъекта РФ такое право не предоставлено органам исполнительной власти данного субъекта РФ

2. В Москве и Санкт-Петербурге неразграниченными земельными участками распоряжаются органы исполнительной власти Москвы или Санкт-Петербурга, если законами данных субъектов данное право не предоставлено внутригородским территориям Москвы или Санкт-Петербурга

3. Исключения, предусмотренные законодательством об автомобильных дорогах и дорожной деятельности (закон так и называется) Если строится федеральная дорога, то распоряжается федеральный центр, если региональная – то на уровне субъекта

За 2009 год разграничения в основном затронуло земли лесного фонда.

Заинтересованные органы самостоятельно определяют принадлежность земельного участка по основаниям, предусмотренным законом «о введение в действие земельного кодекса»:

1. К федеральной собственности относятся:

   1. Земельные участки, на которых находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие РФ

   2. Земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ федеральным казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданными федеральными органами власти

   3. Земельные участки, предоставленные в аренду государственной компании «российские автомобильные дороги»

   4. Земельные участки, находящиеся в использовании у государственных академий наук, у организаций, созданных государственными академиями наук или организациям подведомственным государственным академиям наук

   5. Иные земельные участки, предусмотренные ФЗ

2. В собственности субъекта РФ находятся:

a, b, c - виды земель, перечисленных выше соответственно если объекты недвижимости находятся в региональной собственности, либо участки, предоставленные органами субъектов РФ или созданными ими организациями

3. К муниципальной собственности относятся:

   1. Земельные участки, на которых находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию

   2. Земельные участки, предоставленные органами местного самоуправления казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданными органом местного самоуправления

   3. Земельные участки, предусмотренные ФЗ и законами субъектов РФ

Перечень документов, необходимых для регистрации земель утвержден постановлением правительства от 30.06.06 г. (заявление с правовым основанием, кадастровый паспорт, документ на здание, если оно есть либо документ о том, что участок был предоставлен когда-то федеральным или муниципальным органом).

(!)В Москве и Санкт-Петербурге при разграничении государственной собственности на землю муниципальная собственность не выделяется(!).

Частная собственность на землю

Необходимо раскрыть 3 элемента:

Субъект частной собственности – физические и юридические лица. Признавать ли иностранцев в качестве субъектов? С принятием ГК РФ было решено, что иностранцы имеют право иметь собственность на землю, за исключением нескольких случаев:

1. Иностранцы и лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном вкладочном капитале которых доля иностранцев или лиц без гражданства более 50%, могут иметь земли с\х назначения только на праве аренды (закон «об обороте земель с\х назначения»)

2. Иностранцы, лица без гражданства могут использовать только на праве аренды земельные участки в пределах приграничных территорий, перечень которых утверждается Президентом РФ, либо иных особо установленных территорий

В целях реализации данной нормы Президент РФ не принял ни одного указа, поэтому в силу закона «о введение в действие земельного кодекса» данное правило распространяется на все приграничные территории.

Приграничные территории – термин, законодательно который не закреплен. В литературе данное определение дается: - земли муниципального образования, одна из границ которых совпадает с государственной границей РФ

3. На территориях ЗАТО приобретать в собственность земельные участки могут российские граждане, зарегистрированы на территории данного ЗАТО, а также юридические лица, зарегистрированные и функционирующие на данной территории

Органы местного самоуправления ЗАТО могут устанавливать исключения. Данное решение принимается не самостоятельно, для этого требуется решение министерства, либо исполнительного органа субъекта

4. Собственники зданий, строений, сооружений – иностранцы, лица без гражданства, объекты недвижимости которых расположены на частных земельных участках, имеют преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень зданий, строений, сооружений, на которые данное правило не распространяется

Основания возникновения частной собственности:

1. Приобретательская давность (15 лет)

2. Сделки (различные сделки, предусмотренные ГК РФ: купля-продажа, договор дарения, мена, также и одностороння сделка – наследование по завещанию) (статьи 34, 37, 38 ЗК)

3. Судебное решение (ГК РФ)

4. Административный акт (решение о предоставлении земельного участка) (статья 3 пункт 9 Вводного кодекса)

5. Приватизация (статья 21 ЗК)

Объект частной собственности – индивидуально-определенный земельный участок.

Оборотоспособностьземельныхучастков – возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом. С точки зрения оборотоспособности существуют:

1. Изъятые из оборота земельные участки

Находятся исключительно в федеральной собственности, они не могут быть предметом сделки (часть 4 статьи 27 ЗК РФ). Земли не носят абсолютного характера

2. Ограниченные в обороте земельные участки

- земельные участки, которые могут принадлежать определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (часть 5 статьи 27 ЗК РФ)

3. свободные в обороте земельные участки

В частной собственности могут находиться земли, свободные в обороте и в случаях, прямо указанных в ФЗ ограниченные в обороте земельные участки.

Оборот земель с\х назначения регулируется законом от 24.07.05 года. Из сферы данного закона исключены земельные участки, предоставленные для:

• садоводства

• огородничества

• животноводства

• ведения личного подсобного дачного хозяйства

• индивидуально—жилищного

• индивидуально-гаражного строительства

• земельные участки, занятые строениями, зданиями и сооружениями.

Нормирование земельных участков

Существует 2 вида норм: