1. Предельные минимальные, максимальные размеры земельных участков

Устанавливаются для предоставления в собственность гражданам земельных участков для ведения личного, подсобного хозяйства НПА органов местного самоуправления; для крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства предельные размеры устанавливаются законами субъектов РФ; если для указанных целей земельные участки предоставляются в собственность бесплатно, то максимальные их размеры устанавливают собственники земельных участков

В отношении земель с\х назначения субъекты РФ должны принять законы, устанавливающие максимальный размер общей площади с\х угодий, которые могут находиться в собственности одного лица. Такой размер не должен быть меньше 10% общей площади с\х угодий административно-территориального образования

2. нормы отвода

Устанавливаются в соответствии с нормами отвода для конкретных видов деятельности либо в соответствии с правила землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией. Данные нормы, по сути, являются индивидуальными (в зависимости от каждого участка)

Содержание включаетв себя 3 правомочия:

1. правомочиевладения

- обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком

2. правомочияпользования

- возможность фактической эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств

3. правомочиераспоряжения

- возможность определять «юридическую судьбу» земельного участка

ПРОПУСТИЛА.

Принудительное изъятие до 1года не допускается.

С момента уведомления собственник осуществляет владение пользование и распоряжение зем/уч в полном объеме, но при этом он несет риск отнесения на него расходов на новое строительство, реконструкцию зданий и сооружений, а также иных расходов существенно увеличивающих собственность ЗУ. При изъятии собственнику возмещается:

-рыночная собственность ЗУ

-зданий сооружений насаждений

-иные убытки + упущенная выгода.

Ст.32 ЖК определяет какие расходы возмещаются при изъятии зем/уч.

Если собственник не согласен с принятым решением, то ОМСУ/ОГВ принявший решение может обратиться в суд с требованием о принудительном изъятии ЗУ в течение 3х лет с момента уведомления собственника.

ОТЧУЖДЕНИЕ ЗУ, КОТОРЫЙ В СИЛУ ЗАКОНА НЕ МОЖЕТ ПРИНАДЛЕЖАТЬ ДАННОМУ ЛИЦУ

С момента возникновения в течение года должно быть произведено отчуждение. Иначе орган обращается в суд с целью отчуждения.

Возможны два варианта:

-торги

-передается с компенсаций в гос/мун собственность

НАЦИОНАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ

-на основании ФЗ

-всегда возмездно

-при национализации ЗУ переходит в госсобственность

ИНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

-это юридическая возможность не собственника ЗУ осуществлять его эксплуатацию, использование путем извлечения полезных свойств.

Пожизненного наследуемого владения

Постоянного бессрочного пользования

Сервитут

Аренда

Безвозмездное срочное пользование

Перечень исчерпывающий.

Все права имеют производный характер, т.е. для их возникновения требуется волеизъявление собственника. Права имеют ограниченный характер, т.е. объем прав уже у землевладельца/землепользователя, чем у собственника.

Иные виды прав на землю обладают самостоятельностью, т.е. наличие права на самостоятельную защиту, право следования.

ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ.

Право переходного периода (1991 год). ЗУ в гос-й или муниципальной собственности. S-ты ФЛ. После 30.10.01г предоставление новых ЗУ на этом праве не допускается. Существующее право может быть переоформлено. Основание возникновения – наследование права; переход права собственности на здания/сооружения если собственнику принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения. (ст.35 ЗК)

Ограничения владения и пользования землевладельца могут быть установлены ФЗ. Распорядиться он может только путем добровольного отказа от права либо путем передачи по наследству.Лицо отказывающееся от наследования или пользования подает заявление в орган предоставивший ЗУ. В течение месяца принимается решение о прекращении права. С момента этого решения право считается прекратившимся. (Если добровольный отказ связан с образованием ЗУ, то применяются другие правила). Если данное право зарегистрировано, то орган принявший решение уведомляет об этом рос реестр и налоговые органы. Если право не зарегистрировано, то дополнительного уведомления рос реестра не требуется.

ПРАВО ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗУ находится в гос/мун собственности. С 30.10.01 новые ЗУ не предоставляются. Ранее предоставленные для садоводства, огородничества, личного подсобного и дачного хозяйства, индивидуально-жилищного, гаражного строительства могут быть переоформлены в порядке «дачной амнистии».

