13.09.12

• Принцип учета многоаспектности земли (природный ресурс, часть окружающей среды, объект собственности и т. д.).

• Принцип учета публичных и частных интересов. Земельное право является частно-публичной правовой отраслью.

• Принцип учета интересов населения, проживающего на соответствующей территории. Неоднозначный принцип. С одной стороны, земельное законодательство определяет, что большинство действий, связанных с распределением земельных участков, обязательно осуществляется на основе проведения публичных слушаний. В СМИ проводится публикация соответствующих сведений. Для чего? Это делается для того, чтобы появилась конкуренция на земельном рынке, все заинтересованные лица могут подать такую же заявку. Когда участок уже предоставлен, но требуется отклониться от определенных параметров, то опять же делается публикация. Но дело в том, что мнение населения не носит обязательного характера для органов, принимающих соответствующее решение.

• Принцип учета особо ценных земель: сельскохозяйственные угодья, земли с защитными лесами, земли, занятые особо охраняемыми природными территориями.

• Принцип платности пользования земельными участками, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключениями, предусмотренными федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земельные правовые отношения

Земельно-правовые отношения - это общественные отношения, возникающие в сфере использования управления охраны земель, урегулированные нормами земельного права, состоящие во взаимных правах и обязанностях их участников. Для земельно-правовых отношений свойственно 3 характеристики:

• Упорядоченность.

• Протяженность действия – длящийся характер.

• Выделение социальной значимости этих отношений. Очень долгое время в литературе обосновывалось, что земельные отношения – экономические отношения. В настоящее время подчеркивается, что это не так, и социальная роль земельных отношений очень важна.

Несмотря на то, что земельные правоотношения это единая система, у них есть состав:

1. Субъект. Это лица, наделенные юридическим свойством, позволяющим им участвовать в земельных правоотношениях. Что это за свойство? Право- и дееспособность. Условно всех участников земельных отношений можно разделить на 3 группы:

• Публичные образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования). Они участвуют в отношениях государственной или муниципальной собственности.

• Органы государственной власти и органы местного самоуправления, а также их должностные лица – своя правоспособность.

• Юридические и физические лица – являются участниками управленческих отношений, охранительных отношений, отношений пользования и др.

2. Объект – то, по поводу чего складываются земельные правоотношения. Виды:

• Земля.

• Земельный участок.

• Часть земельного участка.

• Земельная доля – объект только долевой собственности.

3. Содержание – права и обязанности. Субъективное право – мера возможного поведения уполномоченного лица, обеспеченная законом. Право включает в себя:

• Право на обладание земельным участком.

• Право на совершение определенных действий с этим участком.

• Право требовать определенного поведения от обязанного лица.

• Право на защиту.

Юридическая обязанность – мера должного поведения. Обязанности могут быть пассивными и активными, а также общими и специальными. Общие обязанности свойственны подавляющему большинству землепользователей.

Классификация земельных правоотношений

По содержанию:

1. Правоотношения собственности на землю.

2. Отношения землепользования – условное обозначение. С первичным характером. Например, право пожизненного владения, поскольку нужна воля собственника для возникновения такого права. Вторичного характера. Например, субаренда – право предоставляется несобственником.

3. Управленческие отношения.

4. Охранительные отношения.

По характеру:

1. Материальные правоотношения – общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, устанавливающими права и обязанности участников. Материальные отношения и нормы – это базис всех иных отношений, но они не более важны, чем процессуальные.

2. Процедурные – общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, устанавливающими порядок положительной, позитивной деятельности уполномоченных субъектов.

3. Процессуальные – общественные отношения, урегулированные нормами права, устанавливающими порядок деятельности юрисдикционных, как правило, органов по применению санкций и разрешению земельных споров. Такие отношения характеризуются большей степенью детализации, чем первые две группы отношений.

Изменение правоотношений часто связано с изменением качества земельного участка.

Земля, земельный участок как объекты земельно-правовых отношений

Земля. В земельном праве используется такой термин как «земельный фонд РФ» - все земли в пределах государственных границ РФ. Земельный фонд имеет внутреннюю классификацию.

Весь земельный фонд состоит из 7 категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предоставленные или предназначенные для сельскохозяйственного производства. В земли сельскохозяйственного назначения включается фонд перераспределения (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные частным лицам, за исключением земель, поступивших в публичную собственность в результате изъятия земельного участка у частного лица). По своей природе такие земли должны относиться к землям запаса, но фонд перераспределения появился в РФ с 1991 года, задача его – расширение крестьянско-фермерских хозяйств и т. д. Из этого фонда исключены земли, изъятые для государственных или муниципальных нужд.

2. Земли населенных пунктов – земли, используемые или предназначенные для развития и застройки населенных пунктов. Отличительной чертой является наличие границ.

3. Земли специального назначения – земли, расположенные за границами населенных пунктов, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, космического обеспечения, обороны, безопасности и иных специальных объектов.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – земли, которые имеют особое природоохранное, рекреационное, историко-культурное, эстетическое, оздоровительное и иное ценное назначение. Как правило, эти земли полностью или частично изъяты из хозяйственного оборота.