-ЮЛ которым и после 30.10.01 ЗУ могут предоставлять на этом праве, и существующие ЗУ используются по назначению. Это:

=ГУ/МУ, казеные предприятия, ОГВ, ОМСУ, центры исторического наследия президентов РФ прекративших исполнение своих полномочий

-ЮЛ которые могут переоформить существующее право постоянного бессрочного пользования. ЭТО

=гаражные потребительские кооперативы; садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения граждан; организации при которых созданы такие объединения до 23.04.98г; ЮЛ, которые имеют линейные сооружения

-ЮЛ, которые до 1.01.12 обязаны переоформить существующее у них такое право

=все остальные ЮЛ.

Переоформление в собственность – за плату. ИСКЛ: для общероссийских организаций инвалидов и организаций, единственным учредителем которых является общероссийская организация инвалидов. (могут только быть под зданиями сооружениями) Плюс SРФ – религиозным организациям.

При соблюдении целевого назначения и землевладельцы и землепользователи могут возводить здания/сооружения на ЗУ с приобретением права собственности на эти объекты.

Если ЗУ был предоставлен для эксплуатации зданий/сооружений, которые в результате пожара, ниибической силы были разрушены право пожизненного владения, постоянного бессрочного пользования сохраняется в течение трех лет при условии начала строительства в этот период.

Землепользователь может распорядиться только одним способом – добровольный отказ.

Землепользователь осуществляет владение и пользование в соответствии с требованиями, определенными ФЗ, иными НПА, а также решением о предоставлении земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования.

Распоряжение

Глава 17 ГК РФ закрепила вариант, что землепользователь может сдать земельный участок в аренду. ЗК РФ значительно урезал и вообще не предоставил правомочий на распоряжение. Землепользователь может только добровольно отказаться от принадлежащего ему права, возвести объект недвижимости на земельной участке, продать здание можно, если это установлено в связи с целевым назначением земельного участка.

Сервитут

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут – один из видов ограничений, обременений, под которым понимается существующие условия запрещения, установленные ФЗ или уполномоченными органами, стесняющих правообладателя при реализации принадлежащего ему прав. Сервитут возникает и прекращается с момента государственной регистрации. Поскольку закон о государственной регистрации был принят в 1997 году, а сама система вводилась только в 1998-1999 годах, поэтому сервитуты, которые возникали раньше, не регистрировались. В 1994 году был принят указ президента, который регулировал сервитуты.

Существует 2 вида сервитутов:

1. Частные

2. Публичные

Отличаются они между собой интересами, которые удовлетворяются при них, порядками.

Публичные сервитуты устанавливаются НПА РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в зависимости от того, чей интерес лежит в основе. Сервитуты устанавливаются путем публичных общественных слушаний. На уровне РФ порядок проведения общественных слушаний не установлен. В разных регионах значение общественного слушания имеет разное. Некоторые суды считают, что нарушение правил общественного слушания ведет к отмене акта судебного слушания, другие – отрицают необходимость их проведения.

Публичный сервитут по общему правилу является бесплатным, так как он устанавливается в интересах неопределенного круга лиц. Собственник, землевладелец, землепользователь может требовать соразмерную плату за установленный сервитут, если установление сервитута привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Существенность – оценочная категория, которая устанавливается в судебном заседании.

Если в результате установления сервитута использование земельного участка по назначению становится невозможным, то собственник земельного участка может требовать изъятия его для государственных и муниципальных нужд.

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, которое может иметь как самостоятельный характер, а может быть дополнительным условием к сделке, устанавливается также по решению суда, когда такого согласия достигнуто не было. Установить принудительно частный сервитут можно только доказав, что принимались попытки к его установлению по согласию. Так как это право необходимости, другим способом удовлетворить потребность должно быть невозможно (например, проход к водному объекту или иному). Проход, проезд, провод скота – наиболее типичные частные сервитуты.

В отличие от публичного, частный сервитут платный. В случаях, определенных ФЗ возможно установление бесплатного частного сервитута.

Соглашение о сервитуте заключает собственник обременяемого земельного участка и лицо, которое может требовать установления сервитута:

1. Собственники земельных участков, зданий, строений. Сооружений

2. Землевладельцы

3. Лица, которые используют земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования

4. Иные лица, указанные в ФЗ

Перечень лиц является открытым. Хотя до недавнего времени (год назад) он был закрыт.

Поскольку сервитут – это ограничение, обременение, то сделки с сервитутом отдельно от земельного участка не допускаются. Сервитуты могут быть установлены на конкретный срок либо без указания срока. Единственный случай, когда законодатель ограничивает срок – если земельный участок расположен в границах земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, то максимальный срок сервитута – срок резервирования земельного участка. Общий срок – наиболее частый – 7 лет. Резервирование позволяет использовать земельный участок.

Основания прекращения сервитута – общие гражданско-правовые.

Аренда земельного участка

Аренда - самая распространенная сделка, заключаемая с земельными участками. Арендованных земель достаточно много (хотя их около 5% всего; сибирский округ находится в 3 лидеров среди «округов-арендаторов»). С каждым годом количество сделок увеличивается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок во временное владение и (или) пользование за плату.

Стороны

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ арендодателем является собственники земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних граждан, получивших земельные участки по наследству.

В соответствии со статьей 608 арендодателями могут быть как лица, уполномоченные собственников, либо законом на данные действия. В отношении земель особо охраняемых территорий устанавливаются дополнительные требования.

Арендаторы – ФЛ/ЮЛ. Ограничения только ФЗ. Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Такой договор заключается если:

-на ЗУ находится здание помещения в котором принадлежат на праве собственности или хоз.ведения разным лицам, все помещения подлежат на праве хоз.ведения разным лицам.

-если здания/помещения на неделимом ЗУ принадлежат на праве собственности разнымлицам.

Если говорить об аренде, как сделке, то нужно определить существенные условия:

1. Предмет договора

В договоре должны быть указаны категория земель, целевое назначение, площадь, местоположение, кадастровый номер (учетный кадастровый номер) – индивидуализирующие признаки

2. Размер арендной платы/ЦЕНА

Существует 3 формы арендных платежей:

1. Денежная

2. Натуральная

3. Комбинированная

В отношении государственных и муниципальных земель также включается натуральная форма (для поддержки с\х).

Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя. В ЗК РФ установлены случаи, когда договоры заключаются со множественностью лиц в отношении государственных и муниципальных земель в обязательном порядке:

1. Если в здании помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности либо на праве собственности и праве хозяйственного ведения

2. Если части зданий, строений, сооружений приватизируются разными лицами, здания находятся на неделимом земельном участке

3. Если здания или помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности

Срок договора не является существенным условием. В отличии от того, указан ли срок, различают:

1. Срочные договоры

2. Договоры аренды, заключенный на неопределенный срок

Наличие срока влияет на 2 факта:

1. На государственную регистрацию (до 1 года государственной регистрации не подлежит)

Если срок не указан, то договор не регистрируется.

2. Наличие либо отсутствие срока влияет на порядок расторжения договора аренды

При бессрочном договоре сторона должна предупредить другую сторону о расторжении за 3 месяца, при срочном договоре – лишь по судебному решению. Срочный договор – по желанию одной из сторон только на основании судебного решения.

Гл.34 ГК + Земельноезак-во = правила аренды. Арендаторы ЗУ кроме резидентов особых экономических зон вправе без согласия собственника ЗУ, но при условии его уведомления передавать свои ПиО по договору третьим лицам, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Передать арендные права в залог можно только с согласия собственника ЗУ. Без согласия возможна передача залолг арендных прав на гос/мун ЗУ, если договор аренды заключен на срок более 5ти лет.

Особенности договора аренды ЗУ гос/мун земель, заключенного на срок более пяти лет:

=изменение условий такого договора без согласия арендатора не допускается;

=арендатор по такому договору имеет право передать свои ПиО третьему лицу без согласия собственника ЗУ и ограничения этого права не допускаются.

=расторжение договора по инициативе арендодателя производится только в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды.

Законодатель в ряде случаев определяет предельные сроки договора аренды. Значение их в том, что если договор аренды заключен с нарушением срока, то договор аренды действует, но в пределах предельного срока.

Случаи установления предельных сроков аренды:

1. На земельные участки, предоставленные для изыскательских нужд, для государственных и муниципальных нужд – 1 год

В течение этого срока участок должен быть возвращен в то состояние, которое установлено договором.