5. Земли лесного фонда – лесные земли, земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления. Нелесные земли – земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства.

6. Земли запаса – земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные физическим или юридическим лицам. Это временно не используемые земли и цель для них не установлена. Цель определяется при предоставлении такого земельного участка.

7. Земли водного фонда – земли, покрытые поверхностными водными объектами, и земли, занятые техническими сооружениями, расположенными на водных объектах.

Перевод земельных участков из одной категории в другую – это процедура изменения категории земель или земельных участков в составе таких земель, урегулированная нормами Земельного кодекса, Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иными федеральными законами и законами субъектов РФ.

Органы, принимающие решение о переводе земель или земельных участков:

• Правительство РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

• Орган исполнительной власти субъекта РФ – в отношении земель, находящихся в собственности данного субъекта РФ, а также в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной или муниципальной собственности.

• Органы местного самоуправления – в отношении всех остальных земель - муниципальных и частных земель, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Без согласия собственника по инициативе органов государственной власти или органов местного самоуправления возможен перевод земель:

• С целью создания особо охраняемой природной территории.

• Если перевод связан с установлением или изменением границ населенного пункта.

Основаниями для отказа в переводе земель могут быть:

• Наличие прямого запрета или ограничения на перевод земель.

• Наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы.

• Несоответствие целевого назначения назначению, определенному документацией по планировке, строительной документации или документами территориального планирования.

Орган, принявший решение о переводе обязан в 5-дневный срок уведомить орган кадастрового учета. В свою очередь последний информирует о таком переводе правообладателя и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Перевод считается состоявшимся с даты государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

Особенности перевода некоторых видов земель:

1. Земли сельскохозяйственных угодий в земли иных категорий могут переводиться только в случаях, прямо установленных федеральным законом. В частности, это случаи, связанные с добычей полезных ископаемых.

2. Перевод земель населенных пунктов и перевод иных земель в земли населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов либо путем включения или исключения земельных участков из границ населенных пунктов. То есть, по землям населенных пунктов общие правила не применяются.

20.09.12

1. Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в земли иных категорий производится при условии наличия положительной государственной экологической экспертизы или иных предусмотренных ФЗ экспертиз, при условии утраты этими землями историка-культурного, рекреационного, природоохранного, оздоровительного и иного особо ценного назначения. В земли особо охраняемых территорий и объектов перевод осуществляется в исключительных случаях:

• В связи с установлением особо охраняемой территории.

• В связи с созданием туриста-рекреационной особой экономической зоны.

• В иных случаях предусмотренных ФЗ.

2. Перевод земель занятых защитными лесами в иные категории допускается:

• В случаи организации особо охраняемой природной территории.

• При установлении или изменении границ населенного пункта.

• При создании туристка-рекреационных особых экономических зон.

• В случаи размещения объектов муниципального или государственного значения, при отсутствии иных вариантов размещения таких объектов.

3. Перевод земель водного фонда в земли иных категорий допускается:

• При создании особо охраняемых природных территорий.

• При установлении или изменении границ населенного пункта.

• В случае размещения объектов государственного или муниципального значения, при отсутствии иных вариантов размещения.

• В случае прекращения существования водного объекта, либо его изменения.

В земли водного фонда перевод осуществляется в случае:

• Если земли заняты водным объектом.

• Строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

• Изменение местоположения водного объекта.

4. Перевод из земель запаса в иную категорию осуществляется при условии формирования земельных участков, за изъятиями предусмотренными ФЗ.

Земельный участок – часть земной поверхности, имеющий определенные границы, установленные в соответствии с федеральными законами. Основной закон – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Первое действие производимое в отношении земельного участка – межевание, проводят кадастровые инженеры, которые выдают межевой план, в нем все основные сведения о земельном участке. Далее государственный кадастровой учет, в результате которого каждому участку присваивается учетный номер (индивидуальный) и выдается кадастровый паспорт. На любой участок должно быть 2 документа: межевой план и кадастровый паспорт. Градостроительный план – выдается на участки которые застроены или которые подлежат застройке, содержит юридические сведения, сведения градостроительного регламента.

С 2011 года в российском законодательстве появляется понятие искусственный земельный участок (созданный на водном объекте находящимся в государственной собственности). Искусственный земельный участок – это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящегося в федеральной собственности путем насыпки, отсыпки грунта, с использованием иных технологий и признаваемое после ввода в эксплуатацию так же земельным участком. Целью создания искусственных земельных участков является:

• Строительство зданий, сооружений.

• Комплексное освоение, в целях жилищного строительства.

Документы, требуемые для создания искусственного участка (признания его объектом):

1. Проект на создание искусственного земельного участка. Проект согласовывается федеральным органом власти и согласовывается с органом субъекта либо органом местного самоуправления.

2. Разрешение на создание искусственного земельного участка, которое не требуется, если есть решение о расширении или строительстве морского порта.

3. Документация по планировкю территории – это градостроительный план земельного участка, может быть территория межевания.

4. Разрешение на производство работ по созданию искусственного земельного участка.

5. Разрешение на ввод искусственного земельного участка в эксплуатацию. Дата разрешения на ввод имеет значение:

• С даты ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок считается находящимся в собственности того лица, за счет средств которого он был создан.

• С даты ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок считается переведенным из состава земель водного фонда, в земли иных категорий, если это предусмотрено в разрешении на создание искусственного земельного участка.

• С этой даты эксплуатация искусственного земельного участка осуществляется в соответствии с нормами градостроительного законодательства. Образование земельных участков осуществляется по общим нормам земельного законодательства.

Земельные участки имеют такие характеристики как: целевое назначение и(или) разрешенное использование.

Целевое назначение – это установленные законодательством порядок и условия использования земельного участка, в соответствии с категорией земель и определенной цели использования.

Федеральный законодатель не определяет порядок изменения целевого назначения в рамках одной категории. Исходя из судебной практики, изменять целевое назначение могут органы наделенные полномочиями по предоставлению соответствующих земельных участков, если на уровне субъекта нет соответствующего нормативно-правового акта.

Разрешенное использование – это установленный законодательством порядок использования земельного участка, в соответствии с целевым назначением и установленными ограничениями обременения. Разрешенное использование определяется землям подлежащим зонированию (земли специального назначения, земель населенных пунктов), принятием классификатора Мин эконом развития, для земель сельхоз назначения, министерством сельского хозяйства.

Градостроительное законодательство различает 3 вида использования:

1. Основные виды разрешенного использования. Выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных согласований. Например, строительство малоэтажных домов до 6-ти этажей.

2. Условно разрешенные. Предоставляются по решению главы местной администрации, по результатам публичных слушаний.

3. Вспомогательные виды – применяются дополнительно к первым двум. Например, гаражи, садики.

Градостроительное зонирование – это деление территорий муниципального образования, на определенные зоны, в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Градостроительное зонирование устанавливается правилами землепользования и застройки муниципального образования, которые утверждаются органами местного самоуправления, либо органами исполнительной власти Москвы и Санкт-Петербурга. Градостроительный регламент – это часть правил землепользования и застройки, где устанавливаются для соответствующей территориальной зоны:

1. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков. Предельные параметры зданий, сооружений, строений.

2. Виды разрешенного использования земельных участков, а также всего того, что находится над или под земельным участком и используется в процессе строительства или эксплуатации зданий, сооружений.

3. Отражаются ограничения обременения использования земельных участков зданий, строений, сооружений.

Если земельный участок не соответствует градостроительному регламенту, допускается дальнейшее его использование, за исключением случаев, когда такое использование опасно для жизни и здоровья человека, объектов культурного наследия или окружающей среды.

Разрешение на отклонения от предельных параметров, может быть выдано правообладателю земельных участков, размер которых меньше минимальных размеров либо конфигурация которых не соответствует требования градостроительного регламента, может быть выдано главой местной администрации, по результатам публичных слушаний.

Градостроительные регламенты не применяются в отношении земельных участков:

• Предоставленных для добычи полезных ископаемых.

• Из состава земель общего пользования (дороги, парки).

• Земель занятыми некоторыми видами памятников и ансамблей.

• Для размещения линейных объектов.

Градостроительные регламенты не устанавливаются:

1. Для земель лесного фонда.

2. Земель занятых поверхностными водными объектами.

3. Для земель запаса.

4. Для сельскохозяйственных угодий, в составе земель сельскохозяйственного назначения.

5. Для земель занятыми особыми экономическими зонами.

27.09.12

Градостроительный план – документ, который выдается органами местного самоуправления на застроенные земельные участки или земельные участки, подлежащие застройке. Может выдаваться в виде самостоятельного документа либо быть составной частью проекта межевания территории. В нем содержится информация о градостроительных регламентах, если они распространяются на данный земельный участок, указываются если есть публичные сервитуты, минимальные отступы для застройки земельного участка, а также место возможного расположения будущего здания, сооружения.

Неделимой вещью является объект, раздел которого невозможен без изменения назначения вещи. Нужно учитывать разрешенное использование земельного участка. Неделимыми признаются земли крестьянско-фермерского хозяйства, земли общего использования (дороги, проезды и т.д.).

Образование земельного участка происходит:

• при разделе земельных участков;

• при объединении;

• при выделе из государственных и муниципальных земель;

• при перераспределении;

• при создании искусственного земельного участка в порядке специального закона.

Целевым назначением и разрешенным использованием вновь образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых образуются данные участки.

Общие требования по образованию земельного участка:

• предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливается градостроительными регламентами, если действие градостроительных регламентов распространяется на данные участки. Если действие не распространяется предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков определяются в соответствии с требованиями ФЗ. Ст. 33 ЗК РФ.

• границы вновь образованных земельных участков не должны пересекать границы населенных пунктов и\или муниципальных образований.

• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, изломанности границ, невозможности размещения объектов недвижимости и иным препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать иные требования федерального законодательства.

• не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

Выдел, раздел, перераспределение земельных участков не допускается, если сохраняемые обременения не позволяют использовать земельный участков в соответствии с разрешенным использованием.