2. Сроком до 49 лет заключаются договоры аренды лесного участка, земельного участка с\х назначения;

3. Не более, чем 49 лет земельный участок предоставляется в аренду собственнику приватизированного объекта недвижимости, но если объект недвижимости расположен на зарезервированном для участке, максимальный срок резервировании устанавливается сроком резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;

4. Земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности и зарезервированный для государственных и муниципальных нужд может быть предоставлен в аренду не более чем на срок резервирования земель

Права и обязанности

Арендатор по истечению срока договора аренду, в случае надлежащего использования земельного участка, имеет преимущественное право аренды за исключением случаев, когда договор аренды подлежит прекращению либо на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу.

Самое важное правомочие арендатора – распоряжение

Арендаторы земельных участков, за исключение резидентов особых экономических зон, могут без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (обязательно письменное уведомление собственника). Для залога установлены несколько иные правила. Если арендные права передаются в залог, то требуется согласие собственника земельного участка. Без согласия собственника допускается передача в залог арендных прав в отношении договора аренды государственных или муниципальных земель, заключенных на срок более 5 лет.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и заключен договор аренды на срок более 5 лет, то:

1. Арендатор может передать свои права и обязанности по договору без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления (ограничение такого права не допускается)

2. Не допускается ограничения, установленные договором прав арендатора или изменения условий договора аренды без согласия арендатора

3. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно на основании решения суда только при существенном нарушении арендатором условий договора.

Арендатор имеет преимущественное право покупки государственных и муниципальных земельных участков, за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий на вещном праве третьему лицу.

Основание для прекращения договора аренды является:

1. Соглашение сторон

2. Волеизъявление одной из сторон, если заключен договор аренды на неопределенный срок

3. Судебное решение о расторжении срочного договора аренды

Основаниями для суда будут являться статьи 618, 620 ГК РФ, 46 ЗК РФ, договор

4. Истечение срока срочного договора аренды, если договор не считается возобновленным

Безвозмездное срочное пользование

Безвозмездное срочное пользование специфично основаниями возникновения. Оно не всегда возникает из договора, может возникать из договора, из НПА, из приказа по организации оснований и возникновения.

ЗУ предоставляются в безвозмездное срочное пользование из состава гос/мун земель:

=гос/мун учреждением, казенным предприятием, ОГВ/ОМСУ, центром исторического наследия президента, прекратившего исполнение своих полномочий.

=религиозным организациям для строительства зданий/сооружений религиозного благотворительного назначения (срок строительства)

=религиозным организациям если здания\сооружения религиозного назначения используются ими на праве безвозмездного срочного пользования, то и земля под этим зданием тоже бесплатно.

=лицам указанным в ЛК:

*гражданам длясельхоз использования

*религиозным организациям

=лицам, осущ-м строительство за счет средств бюджетов.

До 2014 года бесплатное пользование для строительства олимпийских объектов, и гос.корпорации по этому строительству.

Если ЗУ в частной собственности, то безвозмездное пользование – он предоставляется ЮЛ/ФЛ на основании договора безвозмездного пользования. По такому договору одна сторона передает другой стороне ЗУ в безвозмездное временное пользование, а другая сторона обязуется вернуть этот участок в том состоянии в котором получила либо в состоянии обусловленным договором. ГК главы 34, 36 + Земельное законодательство.

В отношении частных земельных участков право безвозмездного срочного пользования возникает на основании договора. Договор безвозмездного пользования – договор, по которому одна сторона обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное временное пользование, а другая сторона (землепользователь) обязуется вернуть земельный участок в том состоянии, которое он получил, либо в состоянии, обусловленном договором. Этот договор регулируется главой 36, отдельными нормами 35 главы ГК, статьей 24 ЗК РФ.

Земли организаций или земли юридических лиц могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование в виде служебных наделов.

Служебные наделы предоставляются работникам отдельных отраслей экономики, в частности лесной промышленности, лесного хозяйства, ж\д транспорта, работникам национальных парков и некоторым иным. Категории работников устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ. Служебные наделы предоставляются по роду службы, когда работник отдален от земельного участка. Основанием возникновения является решение работодателя (в виде приказа), принимаемое по заявлению работника. Так как этот надел предоставляется по роду службу, то право на безвозмездное пользование прекращается с прекращением трудовых отношений. Работник может продолжить использование земельного участка до истечения срока окончания с\х работ на данном участке (1 ноября текущего года).

Есть случаи, когда служебный надел сохраняется:

1. за работником, вышедшим на пенсию по старости либо по инвалидности; только эти 2 вида пенсий

2. за работником, поступившим на обучение

3. Работником, призванным на военную или альтернативную службу

4. Одним из членов семьи работника, погибшего при исполнении служебной обязанности.

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКОНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗУ

-Административно-правовой акт (как основание возникновения права на земельный участок) или решение о предоставлении ЗУ из состава гос/мун земель.

-Сделки

-Приобретательная давность

-Приватизация

-Судебное решение

Административно-правовой акт (как основание возникновения права на земельный участок) или решение о предоставлении ЗУ из состава гос/мун земель.

По общему правилу предоставление в собственность этих участков осуществляется за плату в случае бесплатного предоставления устанавливается ФЗ и ЗSРФ, иностранцам всегда в собственность за плату. Отказ в предоставлении ЗУ допускается только если:

=ЗУ изъят из оборота

=зарезервирован для гос/мун нужд

=если установлен запрет на приватизацию

Законодательство различает и устанавливает различный порядок предоставления ЗУ для строительства и предоставления ЗУ для целей не связанных со строительством.

Существует процедура переоформления прав на землю.

1.Предоставление земельного участка для целей строительства (ст. 30, 32, 38, ЗК)

1) без согласования – торги или заявление гражданских или юридических лиц, ИП

2) по согласованию – с предварительного согласования места размещения объекта

Решение – 3 года действия

Акта выбора (статья 31 ЗК)

Решение о предоставлении земельного договор аренды (гос. регистрации)

2. Предоставление земельного участка со строительством

Статья 34 ЗК

ФЗ «Об обороне земель с\х назначения»

ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

ФЗ «О садоводческих…»

Порядок предоставления земельного участка с согласованием

Сначала идет Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места разрешения объекта.

Далее –проведение работ по формированию земельного участка

В них входят:

1. Определение разрешенного использования земельного участка

2. Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за него

3. Принятие решения о проведении торгов, конкурсов и аукционов или предоставлении земельных участков без их проведения

4. Публикация сообщения о проведении торгов, конкурсов, аукционов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов

Далее идет – выполнение кадастровых работ, осуществление государственного учета земельного участка. Есть 2 случая:

1. Когда земельный участок оформлен и закреплен за гражданином и юридическим лицом

2. Когда земельный участок оформлен, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом

Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления заинтересованного лица.

Данное предоставление возможно при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка в случае, если имеется только одна заявка. Если имеется больше одной заявки, то проводится конкурс или аукцион, соответственно.

Далее (только при 2))– подписание протокола о результатах торгов или договора аренды без проведения торгов

Далее – подача заявления гражданином или юридическим лицом с приложением к нему кадастрового паспорта земельного участка

Далее – исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение:

1. В 2 недельный срок предоставить земельный участок на праве собственности (на основании заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации) либо на праве аренды (договор аренды и его последующая регистрация) либо постоянное бессрочное пользование (только для юридических лиц)

2. В 2 недельный срок об отказе в предоставлении земельного участка

Приобретение земель, находящихся в государственной собственности:

Проводится в форме открытого аукциона по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо права на заключение аренды такого земельного участка.

Продавцом является исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления.

Его полномочия:

1. Принимает решение о проведении аукциона

2. Определяет начальную цену предмета аукциона

3. Определяет сумму задатка

4. Определяет существенные условия договора

Организатором аукциона – продавец земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация. Ее полномочия:

1. Устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе; порядок внесения и возврата задатка; величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг);

2. Ведет протокол аукциона и протокол приема заявок на участие в аукционе

Нужно первоначально опубликовать извещение о проведении аукциона не менее, чем за 30 дней до проведения аукциона; предоставление заявления и документов заинтересованным лицом в соответствии с п.12 статьи 30 ЗК РФ. Далее следует принятие решения и уведомление заинтересованного лица о допуске либо отказе в допуске к аукциону

Далее – проведение аукциона

Далее – подписание протокола о результатах аукциона (составляется в 2 экземплярах – организатору и победителю аукциона)

Далее: